朗琴園昨天成了“第一個吃螃蟹”的社區(qū)。在該小區(qū)新舊物業(yè)交替之際，業(yè)主們首次將“信托契約”的概念引入到小區(qū)的物業(yè)管理當中，物業(yè)管理費用的支付者———全體業(yè)主以“受益人”的身份出現(xiàn)在物業(yè)管理合同中。由此，因物業(yè)引發(fā)的小區(qū)公共利益的不良行為，單個業(yè)主就可行使訴訟權(quán)利，而以前，則需要以業(yè)主大會的名義提起。

　　-新老物業(yè)最終平安交替

　　昨天上午10點，記者在進入朗琴園時，入口處的保安已經(jīng)在檢查進出者的出入證，嗅不出任何新舊物業(yè)交替時的“風吹草動”。據(jù)該小區(qū)業(yè)委會主任朱學金介紹，原定于昨天進行的新老物業(yè)交接，因為原物業(yè)中房恒通物業(yè)公司相關(guān)人員突闖業(yè)委會會議，而被提前到11月18日的下午兩點。10分鐘內(nèi)，舊的物業(yè)及保安被兵分8路的業(yè)主們“請”出社區(qū)。

　　-單個業(yè)主可起訴物業(yè)

　　縱觀此次將由開發(fā)商指定的前期物業(yè)“請”出去、將自行選聘的后期物業(yè)“迎”進來的整個過程，朗琴園的業(yè)主及其業(yè)委會有著可供其他小區(qū)借鑒的幾點創(chuàng)新。

　　最大的創(chuàng)新當然在于已經(jīng)即時生效的、由委托人(業(yè)主大會)、受托人(嘉浩物業(yè)公司)及受益人(全體業(yè)主)三方訂立的《小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》。在以往的物業(yè)管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發(fā)商或者是業(yè)主大會，乙方為物業(yè)公司，而真正的交納物業(yè)費的單個業(yè)主(丙方)反而被排除在合同之外�！皩嶋H上如何保護丙方的權(quán)利才是物業(yè)管理中最需解決的問題，把單個業(yè)主排除在外，使得業(yè)主們在物業(yè)公司面前人微言輕，只能發(fā)發(fā)牢騷，很難行使其監(jiān)督和約束物業(yè)公司的權(quán)利�！崩是賵@業(yè)委會法律顧問孟憲生指出，經(jīng)過幾年的“上下求索”，發(fā)現(xiàn)《信托法》依據(jù)下的信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權(quán)益制衡，把它移植到物業(yè)管理中最合適不過。于是想到為朗琴園訂立了《小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》。

　　“在物業(yè)管理中，實行信托契約，最大的好處是落實了業(yè)主行使權(quán)利時程序上的問題。以往業(yè)主們的權(quán)利雖然無數(shù)次被提及，但作為業(yè)主個體根本無從下手。如今就好比業(yè)主們個個手執(zhí)尚方寶劍，有必要時就可以揮斬下來！”另一位社區(qū)問題專家舒可心進一步地解釋道，以往單個業(yè)主是無法就公共利益問題對物業(yè)公司提出訴訟的，只能是通過業(yè)主大會決議通過，以業(yè)主大會的名義提起訴訟，程序麻煩、費時費力。而確立信托契約關(guān)系后，首先，依據(jù)《信托法》，作為受益人的單個業(yè)主與委托人業(yè)主大會享有同樣權(quán)利，這意味著單個業(yè)主也可以隨時拿起法律武器。據(jù)了解，在物業(yè)管理中引入信托契約概念的，朗琴園為全國首家。

　　-業(yè)委會有了保安的人事任免權(quán)

　　此外，業(yè)委會握有物業(yè)保安的人事任免權(quán)，使保安成為業(yè)主們的“兵”。朱學金說：“如果再次更換物業(yè)，我們不想看到由業(yè)主們出錢聘用的保安反過來只聽物業(yè)公司的話，與真正的雇主為敵！”

　　而且，在新老物業(yè)的交替中，兩家物業(yè)公司并未正面接觸，而是先由業(yè)主們接管物業(yè)，再將新物業(yè)引進。從而避免了類似雙方保安互毆或者雙方保安各執(zhí)一邊、共同值守的情況發(fā)生。

　　朗琴園的業(yè)主們還對舊的物業(yè)公司進行了“策反”。實際上，在新的物業(yè)公司里，已經(jīng)可以找到幾位“舊面孔”。(解麗)