問題
執(zhí)意要房竟然敗訴
今年,為給兒子籌辦婚事,老趙夫婦商量著再買一套房。正好同事的親戚劉洋計劃將一套兩居室賣掉,而這套房子剛好就在老趙所在的小區(qū)里。
夫婦倆對劉洋這套房屋非常滿意,雙方隨即簽下了協(xié)議。約定等老趙銀行貸款批下來后,再去辦理過戶手續(xù)。
老趙如約付了5萬元定金及第一筆房款30萬元,并向銀行申請了抵押貸款。轉(zhuǎn)眼過了兩個月,老趙的貸款卻依然沒有審批下來。
此后,劉洋找到老趙,聲稱因老趙的抵押貸款手續(xù)遲遲辦不下來,恰巧中介公司又介紹了新買主,所以他就把房子賣給了對方。雙方已到房管部門辦理了過戶手續(xù)。他表示愿退還老趙的已付款。趙先生一聽頓時火冒三丈,堅持只要房子。
老趙將劉洋告上法庭,請求判令劉洋繼續(xù)履行協(xié)議。令他深感意外的是,他的訴訟請求竟然被法院駁回了。
值班律師解答
北京市中潤律師事務(wù)所王志鋼律師
可以承擔違約賠償責任為由起訴
本案中房主劉洋與老趙所簽的買賣協(xié)議約定“待老趙付完全部房款時,雙方再辦理過戶手續(xù)”,結(jié)果老趙雖與劉洋簽合同在前,可未辦理過戶手續(xù),房屋的所有權(quán)人從法律上講仍是劉洋。
而劉洋與新買主的合同雖簽訂在后,但簽合同時劉洋仍享有爭議房屋的所有權(quán),且新買主并不知道劉洋已與他人簽過合同,更未與劉洋串通來損害老趙的利益。雙方一起到房管部門辦理了過戶手續(xù),新買主已實際取得了爭議房屋的所有權(quán)。
因此,即使老趙與劉洋的合同是有效的,在客觀上也無法再繼續(xù)履行。而老趙卻始終堅持其訴訟請求,結(jié)果被法院駁回。其實,老趙可以再向法院提起訴訟,要求劉洋承擔違約賠償責任,以挽回自己的損失。
簽完買房協(xié)議最好做預(yù)告登記近年來隨著房價不斷快速上漲,出賣人“一房二賣”的案件屢屢發(fā)生。這對買房人來說是極不公平的。
今年10月1日生效的《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度,有效地彌補了法律漏洞。根據(jù)該條規(guī)定,如果買房人與出賣人簽訂房屋買賣合同后,在尚不具備辦理房屋登記手續(xù)的情況下,可向房屋登記部門申請預(yù)告登記!邦A(yù)告登記后,買房人的請求權(quán)便具有了物權(quán)的效力,即具有排他效力,不但可以對抗房屋的所有權(quán)人,也可以對抗任意第三人。即使后來發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記的買房人同意的處分行為,該處分行為也是無效的,這樣就能有效地避免‘一房二賣’。”
具體到本案,如果當時《物權(quán)法》已生效,老趙進行了預(yù)告登記,那么他便能取得爭議房屋的所有權(quán),因為后來進行的變更是無效的。《物權(quán)法》現(xiàn)已生效,希望所有買房人都能充分利用這一新制度,最終買到自己滿意的住房。(記者林靖)