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"囤地42平方公里"引爭議 存量地成樓市調(diào)控難題
2007年10月29日 13:53 來源:中國經(jīng)營報

  過去兩三年來一直在喊“地荒”的廣州大地產(chǎn)商們,對土地的渴求或許并非如他們所表現(xiàn)的那么迫切。

  日前,廣州最大中介代理商合富輝煌(0733.HK)的一項研究數(shù)據(jù)顯示,該市目前共有大約42平方公里的可開發(fā)土地控制在各家地產(chǎn)商手中,足夠當?shù)厥袌鼋窈?0年的供應之用。

  一石激起千層浪。正當在外界議論四起之際,廣州市國土房管局迅速出面澄清,稱上述數(shù)據(jù)與實際情況不符,官方公布的地產(chǎn)商手中未完成開發(fā)土地為11.8平方公里,其中涉嫌閑置的只有3.73平方公里。

  近期,包括廣州在內(nèi)的部分中心城市均試圖加大土地供應以抑制房價上漲,在此政策背景下,這次爭議因為其有些不合時宜而尤為引人矚目。

  42平方公里的“地荒”

  根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計,廣州市中心六區(qū)共有820萬平方米(均為占地面積,下同)用地被地產(chǎn)商控制,占區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時可開發(fā)用地總量的28%,而地產(chǎn)商在城市外圍地區(qū)(番禺、花都)圈地更多達2084萬平方米。加上隸屬廣州的增城市有1263萬平方米,與南海市交界的金沙洲區(qū)域有30萬平方米,共計4197萬平方米,折合約42平方公里。

  假如此數(shù)據(jù)可信,則面對政府以土地供應為杠桿調(diào)節(jié)市場的種種努力時,廣州大地產(chǎn)商們的游刃有余、進退有據(jù),就一點不難理解。

  “政府希望增加土地供應以提高未來商品住宅供應量,借此平抑樓價的設(shè)想,被他們悄悄化解了。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。由于不少地產(chǎn)商仍有可觀土地儲備,可以根據(jù)實際需要控制拿地節(jié)奏,遇到優(yōu)質(zhì)地皮不惜高價大手筆吸納,并以所謂“地王”效應作賣點炒高樓價,若發(fā)現(xiàn)成本太高或條件不合,又大可按兵不動。

  黎認為,問題的關(guān)鍵是政府不可能自己蓋房子賣,增加住房供應緩和供求矛盾的政策,必須通過地產(chǎn)商來落實,而后者從自身實際利益出發(fā),當然要仔細計算,避重就輕。

  但廣州市國土房管局明確否認上述數(shù)據(jù)的可信性,理由是有關(guān)研究中存在“將已開發(fā)項目及部分開發(fā)項目當做完全未開發(fā)項目,將未有償出讓用地甚至農(nóng)村集體用地當做地產(chǎn)商已合法取得的存量用地”等技術(shù)錯誤。

  廣州市房協(xié)秘書長許國碧也批評合富發(fā)布的數(shù)據(jù)不妥,聲稱將會做出處罰。不過,當?shù)貥I(yè)界還是認為上述數(shù)據(jù)有一定價值,起碼反映出廣州土地市場的局部現(xiàn)狀。有資料顯示,大盤云集的番禺區(qū)“華南板塊”,原規(guī)劃可開發(fā)用地達25平方公里,但各大開發(fā)商利用早年協(xié)議出讓等方式控制住了將近20平方公里的土地,現(xiàn)在該區(qū)政府手里的土地儲備,只剩下大約5平方公里了。

  事后接受記者采訪時,曾擔任廣州市國土房管局信息中心主任多年的黎文江也堅稱,這項研究得出的數(shù)據(jù)“肯定沒有問題,只是彼此理解上出現(xiàn)了偏差”。他強調(diào),他們基于多年來對廣州土地市場的動態(tài)追蹤而得出此結(jié)論,而且42平方公里所指的是掌握在地產(chǎn)商手中的存量土地,而不是政府所定義的“閑置土地”。

  賣地遭遇冷熱不均事出有因

  就在上述爭議驟起之時,10月19日,廣州今年第四季度首場土地拍賣會舉行。與第三季度賣地時大地產(chǎn)商聯(lián)袂出擊的火爆不同,現(xiàn)場只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撐,才讓當日推出的一幅限價地不至于流拍。

  據(jù)統(tǒng)計,今年7~9月份,廣州共推出30幅住宅用地,占地達160萬平方米,其中三個區(qū)的拍賣地價都破了區(qū)內(nèi)紀錄,先后出現(xiàn)6幅“地王”,白云區(qū)一幅住宅用地樓面地價達到創(chuàng)紀錄的每平方米1.87萬元,而今年前三季度政府的賣地收益已超過去年全年。

  有誰想到寒潮會來得如此之快?

  “其實不是對土地不感興趣,而是現(xiàn)在拿地成本增加了不少!币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)商向記者表示。“黃金周”前后連續(xù)的幾輪宏調(diào)措施,正是成本大增的源頭。

  9月27日,央行明確出臺政策:商業(yè)銀行不允許貸款給地產(chǎn)商支付土地出讓金。近日據(jù)深圳發(fā)展銀行及招商銀行有關(guān)人士稱,地產(chǎn)商的開發(fā)貸款將嚴格受限,特別是地產(chǎn)商自有資金審查將受到“特別照顧”,自有資金低于規(guī)定的35%比例的項目,根本拿不到貸款。

  “十一”長假后,國土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號令),重申建設(shè)用地使用權(quán)證必須完全付清土地款才能獲得,不得按繳款比例分期發(fā)放。若該規(guī)定嚴格執(zhí)行,地產(chǎn)商利用金融杠桿滾動開發(fā)的慣有操作模式,難度將進一步加大,囤地成本也會相應提高。

  此外,近日公布的廣州《限價房管理辦法征求意見稿》第十一條明確規(guī)定,凡限價房項目,開發(fā)建設(shè)單位不得進行土地和在建工程的抵押。

  “國家加強對土地出讓過程中貸款融資的控制,不但令中小房企難以生存,也同樣令大型房企財務成本激增!睆V州某上市地產(chǎn)商的財務主管私下表示。按他的保守估算,以上宏調(diào)措施如“按本子”貫徹執(zhí)行,公司再出手拿地的話,必須比以前準備多近一倍的資金。

  這也難怪廣州剛剛推出的限價地備受冷遇,而嘴上總在喊“地荒”的“大地主”們見好就收了。

  增加供應 還是消化存量?

  今年以來,廣州樓價持續(xù)飛漲。據(jù)GTZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示,今年前三季度樓價同比上漲了58%。進入10月份后,盡管提高二套房貸首付等調(diào)控措施前后夾擊,上海、深圳一線城市樓價均有所回落。但廣州樓價卻依然表現(xiàn)堅挺。

  近兩年來,廣州市政府加速賣地以緩解供需矛盾,今年三季度的住宅土地總供應量也創(chuàng)紀錄地達到1.6平方公里。但眾多存量土地的存在無疑“稀釋”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里,而是官方認可的11.8平方公里,按最大可能開發(fā)速度算,地產(chǎn)商們至少未來兩三年“手里有地,心中不慌”。

  如何令近期推出的土地更快轉(zhuǎn)化為市場上的實際供應,成為政府官員們頭疼的事。

  日前廣州市國土房管局發(fā)言人回應記者就此提出的疑問時強調(diào),政府完全有能力對土地進行調(diào)控,各部門之間將加強信息共享,運用衛(wèi)星圖片和航拍圖片等科技手段,建立健全打擊囤積土地的預警預報機制,并堅持“應查盡查、應收盡收”的原則,清理和處置閑置土地。

  同時,為了讓新出讓土地如期開發(fā),土地出讓合同也提高了門檻,對動工開發(fā)、預售、竣工等環(huán)節(jié)均做了嚴格約定,倘若地產(chǎn)商不守承諾,將面臨支付違約金甚至解除合同、無償收回等嚴厲懲罰。

  據(jù)悉,廣州市政府還在研究具體措施,加強土地二級市場管理,限制開發(fā)建設(shè)和投資未達到法定條件的地塊辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。(龍飛)

編輯:王菲】
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