歲末年關(guān)，重慶樓市乃至全國(guó)樓市“漲聲一片”。中國(guó)社科院發(fā)布《住房綠皮書(shū)》，分析了2010年樓市將出現(xiàn)“春暖秋涼，價(jià)漲量穩(wěn)”的局面。聯(lián)系重慶市場(chǎng)實(shí)際情況，本報(bào)三大訪談欄目《功夫地產(chǎn)》《地道》《廣告界》邀請(qǐng)到開(kāi)發(fā)企業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)、廣告公司共議2010年重慶樓市，圍繞企業(yè)開(kāi)發(fā)策略、消費(fèi)者行為模式、市場(chǎng)推廣三層面展開(kāi)探討。普遍認(rèn)為，2010年，重慶樓市供需關(guān)系不會(huì)有明顯波動(dòng)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)必然，因看好重慶樓市，外來(lái)資金將更多地集中到重慶樓市。

　　開(kāi)發(fā)商 2010年價(jià)漲量穩(wěn)，投資行為趨于多樣化

　　肖磊：2010年上半年供應(yīng)量小，價(jià)格穩(wěn)起漲

　　奧林匹克花園營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖磊認(rèn)為，首先市場(chǎng)定調(diào)要看政策傾向。在11月27日的中央政治局會(huì)議上，對(duì)2010年的定調(diào)是保持當(dāng)前的政策取向。會(huì)議上，基本結(jié)論是全球經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷，大的方向還是對(duì)房地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)主要支柱產(chǎn)業(yè)持扶持態(tài)度。具體的說(shuō)，從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，2008年企業(yè)拿地少，土地成交主要在2009年，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期規(guī)律，2010年上半年入市新產(chǎn)品不會(huì)太多。肖磊認(rèn)為這就意味著供給格局不會(huì)發(fā)生太大變化。從成交價(jià)格上看，樓面地價(jià)、建安成本，甚至剛剛宣布的配套費(fèi)都在上漲，因此商品房降價(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。肖磊也表示，在開(kāi)發(fā)企業(yè)的立場(chǎng)上，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)猛也未必是好事。自律的企業(yè)應(yīng)保持房?jī)r(jià)在合理的增幅范圍內(nèi)。

　　孟亞：3個(gè)CBD及兩江板塊商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大

　　佳禾鈺茂公司副總經(jīng)理孟亞主要從商業(yè)地產(chǎn)的角度分析了未來(lái)市場(chǎng)。他認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前幾個(gè)年頭的鏖戰(zhàn)，商業(yè)價(jià)值開(kāi)始呈現(xiàn)爆發(fā)趨勢(shì)。他引用馬云的一句話(huà)稱(chēng)：前三年很艱難，這三年更艱難，下一個(gè)三年很美好。但很多人也許就會(huì)犧牲在這三年。熬過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的這幾個(gè)冬天，會(huì)迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最美的春天。孟亞認(rèn)為，在重慶3個(gè)CBD(解放碑、江北城、彈子石)和兩江板塊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值爆發(fā)明顯，會(huì)有大量開(kāi)發(fā)企業(yè)重視商業(yè)項(xiàng)目，調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃增加商業(yè)部分的比重。另外一方面商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)在二線城市開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)。而從投資人的角度，房產(chǎn)投資行為趨于多元化，人們會(huì)改變過(guò)去投資住房“一邊倒”的局面，轉(zhuǎn)而更多考慮投資寫(xiě)字樓、酒店、商鋪。

　　徐波：小企業(yè)生存，先求量后求利

　　解放碑金融街新項(xiàng)目聯(lián)合國(guó)際大廈于最近啟動(dòng)推廣，營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)徐波雖然看好市場(chǎng)大勢(shì)，但依然表示小企業(yè)生存，要先求量后求利。徐波稱(chēng)，雖然目前在房貸政策方面執(zhí)行有所嚴(yán)格，但對(duì)大額投資者并無(wú)太大影響。高端商務(wù)項(xiàng)目的消費(fèi)群已經(jīng)跨越外省市，達(dá)到外資層面。他分析，從近兩年外匯儲(chǔ)備翻番以及國(guó)際金融形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)正在成為國(guó)際資本的避風(fēng)港。而內(nèi)地因價(jià)格的低位，更受大宗投資者青睞。作為中小企業(yè)，在市場(chǎng)大勢(shì)走高的初期，如果快漲、猛漲可能會(huì)適得其反。在銷(xiāo)量穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，為后期留足利潤(rùn)空間方為正道。

　　營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 投資型消費(fèi)將成樓市的重要力量

　　孫剛：購(gòu)房者投資心態(tài)加劇

　　2010年的市場(chǎng)開(kāi)工量和2009年相比不會(huì)出現(xiàn)明顯差距，拆遷量沒(méi)有明顯太大變化，也就是說(shuō)供需態(tài)勢(shì)會(huì)相對(duì)平衡，市場(chǎng)整體健康平穩(wěn)，而從購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析，明年的改善性需求和投資性需求將成購(gòu)買(mǎi)主力，而重慶籍以外的購(gòu)房投資者的投資購(gòu)買(mǎi)比例還會(huì)持續(xù)走高，孫剛稱(chēng)。

　　他分析認(rèn)為，在中原的消費(fèi)者需求研究中，當(dāng)前90%的購(gòu)房者雖然表現(xiàn)出自住需求，但不可忽視的是，其中有30%的購(gòu)房者都有投資心態(tài)，在選房中，會(huì)兼顧投資目的。

　　另外從投資人區(qū)域來(lái)說(shuō)，孫剛還說(shuō)到一個(gè)數(shù)據(jù)：外地購(gòu)房投資人的比重已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)整個(gè)比例的一半。他舉例說(shuō)日前解放碑熱銷(xiāo)的創(chuàng)匯首座，有60%以上的購(gòu)房者是非本地，其中30%為外區(qū)，另外30%是外省市。在這些投資人看來(lái)，重慶在未來(lái)2年內(nèi)，房?jī)r(jià)將會(huì)翻數(shù)倍，達(dá)到上海、北京的水平。