房屋附屬物不能單獨(dú)銷售

　　蘇女士：我在郊區(qū)購(gòu)買了一套商品房，帶有一個(gè)面積很大的儲(chǔ)藏室。由于房子位于一層，這個(gè)儲(chǔ)藏室可以作為車庫(kù)用，現(xiàn)在我急需錢用，想把這個(gè)儲(chǔ)藏室出售,請(qǐng)問(wèn)房屋附屬物能否單獨(dú)銷售,能否辦理相關(guān)證件手續(xù)？

　　答：首先，要分清在房產(chǎn)證中是否包括儲(chǔ)藏室，儲(chǔ)藏室是否有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，如果儲(chǔ)藏室沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，是不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題〉的意見(jiàn)(試行)》第87條：有附屬物的財(cái)產(chǎn)，附屬物隨財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理。

　　從以上法條可以看出附屬物是隨財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，通常附屬物所有權(quán)是不能隨意單獨(dú)轉(zhuǎn)移的，特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而按照《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。附屬物沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)是不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，所以轉(zhuǎn)讓不發(fā)生法律效力。

　　房屋基本設(shè)施歸買房人

　　趙先生：我通過(guò)中介公司購(gòu)買了一處房產(chǎn)，今年1月簽訂了買房合同，3月拿齊三證。合同約定交房日期為5月7日之前。5月7日拿到鑰匙，進(jìn)門口發(fā)現(xiàn)之前有的廚衛(wèi)門、紗窗、開關(guān)、插座、燈具、水龍頭、墻外的晾衣架、空調(diào)架都拆走了，紗窗布、玻璃散落一地。至今雙方?jīng)]有完成物業(yè)交割，所以賣方一直未能拿到放在銀行的一萬(wàn)元尾款。中介打電話來(lái)說(shuō)，賣方要告我們了，這兩天就會(huì)收到律師函。請(qǐng)問(wèn)，能不能要求他對(duì)拆除的房屋設(shè)施做出賠償？我要做哪些準(zhǔn)備應(yīng)訴？

　　答：廚衛(wèi)的門、紗窗，開關(guān)、插座、燈具、水龍頭等作為房屋正常使用的基本設(shè)施，應(yīng)歸買房人所有，除非合同有特別的約定，如無(wú)特別約定，出賣方擅自拆除應(yīng)賠償損失。

　　首先，如收到律師函，先看律師函的內(nèi)容，看看自己是否存在違約行為，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如對(duì)方提起訴訟，要看對(duì)方的起訴書，了解起訴內(nèi)容，對(duì)方所要達(dá)到的目的等。其次，仔細(xì)研究雙方簽訂的合同及相關(guān)證據(jù)，對(duì)方存在哪些違約行為，準(zhǔn)備抗辯理由，如有可能還可以提反訴。

　　口頭約定繼承房產(chǎn)無(wú)法律效力

　　劉先生：我奶奶去世前曾口頭說(shuō)明，她的房產(chǎn)要留給我父親，但以后如果出賣這套房產(chǎn)要留給我小姑媽一份，而大姑媽是沒(méi)有份的�，F(xiàn)在，我們想要將房子的名字(奶奶的名字)更換成我父親的名字，這個(gè)手續(xù)應(yīng)該怎么辦理？是否要兩位姑媽簽字？

　　答：如果你奶奶沒(méi)有留下遺囑，之前的口頭約定，是不能生效的，需要直接繼承人在法律文書上同意這樣的處理方式，并到公證機(jī)關(guān)公證，再辦理相應(yīng)的法律手續(xù)。

　　北京涉及繼承的房產(chǎn)過(guò)戶程序是：公證、房產(chǎn)評(píng)估、繳納稅費(fèi)、辦理過(guò)戶。對(duì)于繼承房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最好做個(gè)遺囑(公證與否取決于他自己，不過(guò)公證后效力更高，且不易被隨意變更)，待老人去世后再辦理相應(yīng)過(guò)戶手續(xù)。但是，贈(zèng)與的話，可以先寫個(gè)贈(zèng)與協(xié)議，再按照相應(yīng)程序辦理就可以了。

　　賣家過(guò)期不交樓屬違約

　　方小姐：2008年2月份我與原業(yè)主在中介簽訂了房屋買賣合同(不帶租約)，合同上規(guī)定于交齊樓款當(dāng)日交樓。5月20日，我將所有樓款交齊，而且房產(chǎn)證過(guò)戶也于3月份辦好。但原業(yè)主一直以原租客不肯搬走為由，不肯交樓。請(qǐng)問(wèn)我可以采取什么方法應(yīng)對(duì)這種情況？

　　答：原業(yè)主的理由是不成立的。如果，租戶認(rèn)為原業(yè)主侵犯了他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的話，他可以通過(guò)訴訟來(lái)解決。合同任何一方都應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則履行約定的義務(wù)，你們不但簽訂了合同，而且也辦結(jié)了過(guò)戶手續(xù)，對(duì)方遲延交房是很明顯的違約行為。因此，您可以向原業(yè)主提出交涉，要求對(duì)方及時(shí)交付房屋并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，根據(jù)買賣不破租賃的原則，在租賃期限還沒(méi)有屆滿的情況下，不管房屋轉(zhuǎn)賣了幾手，都不能強(qiáng)制租戶退房，除非他自己放棄租賃權(quán)，自愿騰房。(記者 李宛霖)

　　(北京雄志律師事務(wù)所律師 涂敬東)

　　(北京盛廷律師事務(wù)所律師 張志同)