【策劃人語】
時入年中，房地產(chǎn)調(diào)控仍然呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，國家發(fā)改委、社科院連發(fā)報告，直陳房價上漲壓力及供應結構僵局，市場從中國經(jīng)濟發(fā)展、金融投資的宏觀面出發(fā)，對今年控制房價漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面，可喜的是，執(zhí)政方的主觀能動性方面的調(diào)控日趨成熟。典型現(xiàn)象是，建設部房地產(chǎn)司司長沈建中日前指出，今年重點查處的11類涉房地產(chǎn)案中，除傳統(tǒng)的土地、規(guī)劃、拆遷等傳統(tǒng)監(jiān)管內(nèi)容外，多個新的監(jiān)管重點浮出水面，北京等地關于官員買房的監(jiān)管也被市場認作切實反腐的主動出擊點。
公積金監(jiān)管、房產(chǎn)估價規(guī)范、預售款監(jiān)管、集資建房規(guī)范、官商勾結下的官員低價買房的查處等五個新重點，正成為樓市調(diào)控“暗戰(zhàn)”白熱化的導火索。
公積金監(jiān)管：堵截另類投資源
沈建中的十一類重點查處的涉房地產(chǎn)案包括：土地、規(guī)劃、拆遷、開發(fā)建設、房地產(chǎn)金融、住房公積、估價、交易資金監(jiān)管、預售款監(jiān)管、集資建房以及房地產(chǎn)企業(yè)轉制等環(huán)節(jié)的官商勾結行為。
盡管上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍等專家并不認同建設部可以獨擔眾多監(jiān)管責任，但面對政府部門不斷擴展的監(jiān)管意識，業(yè)界仍覺喜人。
“其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經(jīng)展開一輪，但從官方表態(tài)來看，公積金日常監(jiān)管可能加大力度�！狈治鋈耸恐赋�。
去年8月，華東某城市公積金管理中心相關人士確認，國家審計署主導的公積金審查組低調(diào)進駐，對其財務運營和業(yè)務合規(guī)進行全面檢查。隨著上海廣州等地社保基金問題的暴露，相關公共資金管理機構的資金使用開始進入審計視野。
“作為民眾的保命錢，保障類基金一旦出現(xiàn)違規(guī)投資，等于觸到了最敏感的法律高壓線�！鄙虾Ｊ幸晃唤鹑趯＜医榻B。據(jù)了解，一些公共資金管理機構的資金除涉嫌參與高速公路投資外，還為大量的房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)提供委托貸款。這些高風險投資從未在政策中圈入“合規(guī)”范圍。
規(guī)范估價：防范隱性黑手
沈建中提到的又一個新的監(jiān)管重點是估價環(huán)節(jié)�！斑@也可以說是觸及了又一個房地產(chǎn)金融泡沫的根源�！鄙虾５腊钔顿Y公司總經(jīng)理林榮時介紹，“如果估價環(huán)節(jié)失守，金融機構的房地產(chǎn)壞賬就難以避免�！�
估價環(huán)節(jié)之所以重要，原因在于它是房地產(chǎn)進行抵押貸款的重要依據(jù)。此前，記者以房東身份向上海某大型中介機構的一位分店經(jīng)理咨詢，是否可以將房產(chǎn)抵押進行加按揭貸款，將資金轉入股市投資。該經(jīng)理稱，不僅可以加按揭貸款，而且可以貸出比房產(chǎn)真實價格高出很多的信貸額，“只要在評估環(huán)節(jié)增加估價值就可以了�！痹摻�(jīng)理語氣頗為輕松。
比如，一套只有100萬元的房產(chǎn)，最高貸款額為七成，即70萬元，但如在估價環(huán)節(jié)估到120萬，七成貸款即為84萬元，與真實的房產(chǎn)價格相比，首付18萬元的成本就比原來大大降低。
與此類似，一個大型商業(yè)物業(yè)項目也可能通過做高估價的方式套取更多貸款�！耙粋�在建項目，成本只有20億元，按照在建項目貸款額最高五至六成的規(guī)定，這個項目的貸款額只有10億元左右，但是卻貸出了超過25億的款項，明顯是有問題的�！鄙虾Ｒ晃婚_發(fā)商在介紹一個商業(yè)項目時稱。
盡管此后央行等部門明確提出將對加按揭貸款等套現(xiàn)入股市的行為進行嚴格監(jiān)管，但市場人士介紹，在估價環(huán)節(jié)做些“手腳”，以便套取貸款，是最有效的融資方式之一。而李戰(zhàn)軍表示，要想切實加大估價環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，需要央行、建設部等多個政府部門的協(xié)同聯(lián)動。
預售款監(jiān)管：新政在弦
繼本報獨家報道建設部等部門醞釀對商品房預售款實現(xiàn)專戶監(jiān)管后，近日有消息稱，監(jiān)管商品房預售款的文件正由北京市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設部的要求下制定的，最快將于五月中旬推出。再結合沈建忠關于預售款監(jiān)管的提議，市場已經(jīng)初步形成共識，一個由央行、銀監(jiān)會和建設部共同負責的商品房預售款專戶管理政策即將浮出水面。
消息人士透露，目前已經(jīng)確定的框架是，開發(fā)商需要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥該賬戶的資金，必須先遞交相關申請和證明文件，在不同預售樓盤之間調(diào)度預售資金的行為可能被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即資金只能用于同一樓盤的建設款和其他費用支付。“這主要是為了防止建設工程款拖欠，以及防止樓盤資金挪用造成的爛尾風險�！毕嚓P人士稱。
眾多接受采訪的開發(fā)商稱，預售款專戶管理可能對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響，一直以來，將預售款挪用于其他項目甚至產(chǎn)業(yè)的做法已經(jīng)在業(yè)內(nèi)非常普遍�！暗⒉慌懦鞯卦诒O(jiān)管執(zhí)行過程中的力度不一�！蹦暇┮患议_發(fā)商老總表示。
嚴打官員違規(guī)：反腐深入
“反腐工作不應只集中在少數(shù)大案要案上，更應該向涉及資金額度較小，但大量存在于市場的腐敗行為傾斜。后者往往是導致社會深層問題堆積不除的根本�！笔袌鱿嚓P人士評價。
根據(jù)最新的消息，今年北京市反腐工作將加強五個清理糾正重點，其中兩項涉及房地產(chǎn)，即：官員在商品房買賣置換中以明顯低于市場價格購置或以劣換優(yōu)謀取不正當利益；還有以借為名占用他人住房等。
北京市紀委有關負責人介紹，這些腐敗形式都與近年來迅速發(fā)展的經(jīng)濟形態(tài)密切相關，與之伴生的一些經(jīng)濟生活方式，正在成為某些腐敗分子借以斂財?shù)男虑馈?/p>
此前，央視新聞調(diào)查一期節(jié)目也將關注點集中在上海某樓盤的多種違規(guī)操作上。如某些利益集團操作項目虛增開發(fā)成本，轉移國企收入，相關高層低價囤房等。
經(jīng)濟學者郎咸平表示，目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質是房價、地價上漲的根源。
規(guī)范集資建房：排除困境
此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個人行為，隨后又發(fā)展到廣州等地鼓勵單位集資建房的政策松口。
2005年開始，北京、溫州等地相繼傳出個人集資建房的方案，但受制于資金監(jiān)管、開發(fā)銷售流程管理、招拍掛成本等眾多因素，除溫州個案有所進展外，多數(shù)集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初，廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房曝光，使不少人把單位自建房當成是扭轉房價走勢的最后一根稻草。廣州市政府則高調(diào)表示，鼓勵單位自建房，來充實中低價房市場供給。
對此，廣州、上海等地眾多專家表達了明確的反對意見。上海復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉明確表示，因為以自有土地提供自建房的單位都是效益較好，職工待遇比較高的企業(yè)、機構，這種自建房不利于解決因最低收入者無法實現(xiàn)居住需求的社會矛盾。而這些沒有交納土地出讓金的住宅用地，反而享受日益發(fā)展的城市配套設施，是對全社會財富收入的不公平占有。而政府對單位自建房的鼓勵，更是政府推卸住房保障責任的體現(xiàn)。
“加強對集資建房監(jiān)管，說明最高執(zhí)政層已經(jīng)意識到個人和單位集資建房可能帶來的諸多問題。雖然在目前法規(guī)下沒有對這種行為的直接限制，但是集資建房一旦進入到執(zhí)行階段，其可能涉及的復雜問題就會層出不窮。”專家表示。（柯鵬 于兵兵）
