2007年4月，中國房地產(chǎn)發(fā)展中注定會留下重重一筆：月初，監(jiān)察部等八部委聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場官商勾結(jié)的專項行動開始部署；月底，最高人民檢察院召開電視電話會議，公布從現(xiàn)在起到今年底，重點查辦土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)等領域的商業(yè)賄賂案件。反腐“颶風”在樓市凌厲刮起。
與此相伴，上海、北京多名“土地爺”相繼被相關部門立案調(diào)查。房地產(chǎn)領域權(quán)力與資本相勾連的利益網(wǎng)絡正被揭穿、撕破。
官商勾結(jié)案揭開房市專項整治序幕
4月上旬，上海市政府新聞辦公室證實，上海市房屋土地資源管理局原副局長殷國元涉嫌嚴重違紀違法，目前正在接受中共上海市紀律檢查委員會調(diào)查。
此前，被業(yè)界稱為“上海第一處”的上海市房地局土地利用管理處原處長朱文錦已被公布立案查處。上海市紀委、上海市監(jiān)察委員會對其定性是“利用職務上便利，為他人謀取利益，非法收受他人現(xiàn)金、貴重物品等財物”。
短短時間，數(shù)位曾經(jīng)掌控房屋土地審批權(quán)的官員相繼被查。反腐“颶風”刮斷一些主管部門官員與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的尋租鏈條。
4月底，監(jiān)察部等部委聯(lián)合部署，在全國展開重點打擊房地產(chǎn)領域的違法違規(guī)、權(quán)錢交易的專項行動，并將持續(xù)到明年1月。在立項、拿地、規(guī)劃審批、預售許可等房地產(chǎn)行政審批環(huán)節(jié)，涉及的有關部門及其工作人員濫用權(quán)力、違法不究、索賄受賄等行為成為重點懲治對象。
“一場整肅貪腐、凈化市場的‘樓市清污’風暴刮起。”房地產(chǎn)專家顧海波說。
以房地審批為核心的“權(quán)力-資本”勾兌圖
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已成為腐敗現(xiàn)象易發(fā)、多發(fā)領域。原北京市副市長劉志華、原江蘇省人大常委會副主任王武龍、原安徽省副省長何閩旭，以及原天津市檢察院檢察長李寶金、原青島市規(guī)劃局局長張志光、原福建省工商局局長周金伙等人，案發(fā)均與房地產(chǎn)審批環(huán)節(jié)的權(quán)錢交易有關。
案件背后，依稀可見一幅權(quán)力與資本相互勾連的“分利聯(lián)盟圖”：資本開路→權(quán)力壟斷者尋租→開發(fā)商取得稀缺土地資源→各種違法違規(guī)手段令開發(fā)項目利潤極大化→國家利益損失、終端消費者(買房人)埋單→開發(fā)商獲利→尋租者分利。
業(yè)內(nèi)人士分析，“尋租八法”是一些房地貪官慣用的伎倆：擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取超額利潤；對未取得規(guī)劃許可擅自開發(fā)的企業(yè)以罰代拆；對不具備開工條件的項目核發(fā)開工許可證、未達到預售許可條件的項目頒發(fā)預售許可證；出具虛假檢測報告，夸大住宅面積，讓買房人吃虧、使開發(fā)企業(yè)額外獲利；縱容開發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房價，進行會計造假，虛報成本，隱瞞利潤，偷漏營業(yè)稅，以及任意壓低或抬高拆遷價格等。
開發(fā)商投桃報李向掌控行政權(quán)力者輸送利益的方式分兩類：對在任干部，或即期支付——直接給官員本人或其親朋等事實上的代理人，以各種形式的賄賂，譬如項目公司的股份、超低價打折房、在關聯(lián)交易中讓利等；或遠期兌現(xiàn)——等干部離任或下海后再到房地產(chǎn)公司任職，收獲“成果”：拿高薪、分干股。對于離任的干部，開發(fā)商重金延聘，利用其人脈關系，打通房地審批各環(huán)節(jié)，報以相應的傭金或好處費。“在業(yè)內(nèi)，這些都是公開的秘密，大家心照不宣。”上海新吉房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位主管說。
正是因為官商勾結(jié)，織結(jié)成了一張致密的網(wǎng)絡，暴利的房地產(chǎn)業(yè)成了權(quán)力資本的“牧場”、某些利益群體的盛宴。
樓市調(diào)控需“兩手抓”
房地產(chǎn)行業(yè)的資源密集屬性決定了它是一個利益密集型行業(yè)，有太多的權(quán)力環(huán)節(jié)涉獵其中。資源稀缺、回報豐厚、行政許可影響太重、壟斷色彩過濃，諸多因素的聚合使得逐利的商業(yè)資本與審批權(quán)力媾合，成為房地產(chǎn)領域的“特別通行證”，導致腐敗滋生。
上海市規(guī)劃系統(tǒng)的一位城市規(guī)劃師統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃審批過程中，除了規(guī)劃、國土、建設等部門，還需經(jīng)房管、工商、稅收、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機構(gòu)的審批或備案�！霸谏虾＃粋�項目搞下來一共要蓋60多個公章，北京要蓋100個以上。”
一位不愿透露姓名的開發(fā)商坦言：“每跑一個部門、每蓋一個公章，或多或少要繳些費用。不想被拖的話，少不了打點�！�
眼下的房地產(chǎn)市場，一級市場上的土地出讓由土管壟斷，預、銷售許可的時間與規(guī)模由房管決定，動拆遷由規(guī)劃部門劃定�！八堫^開關握在審批部門手里，”開發(fā)商反映，在某種程度上，房地產(chǎn)市場是建立在以審批權(quán)力為核心的基礎上的，拿地、批規(guī)劃要關系，銀行貸款要關系，銷售許可也要關系。
顧海波指出，“關系”的泛濫恰恰反映出樓市貪腐正是壟斷、權(quán)力與資本共謀的結(jié)果。政府為此付出了公信力受損的代價，消費者為尋租埋單。當權(quán)錢交易完成后，腐敗成本馬上會打入房價——“狼”和“狽”的投桃報李，最終要出在“羊”身上。
樓市調(diào)控得“兩手抓”，一手抓反腐，一手抓制度堵漏。全國政協(xié)委員郭松海指出，腐敗本身就是阻撓調(diào)控的大障礙，會削弱政策的執(zhí)行力，調(diào)控必須強化反腐力度。眼下，八部委聯(lián)手打擊房地產(chǎn)領域的官商勾結(jié)抓住了“七寸”。
業(yè)內(nèi)專家建議，凈化樓市必先讓房地產(chǎn)開發(fā)各行政審批環(huán)節(jié)透明化、公開化。項目審批要實行問責制，誰允許規(guī)劃指標不完全的項目上市、誰私自更改指標，就追究誰的責任。
此外，須健全社會監(jiān)督機制，把公共權(quán)力置于法制和民眾監(jiān)督之下，與監(jiān)察部門建立舉報直通車，暢通案件線索輸送。只有約束與懲罰機制行之有效，腐敗勢力才不至于滲入整個調(diào)控過程，異化調(diào)控。(徐壽松 鐘昊熹)
