“地方審批部門批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應即時依法向商務部備案；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。”近日，商務部和國家外匯局聯(lián)合正式公布了《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅昨日在接受本報記者采訪時表示，該《通知》以此進一步遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為。按照這個政策，外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)的預約出讓或購買協(xié)議，才能夠申請設立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達到要求，審批部門不予批準。
政策出臺背景：抑制泡沫，抵制投機
鄒毅向記者表示，此次限外新政的出臺，是繼去年國務院六部委聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)限外政策之后的進一步規(guī)范與深化。之所以政府如此關(guān)注外商投資房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，主要在于活躍的外資進入行為，對金融體系的影響巨大而深遠。在日本、東南亞、香港等地區(qū)在經(jīng)濟泡沫期間，外商投資房地產(chǎn)所扮演的破壞性角色都是導致一國房地產(chǎn)泡沫的起因，而外資的過度介入、政府的疏于監(jiān)管、寬松的貨幣政策都是導致泡沫產(chǎn)生并崩潰的幾個重大因素。
“抑制泡沫，抵制投機行為，已經(jīng)成為政策的核心目的�！编u毅認為，當前中國穩(wěn)定的政治局勢、良好的經(jīng)濟前景、巨大的本地市場、日漸富裕的消費人群，已經(jīng)吸引了歐洲、美國甚至中東等地區(qū)的大投資商進入到中國。中國在國際資本的全球資產(chǎn)配置中，已經(jīng)占有了越來越重要的地位。并且這種由社會生產(chǎn)率提高所帶來的經(jīng)濟繁榮，已經(jīng)刺激了人民幣匯率逐步升值，更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益。同時，面對當前白熱化的房地產(chǎn)價格上升趨勢，在這樣的背景下，國際資本的大舉介入，力圖通過對人民幣計價資產(chǎn)的投資，從而分享房地產(chǎn)項目盈利和匯兌收益等兩重利潤，動機不言而喻。
外資的潛威脅：抽取利潤，攻占市場
鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)。通觀發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗，行業(yè)的金融化、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向。房地產(chǎn)大集團在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的誕生，會給行業(yè)帶來規(guī)范的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務和更高的生產(chǎn)效率。
但是，如果在一國房地產(chǎn)市場發(fā)展初級階段，過度引進外資，那代價將十分巨大，主要體現(xiàn)在：第一，外資的資本優(yōu)勢將使得本土企業(yè)在競爭中落敗。作為重要生產(chǎn)資料的土地儲備，是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭成敗的首要因素。外資所帶來的強大資本優(yōu)勢，將在土地市場上占據(jù)優(yōu)勢，從而搶食本地開發(fā)商的市場空間，不利于發(fā)展本國房地產(chǎn)企業(yè)。第二，外資在本國的盈利轉(zhuǎn)移，將使得經(jīng)濟帶來巨大的風險。外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國開發(fā)獲得盈利的同時，必然帶走部分盈利，而這種大量資本的轉(zhuǎn)移伴隨著人民幣升值時的匯兌收益，必然會使經(jīng)濟出現(xiàn)冷卻，刺破經(jīng)濟泡沫，甚至帶來經(jīng)濟危機。
專家：市場需要外資，但更需要規(guī)范
2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)有了新的景象。本土產(chǎn)業(yè)基金的新設、工廠化住宅建設試行、多樣化的產(chǎn)品創(chuàng)新、住房保障體系的完善，企業(yè)上市的回暖……這些都給中國房地產(chǎn)市場帶來了生機。
五合國際集團總顧問劉力表示，隨著2005、2006年各類外資進入市場，外資發(fā)展的勢頭更加強勁。從房地產(chǎn)資金來源中可見，利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長到404億元，外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。
伴隨著市場的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了各類不規(guī)范的外資投資行為。
劉力分析后認為，此次商務部的發(fā)文，主要在外資進入的方式上作了更加細致的規(guī)定。首先是深化風險共擔原則，對索取固定回報的類似債權(quán)投資行為，進行了限制。房地產(chǎn)本身是高風險行業(yè)，市場上有不少外資，對伴隨著高風險帶來的高利潤垂涎不已。通過對本國房地產(chǎn)商股權(quán)和土地作抵押物，訂以一個超出市場水平的利率進行債權(quán)融資，這樣無疑提高了本土開發(fā)商的利息負擔。為了承受債務負擔，開發(fā)商無疑采用提高銷售價格的行為，去獲得更大的利潤空間，從而犧牲了消費者的利益。這樣鎖定固定利率，不愿承擔市場風險的投資行為，自然給市場帶來了沉重的負擔。那么合理的、健康的投資方式應該是風險共擔、與本土共同成長的投資。因此，長期的股權(quán)合作的投資行為，依然是政府鼓勵的投資方式。
其次是提高進入門檻，鼓勵中外合作。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)的設立，同樣進行了規(guī)范。2006年頒布的171號文提出了“商業(yè)存在”的設立原則，對跨境股權(quán)投資進行了規(guī)范，并提出公司設立的資本金要求。而當前出的新的限外政策，又對“商業(yè)存在”進行了新的要求。規(guī)定要求新設成立的外資房地產(chǎn)企業(yè)，應先取得土地使用權(quán)或已簽訂土地出讓協(xié)議，進一步提高了外資進入的“拿地門檻”，與本土企業(yè)合作的方式，是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資，嚴防“繞道入市”。此前很多企業(yè)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制，獲得實際的房地產(chǎn)項目控制權(quán)。此文又進一步控制了這種股權(quán)游戲，雖然在實際監(jiān)管中可能會有較大工作難度，但充分考慮到這種方式的進入，標志著政府監(jiān)管決心不斷加強。(洛濤)
