江西省南昌市今年8月出臺的《南昌市經(jīng)濟適用住房申請資格審核方案》，將南昌申請經(jīng)濟適用房的人均年收入要求從年初確定的低于7210元提高到了1萬元，將買房對象從低收入家庭調(diào)整到了中低收入家庭。而杭州市近日出臺的一項經(jīng)濟適用房新政則恰恰相反，將買房對象由中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭。

　　關(guān)于經(jīng)濟適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)如何確定，最近成為社會廣泛關(guān)注的熱點問題，這也是各地在推行這一政策過程中遇到的難題。收入標(biāo)準(zhǔn)定高了有違經(jīng)濟適用房主要解決中低收入人群住房困難的初衷；定低了則可能出現(xiàn)購買對象因購買力過低而買不起經(jīng)濟適用房。那么經(jīng)濟適用房到底應(yīng)該“經(jīng)濟”誰呢？

　　收入標(biāo)準(zhǔn)門檻過高的尷尬

　　在南昌市已結(jié)束的首批200套經(jīng)濟適用住房選房工作中，只有近20%經(jīng)濟適用房中簽戶愿一次性付款，同時有13戶中簽家庭表示放棄購買這批經(jīng)濟適用房。好不容易通過重重關(guān)口才得到購買經(jīng)濟適用房“通行證”，他們?yōu)楹斡忠�放棄呢�?/p>

　　據(jù)南昌市經(jīng)濟適用房建設(shè)辦公室主任王國民介紹，南昌市公布的首批經(jīng)濟適用房單價在1619.2元/平方米至1760元/平方米之間，沒有超過規(guī)定的1860元的最高限價，不到目前南昌市商品房均價的一半。戶型面積在50平方米到80平方米之間，購房款最低的8萬元，最高的14萬元。13戶棄購的家庭中不少是因為經(jīng)濟條件有限付不起房款也無法到銀行貸款。

　　同樣的事情在武漢也曾發(fā)生過。2005年12月9日，武漢市首個搖號銷售的經(jīng)濟適用房“匯豐家園”，292戶獲得了購買資格的家庭中113戶棄權(quán)。其中80%放棄者都是因為年齡偏大無法向銀行貸款。

　　銀行為何向這些低收入人群關(guān)閉放貸之門呢？工商銀行南昌市南京西路支行一位工作人員介紹說，貸款購買商品房必須具備兩個基本條件，一是固定收入證明，而且經(jīng)過審核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少應(yīng)達到總房款的兩成，沒有公積金的必須達到三成。而不少經(jīng)濟適用房中簽者連這兩條最基本的條件都不具備。如果銀行給經(jīng)濟適用房的購買者貸款，一旦購房者還不起貸款，銀行的資金安全就得不到保障，銀行承受的風(fēng)險比較大。

　　南昌市房管局局長郭毅告訴記者，為了保證經(jīng)濟適用房提供給最需要的人群，南昌市今年初確定的購買對象收入標(biāo)準(zhǔn)重點向低收入群體傾斜。按照南昌當(dāng)時的規(guī)定，申購經(jīng)濟適用房的居民家庭人均年收入必須低于7210元。這一標(biāo)準(zhǔn)不到南昌市2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11243元的65%。

　　郭毅認為，經(jīng)濟適用房本來就是為這些中低收入家庭建的，中簽家庭中沒有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而對購經(jīng)濟適用房的資格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)定得越嚴(yán)格，遇到的問題就越大。

　　申購門檻降低催生住房保障制度“夾心層”

　　為了解決經(jīng)濟適用房在銷售過程中遇到的這一尷尬，同時也為了讓更多的中低收入者能享受到這一住房保障政策，南昌市決定將經(jīng)濟適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)提高到一萬元，接近2006年全市城鎮(zhèn)居民的可支配收入水平。

　　這一調(diào)整經(jīng)媒體報道后引發(fā)了南昌市民的熱議，一些年收入接近一萬元的中等收入市民為此叫好，并表現(xiàn)出對經(jīng)濟適用房前所未有的高漲熱情。在南昌市9月4日到13日接受今年第二批一萬套經(jīng)濟適用房的申請的10天里，就收到了27723戶居民提交的購房申請。

　　與此同時，部分較低收入群體則對政策調(diào)整后擴大了經(jīng)濟適用房購買對象表示了擔(dān)憂。南昌市東湖區(qū)賢士一路社區(qū)的修鞋匠陳茂生說：“購買對象的收入條件放寬，肯定會加劇買房競爭，像我們這樣的低收入群體能買到經(jīng)濟適用房的希望就更小了。”陳茂生告訴記者，他們家目前人均年收入只有不到6000元，雖然此次也遞交了購房申請，但覺得希望不大。一是聽說目前交了申請的是所提供的經(jīng)濟使用房房源的三倍，競爭太激烈。另外，自己家庭的經(jīng)濟條件有限，就算取得了購買資格，在選房時也只能選戶型面積最小的，這樣他們才能買得起�？墒切�戶型房子那么少，未必就能輪上。

　　另外，那些不具備按揭條件又不在廉租房覆蓋范圍之內(nèi)的低收入家庭，同樣表示出了擔(dān)憂。家住南昌市青云譜區(qū)徐家坊街辦新豐社區(qū)的章先生，在南昌市今年初推出首批經(jīng)濟適用房時就提交了購房申請，但由于無法在銀行貸款，最終并沒有買到他們想要的經(jīng)濟適用房。章先生說：“像我們這樣的低收入人群，既達不到享受廉租房政策的標(biāo)準(zhǔn)，又買不起經(jīng)濟適用房，那我們的住房誰來保障呢？”

　　各地探索適宜的申購標(biāo)準(zhǔn)之路

　　放眼全國，關(guān)于經(jīng)濟適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)如何確定，正成為各地在推行這一政策過程中遇到的難題。雖然國家政策明文規(guī)定，經(jīng)濟適用房主要是用來解決中低收入家庭住房困難，但并沒有明確規(guī)定具體的收入標(biāo)準(zhǔn)，因此各地確定的收入標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

　　從目前看來，各地主要做法有三種：一是直接以城鎮(zhèn)居民人均年收入為杠桿定標(biāo)準(zhǔn)。如呼和浩特市經(jīng)濟適用住房的申購條件為個人收入低于年人均可支配收入14055元的家庭。二是以城鎮(zhèn)從業(yè)人員人均報酬為基礎(chǔ)定標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)濟適用房的購買對象為家庭上年收入低于市統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬若干的，如天津市；還有不少城市則選擇根據(jù)每年城鎮(zhèn)居民人均年收入情況和房價水平不斷調(diào)整，如常州市規(guī)定根據(jù)每年城鎮(zhèn)居民人均年收入情況的提高而不斷降低門檻。

　　值得一提的是，杭州市最近出臺經(jīng)濟適用房管理辦法對申購對象做出了重大調(diào)整，將原來要求的中低收入的家庭調(diào)整為低收入家庭，就是家庭人均年收入要低于杭州市統(tǒng)計局每年公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的60%。這一做法與南昌提高收入標(biāo)準(zhǔn)恰恰相反。

　　最近見諸報端的北京市經(jīng)濟適用房購買對象收入標(biāo)準(zhǔn)則被一些專業(yè)人士譽為“最合理”的標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)不僅考慮了不同人數(shù)、不同年齡結(jié)構(gòu)家庭的收入、支出情況，還結(jié)合當(dāng)時的消費水平和經(jīng)濟適用房價格水平計算。

　　經(jīng)濟適用房購買對象標(biāo)準(zhǔn)到底應(yīng)該怎么定？江西省社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長麻智輝表示，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和居民收入水平因地制宜，并在探索中不斷進行動態(tài)調(diào)整。而導(dǎo)致這一標(biāo)準(zhǔn)難確定的根本原因在于，經(jīng)濟適用房目前在各地商品住宅中的比重仍過低。事實上，不僅是低收入群體買不起商品房，在目前房價畸高的情況下，不少中等收入群體也在為買房發(fā)愁。麻智輝認為，從長遠角度看，要使這項政策最大程度惠澤中低收入群體，關(guān)鍵是擴大供應(yīng)量，提高經(jīng)濟適用房在商品住宅供應(yīng)量中的比重，而且這一比重至少應(yīng)該達到50%至60%。(馮麗)