即使在“地王”頻現(xiàn)的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱大龍開發(fā))以50.5億元拍得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的舉動仍引來了前所未有的轟動。

　　引發(fā)轟動當然不僅是起拍價、總地價、樓面價高得前所未有，也不僅是大龍開發(fā)的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開發(fā)帶來了太多的不確定，盈利能力和資金來源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項目運作的章法了。對于種種疑惑，記者曾聯(lián)系大龍地產，而大龍地產證券部的工作人員對記者表示，對于所謂的“地王”，公司曾對媒體進行過說明，目前沒有更新的說法。

　　既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結論，那么，猜想或許就是一種接近事實的途徑。

　　190輪激烈的競價

　　11月20日上午，北京市土地整理儲備中心的交易大廳里28號號牌再一次被堅定地舉起，“50.5億”的價格報出之后，關于“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏家是上市公司大龍地產(600159，SH )的子公司大龍開發(fā)。

　　經過十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(以下簡稱天竺22號地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 價 達14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。

　　與列席此次競拍的其他對手相比，大龍開發(fā)顯得有些名不見經傳。龍湖、百仕達、遠洋、保利等重量級開發(fā)商早已蜚聲業(yè)界。190輪雖然不是競價次數(shù)的最高紀錄，但緊張而微妙的過程也頗值得回味。

　　龍湖起初表現(xiàn)得氣定神閑，在百仕達、安邦保險、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價時，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價格。叫價至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團北京分公司人士表示，對于其此次拿地行為“看不懂”。

　　在多輪數(shù)次競價的過程中，大龍開發(fā)一直不溫不火地跟進，在46.5億的叫價之后，遠洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開發(fā)終于顯山露水，最終用“50 .5億”摘得新科“地王”頭銜。

　　大龍開發(fā)有關負責人在隨后的采訪中表示，以后要把順義作為立足點，目標是在順義的業(yè)務量提升到60%，并將持續(xù)關注順義房地產市場的發(fā)展變化，利用本地企業(yè)的優(yōu)勢，不斷把企業(yè)做大做強。

　　意料之外的結局讓人們開始搜索這個有關贏家的信息。資料顯示，大龍開發(fā)是大龍地產控股93.3%的子公司，大龍地產在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東———北京市順義大 龍 城 鄉(xiāng) 建 設 開 發(fā) 總 公 司 成 立 于1987年，是北京市順義區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，資料稱北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司經過20多年的發(fā)展總資產近百億元。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大龍公布的土地儲備約為160萬平方米。因此無論從哪個角度看“這都不是個小公司”，長期研究房地產市場的仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬提醒。

　　面粉貴過面包？

　　大龍開發(fā)的上述相關負責人曾對外界強調，大龍是順義本地最大的地產公司，對順義房地產市場及其發(fā)展趨勢非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，在該地塊推出前就已做過詳細的考察和價值評估，50.5億元的價格也在預料之中。

　　盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開發(fā)拿地的戰(zhàn)略，覺得大龍開發(fā)拿地價格太高。

　　國內某知名房地產公司資深人士接受《經濟參考報》記者采訪時表示，隨著房市和土地市場的升溫，大家的風險偏好都在增加，要想在行情好的時候通過公開市場獲得優(yōu)質土地儲備，必須報出競爭對手無法承受的高價，雖然該項目容積率較低，可以開發(fā)出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對手所未了解到的關于區(qū)域規(guī)劃的信息，或者擁有比競爭對手更為卓越的項目運作能力，否則，前景堪憂。

　　據(jù)了解，在規(guī)劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設施等，整個配套設施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規(guī)模就變成了165626平方米。照此 計 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價 就 由29859元/平方米變成了30490元/平方米。

　　不過，在王吉鵬看來，只要精打細算的話上述擔憂都顯得沒有必要“一個企業(yè)在拿地之前肯定要做相應的成本測算，各個企業(yè)的資源稟賦不同，而大龍地產能夠認可和接受這個價格，那么對他來說可能價格就不高�！�

　　王吉鵬進一步分析：“有人說0.6的容積率只能做聯(lián)排別墅，其實未必如此，凡事都不能絕對，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間�！�

　　規(guī)劃意見書約定的控制建筑規(guī)模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒有約定。此前就有業(yè)內人士推算：按照一般的規(guī)劃，三層的聯(lián)排產品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產權證里，補交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷售。這樣可供銷售的住宅面積將增至20多萬平方米，攤算下來，樓面價沒有3萬那么高，可能也就2萬出頭。