猜想三

　　穩(wěn) 價(jià)量走勢(shì)平和

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周(10月12日-18日)，深圳一手房市場(chǎng)比前周有大幅回升，共成交1873套，環(huán)比上升43.5%；同時(shí)，成交均價(jià)為20766元／平米，環(huán)比上升15.1%。從前八周的成交比較來看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房以及一、二手房總成交量都達(dá)到近期的高點(diǎn)。

　　可以看出，近期的樓市價(jià)量的波動(dòng)曲線同時(shí)上行。但其中不乏國(guó)慶期間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)滯后而造成的成交量猛漲，剔去這方面因素，可以看出近期樓市價(jià)量走勢(shì)仍較緩和。

　　供求心態(tài)的不明朗可能導(dǎo)致成交價(jià)量暫時(shí)的波瀾不驚。目前，供求雙方都在觀望。開發(fā)商方面，存量壓力和資金壓力已經(jīng)緩解，銀行信貸門檻雖然有所提高，其他融資渠道仍然暢通，此時(shí)降價(jià)動(dòng)力不足。

　　顯然，“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“二套房貸”的嚴(yán)格執(zhí)行多次被強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)有所回調(diào)，但價(jià)格未見下滑，利好利空的微妙對(duì)沖下維持著微妙的平衡。在深圳，經(jīng)過了這兩年樓市的大起大落，公眾購(gòu)房心理日趨理性，同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略也更加穩(wěn)健，這將推動(dòng)樓市在價(jià)量調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

　　跌 價(jià)量趨于均衡

　　市場(chǎng)需求的持續(xù)下滑，令不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑高房?jī)r(jià)的存在空間。目前，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，除了市場(chǎng)上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經(jīng)很難跟上房?jī)r(jià)抬升的速度，當(dāng)自住需求逐漸被擠出這個(gè)交易市場(chǎng)時(shí)，交易如果有所縮量，將使高房?jī)r(jià)無所支撐。

　　在2007年，深圳房?jī)r(jià)所達(dá)到的最高位17000元／平方米，此后便陷入一輪降價(jià)的周期。而在今年9月，全市房?jī)r(jià)達(dá)20940元／平方米。自今年2月以來，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月攀升，累計(jì)漲幅高達(dá)90%，接近于翻倍。盡管這與豪宅項(xiàng)目在成交中所占的高比例不無關(guān)系，但整個(gè)市場(chǎng)顯然已重新躍上2007年的高點(diǎn)。

　　置業(yè)國(guó)際深圳公司總經(jīng)理何應(yīng)文則指出，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在保增長(zhǎng)的關(guān)鍵階段。在這種情況下，樓市周期與經(jīng)濟(jì)周期保持一致，相互推動(dòng)共同繁榮是最佳的發(fā)展路徑�？墒�，目前房屋銷售不斷下降以及開發(fā)投資相對(duì)乏力等正在促使樓市與經(jīng)濟(jì)在周期上背道而馳，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用無法得到充分的發(fā)揮。這種局面不符供求愿景，于樓市自身發(fā)展無益。因?yàn)�，樓市長(zhǎng)期膠著發(fā)展，不僅會(huì)影響當(dāng)前的成交情況，還會(huì)影響未來的開發(fā)節(jié)奏。為了樓市的健康發(fā)展，市場(chǎng)應(yīng)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)機(jī)制，或從政策層面上進(jìn)行調(diào)節(jié)，打破觀望堅(jiān)冰，引導(dǎo)價(jià)量?jī)煞节呄蚓�衡�?

   本報(bào)記者 韓文嘉