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稅收三百、房漲五百 土地增值稅風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁成現(xiàn)實
2007年03月12日 09:32 來源:經(jīng)濟參考報


    2月1日,國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》開始執(zhí)行。 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  人們所擔(dān)憂的土地增值稅向房價轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實。今年2月1日起施行的調(diào)空政策已成為開發(fā)商漲價的理由。記者近日采訪了六個北京今年1月新開盤的住宅項目,這些樓盤均在春節(jié)過后上調(diào)了房價,幅度在每平方米300元至500元左右。根據(jù)記者掌握的信息,大部分新盤開發(fā)商都還沒有推出針對傳統(tǒng)回暖期的促銷活動計劃,多數(shù)開發(fā)商沒有明顯表示出節(jié)后急著推進銷售的跡象,欲購房的百姓也出現(xiàn)等一等的心態(tài)。

  開發(fā)商:稅收三百 房漲五百

  一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露,每年春節(jié)過后都是房屋銷售的旺季,這已經(jīng)成為每年的季節(jié)性房價變化之一,而今年一二月份北京房屋日銷售量在300套左右,市場相對低迷。從目前情況來看,有些開發(fā)商已在2月1日左右上調(diào)了房價,幅度在每平方米300元到500元,開始通過春節(jié)季節(jié)性調(diào)節(jié)的機會將增值稅成本加到房價中。

  “如果沒有清算土地增值稅的影響,房價上漲幅度應(yīng)該不會這么大!痹摌I(yè)內(nèi)人士表示,從今年2月1日起,國家將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。此文一出,地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌,同時開發(fā)商將把利潤損失轉(zhuǎn)嫁到房價上的論斷,也得到了眾多專家學(xué)者的應(yīng)和。上海及第不動產(chǎn)機構(gòu)的總經(jīng)理馬千里表示:“這個看起來‘劫富濟貧’的調(diào)控政策,更多意義上是表明政府的態(tài)度和目標(biāo),意味著國家今年對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)。但這也可能成為開發(fā)商漲價的理由之一。對開發(fā)企業(yè)征稅,最終如食物鏈一樣,會轉(zhuǎn)嫁給消費者!币虼,征稅實際效果到底如何,是否會讓更多的普通百姓得利,很難斷言。

  老百姓:房價又要漲了

  在稅務(wù)總局決定對土地增值稅進行清算的時候,他們解釋說,清算土地增值稅在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),也不會加重購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。但是公眾遠沒有這么樂觀。記者注意到,很多市民在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)上留言說:“在需大于供的狀態(tài)下,這樣加大房價成本,房產(chǎn)商肯定要把這個稅計入成本,就是說開發(fā)商會把稅轉(zhuǎn)嫁給購房人,房價更要漲了。”北京朝陽區(qū)的市民盧先生在接受記者采訪時說:“現(xiàn)在北京房價已經(jīng)很高了,供應(yīng)量又不多,開發(fā)商們早就想漲價了,現(xiàn)在突然有政策增加稅收成本,開發(fā)商都不傻,當(dāng)然會以此為借口漲價了。”

  事實上,普通消費者擔(dān)憂房價上漲不無道理。商人把經(jīng)營費用都打入成本是其本性使然,開發(fā)商們無疑要將清算的增值稅打入成本,從而帶動價格提升,并由消費者買單。這幾乎是一個簡單的邏輯。但經(jīng)濟學(xué)又告訴我們,決定商品價格的關(guān)鍵因素是市場總供求關(guān)系,成本并非直接原因。這正是一些專家“增值稅清算不影響房價”理論的主要理由。同時時下有一種觀點認(rèn)為,增值稅的收取基礎(chǔ)是增值,增值越多收取越多,如果增值部分與納稅部分旗鼓相當(dāng),那么作為“理性經(jīng)濟人”的開發(fā)商是不會隨意提升房價的。而且當(dāng)下主要城市的房市已經(jīng)高居不下,供求穩(wěn)定,且房價攀高已到瓶頸,不會再有價格上漲空間,而成本實際遠離房價,故增值稅清算增加的成本將忽略不計,由房地產(chǎn)商們自己買單。因而增值稅清算帶動房價繼續(xù)上漲的可能性不大。

  市場:首次出現(xiàn)觀望期

  春節(jié)后樓市快速回暖,已成為每年的季節(jié)性房價變化現(xiàn)象之一。開發(fā)商往往在春節(jié)前就已針對節(jié)后的“回暖期”制定好詳細的銷售策略,以便春節(jié)長假一過立即全面啟動,搶占熱銷先機。但今年春節(jié)后樓市啟動的速度卻顯得緩慢。

  回暖期市場呈現(xiàn)觀望,同樣也表現(xiàn)在買家身上。租住在北京上地的朱小姐,去年就計劃在工作單位所在的酒仙橋附近購買一套小戶型居室自住,春節(jié)期間也一直在看房。但她告訴記者,春節(jié)過后仍不打算立即買房。一是因為開發(fā)商并沒有特別的促銷活動推出,二是認(rèn)為“小戶型今年的供應(yīng)量會增多,可以慢慢挑選”。和朱小姐不同,記者的朋友劉先生打算購買一套大戶型做投資。但他告訴記者,三月底之前這段時間內(nèi)不會考慮購買,“目前政策對購買大戶型的影響還沒有完全明朗,為保險起見,還是應(yīng)該再等一等”。

  “目前老百姓和房地產(chǎn)的老板們都在觀望!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰近日在接受記者采訪時表示,盡管春節(jié)期間的成交量與往年相比沒有明顯變化,但由于對政策落實細節(jié)和市場前景預(yù)期不明確,今年節(jié)后樓市的啟動速度顯得緩慢。無論是買家還是商家,目前都沒有明顯的入市沖動。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年春節(jié)期間北京的住宅市場成交量與往年持平。也就是說,盡管去年以來供應(yīng)量與需求量存在一定程度的脫節(jié),同時,稅收增加的預(yù)期和回報率相對降低的市場背景,也沒有重創(chuàng)買方的置業(yè)熱情。

  “這種低迷至少要持續(xù)到全國兩會以后!崩钗慕苷J(rèn)為,政策仍是影響今年樓市氣象的首要因素,而目前的局勢尚不明朗。預(yù)計到三月中旬后,眾多政策將得到落實和細化,市場走勢也隨之明朗!皩脮r,買賣雙方將結(jié)束觀望,理性選擇入市。而隨著住房保障計劃的深入實施,市場供應(yīng)量回升,也將促進樓市升溫。預(yù)計今年四五月間將迎來成交高峰。”

  專家:應(yīng)慎用稅收這一利器

  一些專家表示,在調(diào)控房價過程中,應(yīng)慎用稅收這一利器。因為令專家深為憂慮的是,一旦稅收工具運用不當(dāng)將推動房價上漲而不是相反,韓國的教訓(xùn)就有可能重演。韓國政府從2006年4月開始對房地產(chǎn)加大稅收力度:對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅,將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%;從2007年1月1日起,政府對非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅。重稅政策宣布后,韓國房價不僅未能應(yīng)聲而落,反而迎頭直上,以更快的速度上漲。

  究其原因兩大因素推動房價更快的上漲。其一是重稅導(dǎo)致許多原本打算出售房屋的人停止了出售,市場上的房屋供應(yīng)量急劇下降,供應(yīng)量的減少直接推動了房價的上漲。其二,在房價快速上漲的時候,增加的稅收負(fù)擔(dān)很容易轉(zhuǎn)嫁到購房人身上,因此專家建議,增加房屋供應(yīng)量,減少房價中稅收所占成本,激活二手房市場。(洛濤)

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