拒絕繳費(fèi)致物業(yè)虧損、小區(qū)私搭亂建、物業(yè)公司“掌控”會所、地下空間等收益，這些通常被視為業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，根源卻在于業(yè)主自己。由于每個(gè)人想法不一，大多只從一己私利出發(fā)，導(dǎo)致共有物權(quán)的管理權(quán)無法行使，內(nèi)訌、罷免、辭職、訴訟等不斷上演。

　　對“共有物權(quán)”認(rèn)識不清

　　從前年的美然動(dòng)力街區(qū)到去年的美麗園再到最近的永泰園，物業(yè)撤離不斷發(fā)生，而業(yè)主們也就物業(yè)費(fèi)高低、誰繳費(fèi)誰沒繳費(fèi)糾纏不清；世紀(jì)城東區(qū)業(yè)主5年來一直處于分不分區(qū)的矛盾之中；Wehouse小區(qū)則有60%的業(yè)主私搭亂建……這些糾紛或?qū)е挛飿I(yè)管理難以為繼，或致使業(yè)主組織行動(dòng)困難重重。

　　著名房地產(chǎn)律師孟憲生認(rèn)為，全體業(yè)主是共有物權(quán)的主體，對其負(fù)有管理義務(wù)，以上糾紛的根源在于共有物權(quán)觀念淡薄、缺乏自治能力；根據(jù)人大行政管理學(xué)院教授陳幽泓的調(diào)查，在她所訪問的100多個(gè)小區(qū)中，很多業(yè)主對于“物權(quán)”的概念仍然不清楚，尤其是建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的“共有物權(quán)”還沒有得到認(rèn)同，社區(qū)共有資產(chǎn)的保值增值沒有落到實(shí)處。

　　業(yè)主自發(fā)組織能力較差

　　要實(shí)行物業(yè)管理權(quán)，就要讓業(yè)主組織起來，那么溝通變得非常重要，但“業(yè)主們彼此之間的關(guān)系處理得不好，”采訪中很多業(yè)委會成員表示。

　　在今天的美麗園業(yè)委會主任雷霞看來，雖然經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨，美麗園業(yè)主和業(yè)委會的溝通依然存在問題，“單憑業(yè)委會幾個(gè)委員要和每個(gè)業(yè)主一一、事事溝通是不可能的，”她說。而據(jù)陳幽泓的調(diào)查顯示，業(yè)主群體的組織能力依然處于初步階段。作為一種“自生自發(fā)”的組織，通常都是每個(gè)社區(qū)有幾個(gè)積極分子牽頭籌備組織業(yè)主大會，而業(yè)主群體如果沒人愿意投入資源、不克服障礙，就很難解決這種“集體行動(dòng)”的難題。

　　而著名律師秦兵認(rèn)為，要解決業(yè)委會成立、運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)問題，必須要解決資金來源。不斷地募集，“誰出資誰受益”，或者從社區(qū)資產(chǎn)收益中獲得，都是可待研究的方式。

　　案例1

　　永泰園 業(yè)主不繳費(fèi) 三家物業(yè)公司撤離

　　近日，清河永泰園新坐標(biāo)小區(qū)博宇嘉物業(yè)公司撤離，小區(qū)面臨無人管理的真空狀態(tài)。而這已經(jīng)是第三家撤出該小區(qū)的物業(yè)公司。經(jīng)街道協(xié)調(diào)，物業(yè)公司表示如果六成以上業(yè)主能繳納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，可以繼續(xù)服務(wù)。可業(yè)主們還是各打各的算盤，不愿意繳費(fèi)。

　　物業(yè)、業(yè)委會雙雙“罷工”

　　“小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)入了‘真空’狀態(tài)�！睒I(yè)主吳先生說，11月1日，博宇嘉物業(yè)撤離后，業(yè)委會成員也相繼辭職。在此情況下，西三旗街道辦、居委會等聯(lián)合成立應(yīng)急辦，處理物業(yè)撤離帶來的問題。

　　11月8日，居委會召開業(yè)主大會，提出解決方案：先繳半年物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，再引入物業(yè)公司，但當(dāng)時(shí)未能與業(yè)主達(dá)成統(tǒng)一。11月10日，博宇嘉留下的三千噸水使用殆盡，小區(qū)停水十余小時(shí)后，業(yè)主們才同意采納居委會的方案�？墒�，直到11月14日上午，1200多戶居民的小區(qū)，僅有百余戶繳納了物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，占12%。

　　“很多人對新的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所不滿，不能接受漲價(jià)�！庇袠I(yè)主表示；“如果大家都不繳，我繳了也沒用。”還有一些業(yè)主則持觀望態(tài)度。對此，博宇嘉表示不會回來繼續(xù)工作了。

　　三家物業(yè)公司相繼撤離

　　最新撤離的博宇嘉物業(yè)已經(jīng)是入駐永泰園的第三家物業(yè)公司。據(jù)介紹，小區(qū)最初是由開發(fā)商指定的物業(yè)華泰公司進(jìn)行管理，直至2005年，小區(qū)召開業(yè)主大會選聘科住物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。然而僅過了1年，該公司就主動(dòng)撤離了小區(qū)，隨后由博宇嘉物業(yè)公司接替。今年6月前后，博宇嘉物業(yè)公司也公開提出撤離小區(qū)，后在海淀區(qū)小區(qū)辦等單位的協(xié)調(diào)下，將撤離期延至10月底。

　　科住物業(yè)的工作人員強(qiáng)調(diào)撤離小區(qū)實(shí)屬無奈：“一年半時(shí)間內(nèi)，我們虧了幾百萬！”“這個(gè)小區(qū)至少有98%的業(yè)主都欠我們的費(fèi)用�！辈┯罴蔚目偨�(jīng)理李勇清也告訴記者，去年的取暖費(fèi)至少三分之一的業(yè)主都沒有繳納；很多業(yè)主認(rèn)為，有人不繳費(fèi)還享受服務(wù)，心里很難平衡，所以也不愿意繳。如此惡性循環(huán)，物業(yè)公司難以為繼。

　　利益致業(yè)主想法難統(tǒng)一

　　“業(yè)主的想法不能統(tǒng)一，與利益有關(guān)，”業(yè)主張先生說，小區(qū)有一部分業(yè)主與開發(fā)商有關(guān)系，開發(fā)商指定的物業(yè)免收這些人的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)；選聘的物業(yè)進(jìn)來后，這些業(yè)主很多都不繳費(fèi)，并且游說其他業(yè)主也不要繳；此次物業(yè)撤離后，這部分業(yè)主希望開發(fā)商的物業(yè)公司回來，他們公開在小區(qū)這樣宣揚(yáng)。

　　曾遭罷免的第一屆業(yè)委會主任呂世杰也認(rèn)為，業(yè)主之間不團(tuán)結(jié)是小區(qū)走到今天的根本原因，他總結(jié)說，小區(qū)現(xiàn)在有三種人，一種是愿意繳費(fèi)，希望現(xiàn)任物業(yè)留下；一種是希望開發(fā)商物業(yè)回來；還有一種就是觀望。

　　據(jù)悉，目前小區(qū)保安、保潔已全部消失，其工作暫由居委會代行；幾棟樓的一層大廳管道漏水也無人修理，但業(yè)主之間依然未能就物業(yè)去留和繳費(fèi)達(dá)成一致。

　　討論主題

　　只有業(yè)主自己才可以救自己

　　問病

　　業(yè)主石先生：從選聘物業(yè)公司到現(xiàn)在，兩家公司都留不住，第一屆業(yè)委會主任遭到罷免，第二屆5名委員辭職后，其他4名也跟著辭職，宣告解散。我們這些普通業(yè)主怎么也不明白，小區(qū)怎么會走到今天這樣？接下來該怎么辦？

　　把脈

　　孟憲生(仁和律師事務(wù)所、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會律師)：永泰園業(yè)主缺乏自治能力。首先，從觀念上說，共有物權(quán)和物業(yè)管理不是一個(gè)業(yè)主、業(yè)委會一個(gè)組織的事，而是每個(gè)業(yè)主都有義務(wù)去關(guān)心的。兩家物業(yè)公司都因?yàn)樘潛p而撤離，欠費(fèi)業(yè)主不僅損害了其他業(yè)主利益，其實(shí)也損害了自己的利益；其次，業(yè)委會不應(yīng)隨隨便便集體辭職，這是對全體業(yè)主的不負(fù)責(zé)任。

　　陳旭(隆安律師事務(wù)所合伙人)：權(quán)利和義務(wù)是對等的，要講平衡，憑什么享受人家的物業(yè)管理服務(wù)，卻不繳費(fèi)？從前我們過多地強(qiáng)調(diào)了業(yè)主“維權(quán)”，現(xiàn)在應(yīng)該反思，當(dāng)自己選聘來的物業(yè)都要撤離，正常生活秩序都不能保障時(shí)，是不是自己太苛刻？可不可以調(diào)整心態(tài)，先把費(fèi)繳了，再談其他？

　　開方

　　雷霞(美麗園業(yè)委會主任)：大多數(shù)時(shí)候業(yè)主們對物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等只是推測，“覺得”貴了。建議物業(yè)公司公示自己的詳細(xì)賬目，業(yè)主看了之后明白錢花在哪里，也許就會按數(shù)繳納；另外業(yè)主也可以先繳費(fèi)，再談判。

　　孟憲生：業(yè)委會可以草擬議案，重新組織業(yè)主大會進(jìn)行決議；即使前5位辭職委員不肯回來，后4位委員也可以主持召開業(yè)主大會，補(bǔ)選新的委員；或者宣布提前解散，但也應(yīng)繼續(xù)留守，組織重新選聘新的業(yè)委會；最后，即使沒有業(yè)委會成員，熱心業(yè)主也可采用征詢意見方式，向全體業(yè)主發(fā)放選票，形成共同決定�！�

　　案例2

　　Wehouse 業(yè)主“私搭亂建”物業(yè)徒喚奈何

　　截至2007年11月15日，位于海淀四季青Wehouse(常青園南里二區(qū))的三百多戶業(yè)主中，已有二百六七十戶私自改建，私建的建筑令小區(qū)面目全非。兩年來，小區(qū)好似永遠(yuǎn)沒有完工，影響全體業(yè)主的生活質(zhì)量不說，還存在諸多安全隱患，而物業(yè)公司對此無能為力。

　　九成業(yè)主“私搭亂建”

　　已經(jīng)入住Wehouse小區(qū)兩年多的李女士，是為數(shù)不多的沒有私搭亂建的業(yè)主，但是兩年來小區(qū)里此起彼伏的施工現(xiàn)象，使她的生活一直沒能得到安寧。

　　到處是“工地”，有的業(yè)主把院墻打通，建成房屋，有的業(yè)主在自家的三層別墅上又加高一層，改成四層別墅，有的業(yè)主干脆連小花園都不要，直接搭建房子，就這樣，一個(gè)高檔的小區(qū)里，兩年來一直有民工出出進(jìn)進(jìn)，施工噪音此起彼伏。

　　李女士稱，業(yè)主在小花園里建房，在屋頂加建陽光房，200多平米的別墅成500平米，生活確實(shí)舒適了，但是影響了業(yè)主的共同利益，降低了居住品質(zhì)和物業(yè)升值空間。

　　法院判決3戶業(yè)主自行拆除

　　“我們勸過很多次，但業(yè)主不聽，”小區(qū)物業(yè)工作人員表示，物業(yè)只是對小區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)，面對大部分業(yè)主私搭亂建沒有強(qiáng)行制止的權(quán)利，只是說服，不能強(qiáng)制其拆除。

　　李女士說，目前小區(qū)里業(yè)主之間分兩派，一部分是私搭亂建的業(yè)主，大約有二百六七十戶，占小區(qū)業(yè)主90%，另一部分不私搭亂建的業(yè)主，只有十幾戶，占10%左右，這兩派之間力量很懸殊，在維護(hù)整體業(yè)主利益方面不可能意見統(tǒng)一。

　　據(jù)小區(qū)開發(fā)商永泰地產(chǎn)集團(tuán)(北京)公司副總經(jīng)理苗伯兼介紹，他們的房子已經(jīng)銷售完畢，但依據(jù)銷售合同，已經(jīng)向法院起訴小區(qū)里私建現(xiàn)象，先起訴了3戶業(yè)主，法院已經(jīng)判了，責(zé)令業(yè)主先自行拆除。如果業(yè)主一直不執(zhí)行的話，那么法院會實(shí)施強(qiáng)制拆除。

　　討論主題

　　如何建立業(yè)主公約并予以遵守？

　　問病

　　開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人劉小姐：小區(qū)亂得不像樣了，但業(yè)主們說物業(yè)無權(quán)管，物業(yè)又不能去強(qiáng)拆。擴(kuò)建對小區(qū)的外觀、口碑都造成了不好的影響。

　　業(yè)主魏先生：我反對私搭亂建，但大部分業(yè)主都這么做，我是少數(shù)派，局面似乎不可阻止。

　　把脈

　　孟憲生：私搭亂建是業(yè)主共有和業(yè)主在行使共同管理權(quán)的過程中，業(yè)主個(gè)體和業(yè)主整體之間的糾紛，是業(yè)主之間/內(nèi)部的事，無關(guān)物業(yè)。因此現(xiàn)在還把它看作是業(yè)主和物業(yè)的糾紛是錯(cuò)誤的。

　　北野(著名社區(qū)研究人士)：這是缺乏正確私有財(cái)產(chǎn)觀和契約精神的體現(xiàn)。很多人不明白，物權(quán)和“家”的概念不只是自己屋內(nèi)的，還包括整個(gè)小區(qū)的公共環(huán)境；實(shí)際上每個(gè)小區(qū)都有業(yè)主公約，約定不可以損害共有資產(chǎn)、私搭亂建，但這種契約得不到遵守。即使起訴了，在實(shí)踐中也很難得到執(zhí)行。

　　開方

　　陳旭：維權(quán)到一定程度，就有了制度建設(shè)問題，私搭亂建是非常自私的行為，除了制訂業(yè)主公約進(jìn)行約束，我也贊同北野的社區(qū)公民教育和美德教育，這種素質(zhì)培養(yǎng)應(yīng)該被提倡。

　　陳幽泓(人大行政管理學(xué)院教授、海淀和諧社區(qū)中心CEO)：根據(jù)《物權(quán)法》，有業(yè)委會的，業(yè)委會可以起訴私搭亂建的業(yè)主；沒有業(yè)委會的，可以被其他業(yè)主以不遵守公約為由起訴，或者以侵犯相鄰權(quán)，如采光、通風(fēng)、通行受阻為由起訴。

　　北野：除了素質(zhì)教育，司法和行政管理進(jìn)社區(qū)是下一步社區(qū)治理的關(guān)鍵，違法的改建、加建應(yīng)受到嚴(yán)厲的處罰。

　　記者觀察

　　私有財(cái)產(chǎn)、契約精神與業(yè)主組織

　　或許我們要感謝北野、舒可心、秦兵、孟憲生等人，幾年來，他們用自己的實(shí)踐詮釋了物權(quán)的概念。然而在《物權(quán)法》實(shí)施一個(gè)多月以來，舊有的觀念和習(xí)慣仍在束縛著人們：對社區(qū)來說，物權(quán)是共有的，但很多人仍然習(xí)慣將之看作一己私有來處理，物業(yè)費(fèi)不喜便不繳，房子想加建便加建，業(yè)委會成員說辭職便辭職，全然沒有看到享受權(quán)利的同時(shí)已侵犯他人，并且不負(fù)責(zé)任。這正是對私有財(cái)產(chǎn)缺乏尊重的體現(xiàn)。

　　而在北野看來，與這同樣嚴(yán)重的，是契約精神的匱乏。物業(yè)管理合同已簽，費(fèi)用卻難以收集；通過業(yè)主公約約束他人，也約束自己，本來是很好的，但卻得不到遵守；業(yè)主大會的決議，也可以輕易被質(zhì)疑和推翻。建立規(guī)則固然重要，遵守規(guī)則的精神還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　另一些人則從歷史的角度去剖析業(yè)主之間的矛盾，學(xué)者陳幽泓認(rèn)為，業(yè)委會的成長是中國民間組織的一個(gè)典型樣本，完全靠業(yè)主自發(fā)自愿投入資源，這個(gè)過程不能太著急；孟憲生也認(rèn)為，社區(qū)的自然秩序形成需要一個(gè)積累的過程，最新的數(shù)字顯示北京已有20%左右的社區(qū)成立了業(yè)委會，這是一個(gè)進(jìn)步。但愿，新成立的業(yè)委會、“在野”業(yè)主都能夠處理好自己內(nèi)部的關(guān)系，在行動(dòng)前停下來想一想，是否侵犯了他人利益，是否違反了規(guī)則。

　　案例3

　　世紀(jì)城東區(qū)鬧分區(qū) 業(yè)主活動(dòng)漸沉寂

　　分區(qū)風(fēng)波5年未息

　　世紀(jì)城東區(qū)分區(qū)風(fēng)波源于2002年選聘物業(yè)，時(shí)任東區(qū)管委會主任的楊愛秋主持召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)。與楊愛秋想法不同，四區(qū)10號樓的原永蓀認(rèn)為，社區(qū)里的很多問題都和開發(fā)商、物業(yè)繞不開，這些問題只能通過雙方協(xié)商、溝通，不是換一個(gè)物業(yè)公司就能解決的。

　　“即使要換，也要換一個(gè)更好的物業(yè)。”原永蓀稱，為了制止這次招投標(biāo)選聘物業(yè)，部分業(yè)主萌發(fā)了分區(qū)的念頭，并著手進(jìn)行重新選舉業(yè)委會的工作；2005年10月，海淀區(qū)建委小區(qū)辦和曙光街道辦事處在社區(qū)事務(wù)管理科發(fā)布公告，將世紀(jì)城東區(qū)一分為二。

　　原管委會主任“孤軍奮戰(zhàn)”

　　楊愛秋等業(yè)主質(zhì)疑該公告，稱業(yè)主投票決定是否分區(qū)過程有造假現(xiàn)象。她還認(rèn)為，世紀(jì)城東區(qū)一直是作為一個(gè)整體存在的，其資產(chǎn)價(jià)值依附于整體，分區(qū)意味著資產(chǎn)貶值和流失。去年4月，楊愛秋等三名業(yè)主起訴海淀區(qū)建委和曙光街道辦事處，要求撤銷分區(qū)公告。申訴駁回后楊愛秋再上訴，市一中院裁定海淀法院繼續(xù)審理。

　　在漫長的申訴背后，該區(qū)業(yè)主活動(dòng)幾近停滯�！皼]有人組織了，”業(yè)主金女士曾經(jīng)是業(yè)主活動(dòng)的積極分子，但她說，幾年來東區(qū)業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)商的訴訟每年不下百起，大家的精力和熱情快被耗盡，無暇顧及社區(qū)事務(wù)了。

　　討論主題

　　共同決定不一定要成立業(yè)委會

　　問病

　　業(yè)主曹女士：一開始很多業(yè)主都很關(guān)心小區(qū)事務(wù)，但自從楊愛秋被打、鬧分區(qū)，小區(qū)就成了一盤散沙，成了物業(yè)的天下，自治、社區(qū)建設(shè)從何談起？

　　把脈

　　陳幽泓：物權(quán)意識還要形成集體行動(dòng)，如果業(yè)主們沒有意識到分區(qū)對于共有資產(chǎn)/物權(quán)損傷的嚴(yán)重性，他們就沒有積極性去支持楊愛秋；一個(gè)社區(qū)適合做業(yè)委會工作的人并不是很多，可能在前任遭遇到重大挫折后，很難再有別的人出來做業(yè)委會的工作。

　　開方

　　孟憲生：分不分區(qū)是業(yè)主自己的事，《物權(quán)法》實(shí)施后，業(yè)主可以共同決定社區(qū)事務(wù)，而不是非要成立業(yè)委會才可。楊愛秋或熱心業(yè)主可就是否分區(qū)召集業(yè)主大會或發(fā)放選票征求大家意見，并對征詢過程和結(jié)果的真實(shí)性進(jìn)行公證，而不用陷入曠日持久的訴訟中，社區(qū)事務(wù)也一無進(jìn)展。（李宛霖 吳�；� 張曉玲）