物管公司有話說：不交管理費(fèi)會導(dǎo)致小區(qū)管理服務(wù)陷入惡性循環(huán) 　　一講到業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛，相信絕大部分人的第一反應(yīng)會是：“業(yè)主又被物管公司欺負(fù)了？”的確，因物管公司自身素質(zhì)的原因?qū)е碌男�區(qū)管理矛盾層出不窮。但同時(shí)，由于部分業(yè)主的原因而產(chǎn)生的糾紛，也開始日益顯現(xiàn)，比較突出的現(xiàn)象是少數(shù)業(yè)主無故拒繳物業(yè)管理費(fèi)。據(jù)本版與“焦點(diǎn)網(wǎng)”的聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，“很少交管理費(fèi)或從來沒交過管理費(fèi)”的網(wǎng)友，比例竟高達(dá)10%！

　　事實(shí)上，如果很多業(yè)主長期欠繳物業(yè)管理費(fèi)，將會導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)的物管服務(wù)無法達(dá)到應(yīng)有的水平，最終損害的，還是全體業(yè)主的利益。另外，欠費(fèi)的業(yè)主還可能面臨喪失成為業(yè)主委員會委員的資格。因?yàn)楦鶕?jù)將于3月1日實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條第三款的規(guī)定，要成為業(yè)委會委員，至少應(yīng)該符合“遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為”這一規(guī)定。

　　在采訪多個(gè)大型物業(yè)管理公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人后記者發(fā)現(xiàn)，即便是近年建起的商品住宅小區(qū)，長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主比例也達(dá)5%左右，而在樓齡較長的房改房小區(qū)，這一比例還更高，個(gè)別房改房小區(qū)里長期拖欠管理費(fèi)的業(yè)主比例高達(dá)20%以上。從整體來看，廣州市各類有物業(yè)管理的小區(qū)中，長期欠費(fèi)的業(yè)主比例估計(jì)在10%左右。

　　房改房小區(qū)欠費(fèi)問題更嚴(yán)重

　　廣州萊茵物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理印杰認(rèn)為，房改房小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)比例較高，主要是由于房改房以往是單位的福利房，以前單位承擔(dān)了物管的職責(zé)和所需的費(fèi)用，使得業(yè)主對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識，從而認(rèn)為現(xiàn)在進(jìn)駐的物管公司收費(fèi)過高，所以少數(shù)業(yè)主采取了不繳物管費(fèi)的消極行為。

　　據(jù)介紹，某機(jī)關(guān)宿舍大院此前出現(xiàn)了少數(shù)業(yè)主欠繳物管費(fèi)的行為，在物業(yè)公司向法院起訴判決后，欠費(fèi)業(yè)主是將以往的欠費(fèi)補(bǔ)上了，但新的費(fèi)用依然不交。原因是在訴訟成本高于物業(yè)管理費(fèi)的情況下，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不會再愿意花錢繼續(xù)通過法律程序來追討欠繳的管理費(fèi)了。對此，物管公司顯得十分無奈。

　　隨便找個(gè)理由就不交費(fèi)

　　個(gè)別業(yè)主不交物管費(fèi)的理由可謂五花八門：有人以“房屋質(zhì)量有問題，開發(fā)商沒有很好解決”為由不交；有人認(rèn)為“我的這套房子長期空置，不享受你的服務(wù)”所以不交；有的則是對物管公司的服務(wù)不滿意而拒交；還有的業(yè)主是回遷戶，收入較低，面對物管費(fèi)感到心有余而力不足；另外有的業(yè)主看到別人不交，但物管公司也拿他沒辦法，自己就有樣學(xué)樣，能省就省。

　　欠費(fèi)將導(dǎo)致小區(qū)隱患增多

　　廣州郊區(qū)某大型小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理李先生表示，一旦業(yè)主欠費(fèi)達(dá)到一定比例，就會影響物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)公司也只好采取減少夜班保安人手、減少清理垃圾次數(shù)、不購買電梯、消防等保險(xiǎn)、不及時(shí)維修小區(qū)公共設(shè)備等辦法來降低成本。這些做法在表面上業(yè)主是不容易覺察的，但卻為小區(qū)安全、設(shè)備使用等方面埋下了隱患。

　　“小區(qū)內(nèi)很多公共設(shè)備都需要物管公司長期精心維護(hù)，維護(hù)得好，也許能正常運(yùn)作10年，如果不維護(hù)，可能5年就要更換，而更換設(shè)備的費(fèi)用其實(shí)是需要全體業(yè)主分擔(dān)的。而且，小區(qū)管理水平下降，會直接影響物業(yè)的保值和升值能力。所以說，少數(shù)業(yè)主欠費(fèi)所導(dǎo)致的后果，最終還是要全體業(yè)主來承受，這是很不公平的�！崩罱�(jīng)理解釋道。

　　你按時(shí)交費(fèi)了嗎？ 　　網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查

　　一、你有按時(shí)交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

　　1.每次都是按時(shí)繳納 61%

　　2.一般會延遲繳納 29%

　　3.很少交 7%

　　4.從來沒交過 3%

　　二、你所在的住宅小區(qū)屬于哪一類型？

　　1.近幾年購買的商品房住宅小區(qū) 78%

　　2.樓齡較長的房改房小區(qū) 22%

　　3.限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房小區(qū)0%

　　三、你對小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)滿意嗎？

　　1.很滿意 0%

　　2.比較滿意 43%

　　3.不滿意 50%

　　4.非常不滿，無法容忍 7%

　　四、如果對物業(yè)管理有意見，你認(rèn)為不繳納物業(yè)管理費(fèi)是有效的抗議辦法嗎？

　　1.無效，只能惡性循環(huán) 39%

　　2.效果一般，但值得去做 57%

　　3.很有效果 4%

　　五、你對不繳納物管費(fèi)的行為怎么看？

　　1.不贊成 50%

　　2.無所謂 29%

　　3.別人不交我也不交 21%

　　六、 你認(rèn)為如何改善物管服務(wù)比較有效？

　　1.積極給物管公司提意見 18%

　　2.業(yè)委會重新招標(biāo)聘用新的公司 21%

　　3.建議政府成立監(jiān)管部門，并建立完善的物管公司退出機(jī)制 50%

　　4.業(yè)主自治，自組隊(duì)伍管理小區(qū) 11%

　　通過網(wǎng)調(diào)發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)主還是按時(shí)繳納物管費(fèi)的，但還是有57%的網(wǎng)友認(rèn)為“值得嘗試用不繳物管費(fèi)來表達(dá)不滿”，顯示出業(yè)主和物管公司之間的溝通渠道太少了。另外，對不交費(fèi)的行為，業(yè)主的從眾心理比較強(qiáng)烈，有21%的網(wǎng)友認(rèn)為“如果別人不交，那么自己也不交”。業(yè)主們還強(qiáng)烈要求政府能承擔(dān)起更多的監(jiān)管職能。 　　用小區(qū)公共收益抵扣物管費(fèi)

　　他們這樣做到繳費(fèi)率99% 　　不滿物管公司咋辦？

　　只能少數(shù)服從多數(shù)

　　既然業(yè)主欠費(fèi)問題在很多物業(yè)管理公司看來是難以解決的“燙手山芋”，那么是否能找到有效的協(xié)調(diào)辦法呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管小區(qū)是否已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，都應(yīng)該按照“少數(shù)服從多數(shù)”的原則——只要大多數(shù)業(yè)主或者業(yè)委會認(rèn)同某家物管公司的服務(wù)，并與之簽訂了有效的合同，少數(shù)業(yè)主無論是否同意，都應(yīng)該自覺繳納物業(yè)管理費(fèi)。如有意見，應(yīng)該積極向物業(yè)管理公司建議，或向業(yè)主委員會以及相關(guān)主管部門提出，也可通過法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

　　一些小區(qū)在解決物管糾紛的經(jīng)驗(yàn)同樣值得借鑒。

　　如何減輕物管費(fèi)負(fù)擔(dān)？

　　公共收益抵扣管理費(fèi)

　　常州市某小區(qū)的業(yè)主委員會在征集了全體業(yè)主意見后，將小區(qū)會所等公共配套設(shè)施出租，還將多余的自行車、摩托車車庫改成倉庫，收取的租金都返還給業(yè)主，抵扣物業(yè)管理費(fèi)，大大降低了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。采取這種方法后，物業(yè)費(fèi)的收繳率一直在99%以上。而在廣州，也有小區(qū)業(yè)委會利用公共收益向業(yè)主派發(fā)“新年利市”，雖然每戶只有30元，但業(yè)主還是充分感受到分享公共收益的快樂。

　　請不起物管公司怎么辦？

　　居委會牽頭助力管理

　　對于一些不歡迎物管公司進(jìn)駐的房改房小區(qū)來說，業(yè)主自治的方式也值得參考。越秀區(qū)有幾個(gè)舊式小區(qū)在沒有物管公司的情況下，如果小區(qū)急需請保安，居委會就會幫助他們成立業(yè)主委員會，然后向他們推薦人員，費(fèi)用由居民們自愿分?jǐn)偂�業(yè)主們認(rèn)為，他們所住的小區(qū)困難群眾多，這種管理模式既保證了住戶安全，費(fèi)用也不多。

　　呼吁政府介入監(jiān)管 　　在如何解決業(yè)主欠費(fèi)等問題上，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將在3月1日實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》依然缺乏實(shí)操性。在《條例》第4條和第5條，還是將政府相關(guān)部門放在“指導(dǎo)和協(xié)助”的位置上，在缺乏政府部門強(qiáng)有力的監(jiān)管和介入下，物管糾紛恐怕還是剪不斷理還亂的老大難問題。

　　從法律角度看，廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李彪建議，要真正發(fā)揮街道辦事處、居委會對物業(yè)管理的監(jiān)管、指導(dǎo)作用，明確具體的監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管效率。