昨天記者從本市法院了解到,物權(quán)法實施以來,在以物權(quán)法維權(quán)訴訟的案件中,最多的是小區(qū)內(nèi)的糾紛。業(yè)主、物業(yè)與開發(fā)商間的矛盾錯綜復(fù)雜,以一部《物權(quán)法》能否完全搞掂?相關(guān)專家認(rèn)為,物權(quán)法入社區(qū),還有三大問題待相關(guān)細(xì)則或司法解釋來完善。
問題一:業(yè)主優(yōu)先如何體現(xiàn)
物權(quán)法規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要!笆裁词鞘紫纫獫M足業(yè)主的需要?業(yè)主優(yōu)先有多長的時間限制?”畢文強律師告訴記者說,《物權(quán)法》實施以來,他已經(jīng)聽到了不少業(yè)主的質(zhì)疑,“這條規(guī)定模棱兩可,實施起來并不具備可操作性!
北京市律師協(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會表示,某些開發(fā)商在售房時給出三天時間讓購房人買車位,購房人不買則視為放棄,這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放。物權(quán)法從立法本意上看是以維護業(yè)主的利益作為出發(fā)點,但實施起來還存在著問題。
問題二:地下空間權(quán)屬如何確定
記者了解到,由于物權(quán)法回避了小區(qū)地下空間包括車位以及人防工程的權(quán)屬問題,而是采取雙方約定的方式來確定,一些開發(fā)商強行將地下車庫約定為自己的,使得業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢。新法剛剛實施,本市各法院就受理了一些類似的案件。
“物權(quán)法沒有提及地下車位的權(quán)屬,其后果就是,將來小區(qū)的矛盾就集中在這點!比涨芭c物業(yè)打官司的九龍山莊業(yè)委會的楊主任說。北京盛廷律師事務(wù)所的律師畢文強也直言,地下車位的權(quán)屬不是法定而是約定,是個遺憾!伴_發(fā)商依意思自治原則,完全可以將地下空間確定為自己所有,卻把建設(shè)成本攤進業(yè)主的購房成本中,業(yè)主想維權(quán)很難!碑吢蓭熣f。
畢律師認(rèn)為,法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定由開發(fā)商來舉證,證明其建筑成本和售價中是否包括地下車庫,如果拿不出證明他們把地下車庫作為一個獨立項目來進行投資建設(shè)的,那么就應(yīng)該歸業(yè)主所有。
問題三:公共設(shè)施如何細(xì)分
物權(quán)法第73條還提到“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有”!靶^(qū)內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施有很多,但是不是都屬于業(yè)主共有?公共設(shè)施到底涵蓋哪些設(shè)施,小區(qū)會所、托兒所、學(xué)校、老年活動中心以及鍋爐房等到底歸誰?只提這四個字太籠統(tǒng)了!睏钪魅伪硎。
作為小區(qū)重要的配套設(shè)施,會所的權(quán)屬并沒有在物權(quán)法中提及。而現(xiàn)實中,有關(guān)會所的糾紛不少。比如,原來宣傳的豪華會所面積縮了水等問題。而接受采訪的業(yè)主都一致認(rèn)為,會所應(yīng)該是業(yè)主的。
“如果不明確什么是公共設(shè)施,而地下車庫、會所等小區(qū)配套設(shè)施讓開發(fā)商通過出售、出租或附贈等方式與業(yè)主約定,這無疑是給他們侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為合法化,這將引發(fā)小區(qū)更多的矛盾!睏钪魅握f。(記者 顏斐)