應將住房政策與房地產政策區(qū)分開來，籠統地將房地產行業(yè)當作支柱產業(yè)來抓，一味地片面追求房地產對經濟增長的拉動作用，必然導致房地產政策出現偏差。

　　2009年中國房地產市場強勢反彈，房價和銷量漲幅均創(chuàng)歷史新高，出乎很多人意料。為抑制房價持續(xù)上升，國務院連續(xù)出臺調控措施，但從目前的發(fā)展趨勢看，2010年房地產市場供小于求的基本格局沒有改變，房價可能還會繼續(xù)上升。

　　要實現保障民生的政策目標，還需要在住房制度、土地供應制度和房地產金融制度上進行改革。

　　區(qū)分住房政策與房地產政策

　　住房市場是房地產市場的重要組成部分之一，具有較強的社會保障和準公共產品屬性，主要目的是滿足人民群眾基本居住需求，雖然也會間接起到拉動經濟增長的作用，但這不應成為發(fā)展住房市場的目標。

　　發(fā)展房地產市場的著眼點是主要解決老百姓的住房問題，還是主要解決經濟發(fā)展問題，關系到如何確定房地產市場發(fā)展政策和調控取向。

　　只有建立在絕大多數居民可支配財力能夠承受的基礎之上的房價，才是房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的基礎。應調整將房地產行業(yè)作為支柱產業(yè)發(fā)展的思路，首先滿足人民群眾基本住房需求，為老百姓安居樂業(yè)提供保障，這才是發(fā)展房地產行業(yè)的出發(fā)點和落腳點。

　　為此，政府應將住房政策與房地產政策區(qū)分開來，籠統地將房地產行業(yè)當作支柱產業(yè)來抓，一味地片面追求房地產對經濟增長的拉動作用，必然導致房地產政策出現偏差。

　　各級政府要厘清思路，明確自身在住房市場中的定位和職責，重點解決好絕大多數居民基本住房問題。

　　住房政策要以滿足“住有所居”為目標，實行租購并舉的政策，只要能把80%左右的老百姓的基本住房問題妥善安排好，政府就盡到了其應盡的職責。至于商品房市場的走勢如何、房價高低、漲幅大小以及投資和投機程度等，政府完全可以通過稅收政策加以引導，交給市場去解決。

　　　　按收入水平分組制定住房政策

　　國家制定住房政策的主要目的，是為了明確各級政府在房地產市場中的基本職責、合理定位以及權限邊界等。政府在住房市場中要做到有其位，有所為，有所不為。

　　國家應根據中國社會經濟發(fā)展與資源承載能力確定居民住房目標標準。這個標準是國家履行住房保障的目標，也是國家出臺各項住房相關稅收政策、土地政策和金融政策的基礎。

　　居民住房目標應該是一個質和量的統一，從質量上描述住房目標應基本做到“戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全”，從數量上可以人均30~35平方米，至于總體套型面積和各功能所占面積則不必規(guī)劃。國家提供的低收入保障房面積可為居民住房目標面積的50~60%。

　　應對現行住房政策進行一次認真梳理，整合目前存在的各種住房。區(qū)分不同層次的住房政策所對應的目標群體，進一步明確什么樣的人由國家提供基本居住保障，什么樣的人需通過經濟適用住房和公租房滿足住房需求，什么樣的人可以通過商品房市場選房購房。在此基礎上，研究制定相應的、有所區(qū)別的土地供應制度和財稅金融政策。

　　為適應經濟的不斷發(fā)展，可按照居民收入水平分組制定住房政策：對20%以下的低收入困難居民和家庭實行廉租房制度，套內面積在30-50平方米左右；對60%左右的中等和低收入居民家庭實行經濟適用房制度和公租房制度，將現行住房結構中的經濟適用房、經濟租用房和兩限房歸并為經濟適用房和公租房，套內面積在60-90平方米左右；對其余約20%的高收入居民家庭實行商品房制度，基本涵蓋現行住房結構中的普通商品房、高檔商品房。

　　　　保障性住房供給政策多樣化

　　對中等和低收入群體的住房應實施以貨幣補貼為主、實物配租配售為輔的政策，以解決廉租房和經濟適用房、公租房需求者的貨幣不足問題。對不居住在政府房源中的中等和低收入居民可實行貨幣補貼，補貼標準按居民住房目標的人均面積、房價和家庭收入為基數計算。對生活確有困難家庭可酌情采取實物配房形式，確保其最基本的生存和居住條件。

　　配租配售房屋及補貼金額既要讓住房者能有安生之地，又要讓其有增加收入進一步改善居住條件的動力。各地是采取貨幣補貼方式還是實行住房實物配租配售，由地方政府因地制宜或者由當地居民自行選擇。

　　針對上述兩類保障性住房供給政策，落實的關鍵在于明確掌握申請人及其家庭成員實際收入情況，以此作為提供住房的依據。必須確保保障性住房分配情況和申請人家庭收入等信息公正、公開、透明、可查，隨時接受各方面監(jiān)督，并根據申請人家庭收入變化及時做出調整，避免不符合條件的家庭占用有限的保障性住房資源。

　　同時，政府要通過收購和改造舊住宅、建設適用的新住宅等措施，向市場大量提供廉租房、經濟適用房和公租房等，有效解決保障性住房的供應缺口。

　　此外，政府還要通過稅收政策公平地保障每個公民的基本住房需求，抑制過高的住房需求。

　　　　利用財產稅調控市場

　　抑制房地產市場投機行為，國際上通用的最有效辦法就是征收住宅保有環(huán)節(jié)的財產稅，提高住房持有成本。目前我國房屋空置率較高，在一些熱點城市尤為嚴重，潛伏著泡沫風險。空置率之所以高，與我國住房保有成本低有很大關系。僅僅增加房屋交易成本是沒有用的，因為交易環(huán)節(jié)的稅費成本最終會轉移到買房一方，對房屋出售者沒有影響。只有通過財產稅提高持有住房的成本，才能夠改變投機購房者的成本收益曲線，促使其將房屋出租或者出售以增加住宅供應，同時增加住房保有成本也能促進居民合理消費，減少不必要的住房需求。

　　應該說，目前開征財產稅已經不是技術問題，而是決心問題。只要政府下定決心，突破利益相關方的掣肘，盡快開征財產稅，就能夠有效抑制住房市場的過度投機行為，逐漸化解泡沫風險。

　　現在國家已確立了發(fā)展小城鎮(zhèn)的政策，盡快出臺財產稅有利于引導小城鎮(zhèn)的住房建設和合理消費，節(jié)約用地。

　　同時，要對所有公民按人均基本住房標準免征同等面積的財產稅。

　　為保證社會公平和減少財產稅出臺的阻力，應以不增加大絕大多數人負擔為基礎�？煽紤]實行按人均基本住房標準免征財產稅的政策，比如按人均30平方米確定住房免稅面積。居住在廉租房、經濟適用房和公租房中的家庭基本不用繳納財產稅；擁有商品房的人即使購買了非常昂貴的房子，如果是小戶型，人均住房面積小于住房免稅標準的，也有可能不用納稅。人均住房免稅面積標準可根據當地實際情況制定，各地應有所不同，原則上是大城市少、小城市多，東部地區(qū)少、中西部地區(qū)多，城市少、農村多，全國總體控制在人均25-35平方米之間。