難題　3

　　市價(jià)能否足夠補(bǔ)償被征收人？

　　征求意見(jiàn)稿規(guī)定：補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

　　被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　在網(wǎng)上留言中，幾乎百分之百的網(wǎng)友對(duì)于征求意見(jiàn)稿中按市價(jià)補(bǔ)償這一規(guī)定持否定態(tài)度，甚至表態(tài)如果自家拆遷，一比一補(bǔ)償肯定不走。

　　網(wǎng)友們認(rèn)為，拆遷給老百姓造成的損失不僅僅是房子沒(méi)了，還有周轉(zhuǎn)房的租金、以前和將來(lái)裝修的費(fèi)用、搬家的人工成本，搬家后對(duì)周邊生活環(huán)境的不適應(yīng)等等，這些損失不應(yīng)由老百姓來(lái)承擔(dān)。不管是公共利益搬遷還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，都不能損害被拆遷人的權(quán)益。此外，土地有升值空間，拆100平方米的平房的土地建起10層樓房，面積就變成了1000平方米，是原住戶(hù)讓出了房子和土地才使這種暴利成為可能，不能只按一比一補(bǔ)償被征收人。

　　對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，網(wǎng)友們認(rèn)為以市價(jià)的1.2倍到2倍的標(biāo)準(zhǔn)為宜。網(wǎng)友“心寬路廣”甚至認(rèn)為，不能以房屋的建筑面積為依據(jù)，應(yīng)以房屋所占的土地面積為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。地產(chǎn)和房產(chǎn)也要分開(kāi)評(píng)估補(bǔ)償。

　　網(wǎng)友“深圳笑話(huà)”建議參考鄰國(guó)日本的方法，不論是公益性搬遷還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一樣。按照搬遷地相同地段的評(píng)估價(jià)和最近實(shí)際成交價(jià)作為參考，再上浮5%-10%作為綜合補(bǔ)償�！胺駝t容易滋生腐敗，比如先以公益的名義搬遷，建條公路，一年后再把公路改商品房，實(shí)際上還是公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵害。”

　　王才亮律師說(shuō)，現(xiàn)行的拆遷條例都沒(méi)有規(guī)定按照房屋的新舊程度來(lái)評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)在的條款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新舊程度評(píng)估，成交價(jià)很低，給的補(bǔ)償肯定不足以讓被征收人再去買(mǎi)新房子。就像衣服，舊衣服雖然只值50元，但至少可以穿。折給你50元，怎么能夠買(mǎi)5000元的新衣服?

　　王律師認(rèn)為，至少應(yīng)該按被征收地同地段的商品房新房?jī)r(jià)格補(bǔ)償才能讓被拆遷的住戶(hù)買(mǎi)得起房子。天津等多個(gè)省市已經(jīng)采用按新房售價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)了。

　　難題　　4

　　遭遇暴力強(qiáng)遷找誰(shuí)說(shuō)理？

　　《征求意見(jiàn)稿》中，對(duì)于最受社會(huì)唾棄的暴力強(qiáng)拆問(wèn)題，給予了不小的篇幅作出禁止性規(guī)定及處罰措施。房屋征收部門(mén)及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。違反規(guī)定的，不僅要承擔(dān)民事賠償責(zé)任，還要處分直接主管人員和責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

　　但是對(duì)于這些處罰條款的執(zhí)行力度，有些網(wǎng)友懷疑能否真正給被拆遷人撐腰。“雖然規(guī)定了暴力搬遷要處罰，但誰(shuí)來(lái)處罰沒(méi)有明確。現(xiàn)實(shí)的情況是，有些地方上遭遇暴力強(qiáng)拆的住戶(hù)報(bào)警都沒(méi)用。更不知道該去找誰(shuí)說(shuō)理了。”

　　王才亮律師已經(jīng)聽(tīng)到了地方房屋征收部門(mén)的擔(dān)憂(yōu)。他告訴記者：“征收辦的權(quán)力太小了，如果發(fā)生暴力拆遷，他們根本制止不了。如果是拆遷公司強(qiáng)拆倒可以用吊銷(xiāo)資質(zhì)的方式進(jìn)行處罰，但如果有官商勾結(jié)的情況，征收辦根本沒(méi)能力管�！�

　　如何增強(qiáng)這一條款的可操作性，王才亮律師認(rèn)為，應(yīng)該增加一條規(guī)定，一旦發(fā)生暴力搬遷行為，征收活動(dòng)立即停止，妥善處理之后方可繼續(xù)征收工作。

　　難題　5

　　政府會(huì)否助開(kāi)發(fā)商拆遷？

　　在《征求意見(jiàn)稿》的附則部分，主要規(guī)定的都是非因公共利益的需要而進(jìn)行拆遷的審批程序、補(bǔ)償方式問(wèn)題。其中第四十條規(guī)定，非因公共利益的需要，拆遷國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設(shè)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。此外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案，并報(bào)房屋征收部門(mén)批準(zhǔn)。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

　　在補(bǔ)償方面，征求意見(jiàn)稿明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　對(duì)于這樣的條款，網(wǎng)友擔(dān)心地方政府會(huì)為開(kāi)發(fā)商撐腰，協(xié)助他們拿地開(kāi)發(fā)。一位陜西網(wǎng)友說(shuō)：“非公共利益用地的搬遷規(guī)定太簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)。以前在這方面出的問(wèn)題最多，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種手段拿到一張拆遷批文就如拿到一支令箭強(qiáng)行拆遷。被拆遷人明知不合理但毫無(wú)辦法，因?yàn)樗�拿有政府給的批文，就是打官司也不會(huì)打贏的�！�

　　還有人表示，不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收還要征得大多數(shù)人同意，而商業(yè)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商只要拿到政府批文就行，手續(xù)更簡(jiǎn)單。居民只有對(duì)補(bǔ)償討價(jià)還價(jià)的權(quán)利，都不能有是否同意拆遷的決定性意見(jiàn)，似乎太便宜開(kāi)發(fā)商了。

　　聽(tīng)到網(wǎng)友的評(píng)論，王才亮律師分析說(shuō)，這部分規(guī)定不僅是將商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷程序簡(jiǎn)化的問(wèn)題，實(shí)際就是“煙霧彈”�！皩�(duì)照一下7種公共利益需要你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)沒(méi)有所謂的非公共利益了，還有什么是不能征收的？”王律師說(shuō)，拆遷的房子哪個(gè)不是舊房，一個(gè)“危舊房”就幾乎把所有的房屋都涵蓋進(jìn)因公共利益需要而征收的范圍內(nèi)了。

　　王才亮律師認(rèn)為，如果要使這部條例更加有公信力，應(yīng)該對(duì)公共利益增加禁止性規(guī)定進(jìn)行界定。比如補(bǔ)充一個(gè)條款：為特定人群謀利和營(yíng)利性用途不屬于公共利益需要�！安荒芡ㄟ^(guò)征地來(lái)賺錢(qián)牟利，征地才能真正體現(xiàn)公共利益的需要�！�

　　王才亮律師說(shuō)，現(xiàn)在征求意見(jiàn)稿聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》制定的一個(gè)最大的進(jìn)步，防止出現(xiàn)立法暗箱操作。但是目前的條款就像一塊不能吃到嘴里的糖，甚至是里面包著鉤子的糖。希望通過(guò)廣泛征求意見(jiàn)，完善法規(guī)，能拔出鉤子，真正維護(hù)被征收人的合法利益。