“今天上午我從小區(qū)里出來時,物業(yè)強行攔住我的車,向我收取了5元錢的停車費,但是他們并沒有給我提供停車位。”上午10時,房山區(qū)北潞園小區(qū)居民小文(化名)在房山法院訴苦,她同時要求法院判令物業(yè)公司退還停車費170元。小文的依據(jù)是今年10月1日起實施的《物權(quán)法》,據(jù)悉,這是北京市首起依據(jù)《物權(quán)法》提起訴訟的案件。
原告業(yè)主
車停在自家地兒不用交費
小文介紹說,今年9月14日,她與北京昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司簽訂了停車泊位服務(wù)協(xié)議,約定由物業(yè)公司提供停車位,每月150元,另有車卡成本費20元,停車時間至10月13日。小文稱,簽訂合同后,物業(yè)公司并沒有給她提供停車位,她的車只能停在小區(qū)內(nèi)的道路和空閑場地內(nèi),而根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所屬于業(yè)主共有。小文認(rèn)為她是在自己所有的場地內(nèi)停車,物業(yè)公司實際沒有提供車位服務(wù),收費也沒有依據(jù),因此應(yīng)退還170元錢。
被告物業(yè)
《物權(quán)法》沒有溯及力
上午10時,昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司的6名工作人員坐到旁聽席上,這起案件對他們來說極為重要。該公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,物業(yè)收取的并非車位占用費,而是服務(wù)費。在北潞園小區(qū),物業(yè)公司對車輛提供24小時監(jiān)控,并且向保險公司投保了責(zé)任險,如果業(yè)主的車輛被剮蹭、偷盜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償。此外,《物權(quán)法》自今年10月1日起施行,而北潞園小區(qū)的車位設(shè)立在此之前,在人大和最高法院等相關(guān)部門出臺詳細(xì)司法解釋之前,《物權(quán)法》沒有溯及力。
記者與昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司負(fù)責(zé)人就車位問題進(jìn)行了探討。該負(fù)責(zé)人介紹說,北潞園小區(qū)是老小區(qū),規(guī)劃時的車位比例是2比1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主需要。如果經(jīng)業(yè)委會同意,可以在公共部位設(shè)立一些停車位。但對于車位收益歸誰的問題,該負(fù)責(zé)人堅持認(rèn)為,他們收的是服務(wù)費,并非占位費。
主管部門
所有權(quán)決定收益權(quán)
對于地面停車位,誰應(yīng)該來收費,收費的標(biāo)準(zhǔn)又是多少?昨天下午,記者采訪了北京市發(fā)改委,發(fā)改委收費處工作人員答復(fù)說,《物權(quán)法》實施后,來咨詢停車位收費問題的人真不少。發(fā)改委收費處只負(fù)責(zé)制定收費的標(biāo)準(zhǔn),而對于停車位收益的歸屬,要看車位的所有權(quán)歸誰,由所有權(quán)來決定處分權(quán)和收益權(quán)。
記者了解到,在《物權(quán)法》出臺之前,北京市曾制訂出《北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法》征求意見稿,在該意見稿中,規(guī)定居住區(qū)露天機動車停車場(位)的經(jīng)營收益應(yīng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。停車管理企業(yè)應(yīng)每年不少于一次公布停車管理服務(wù)費用的收支情況。
法律專家
成立業(yè)委會迫在眉睫
“即使車位歸全體業(yè)主,業(yè)主也不能隨意停放車輛!北本┦芯┒悸蓭熓聞(wù)所的于德華律師認(rèn)為,《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有!睂τ谶@種停車位的權(quán)屬問題,已經(jīng)非常清晰和明了。但是,如果每個有私家車的業(yè)主都可以在屬于全體業(yè)主共有的場所隨意停放車輛,就侵犯了其他無車業(yè)主或者不在小區(qū)內(nèi)停車的業(yè)主的權(quán)利。
于德華分析說,對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場所可不可以停車、停車該不該收費、收益的歸屬等問題應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定,并通過制定管理公約的形式規(guī)范管理,而物業(yè)公司無權(quán)對這些屬于業(yè)主權(quán)利的問題作出決定。不過,物業(yè)公司可以在業(yè)主大會或者業(yè)委會的授權(quán)下適當(dāng)收費,并進(jìn)行相應(yīng)的管理,全體業(yè)主也可以對共有車位進(jìn)行自治。
“《物權(quán)法》的出臺也給業(yè)主提了醒,現(xiàn)在很多小區(qū)沒有成立業(yè)委會,或者業(yè)委會已經(jīng)解體,而要在車位收費等問題上維護(hù)業(yè)主權(quán)益,成立業(yè)委會迫在眉睫。否則,業(yè)主的權(quán)益會面臨很大的損失!庇诘氯A如此說。
物權(quán)法相關(guān)條文
《物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第七十條業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。(楊昌平)