[策劃人語(yǔ)]

　　自上月底央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，目前樓市內(nèi)信貸、土地等方面的政策都算得上“嚴(yán)苛”二字，市場(chǎng)形勢(shì)也在悄然發(fā)生微妙而又關(guān)鍵的變化。深圳“十一”黃金周新房成交僅82套；重慶黃金周頭兩天新盤僅賣了109套，不及平時(shí)的十分之一；北京出現(xiàn)售樓處退房情況；杭州、上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)也是成交量慘淡。但與此相反的是，盡管成交量下降，房?jī)r(jià)卻始終在高位支撐，這似乎表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注走勢(shì)——若得以突破，樓市可能繼續(xù)高歌挺進(jìn)；否則，即將到來(lái)的就是一個(gè)真正的寒冬。

　　城市多棱鏡

　　北京：離場(chǎng)者不在少數(shù)

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月，北京房源掛牌數(shù)持續(xù)放量，相比9月上漲了15.6%。雖然房源放量，但同時(shí)又有不少離場(chǎng)者。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月住宅日均簽約391套，同比減少104套；日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤銷售環(huán)比更是大幅下降，住宅日均銷售僅273套，比9月最后一周大降56%。

　　盡管成交量萎縮，10月北京房源掛牌均價(jià)卻仍然突破了11000元/平方米的關(guān)口，環(huán)比9月再度上漲4.5%。日前，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)還對(duì)外發(fā)布消息，前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13754元/平方米，四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)則逼近15000元/平方米。而國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的9月，北京新建商品房銷售價(jià)格較去年同期上漲15.3%，位列全國(guó)前五位，漲幅高出全國(guó)平均水平50%多。

　　上海：賣方市場(chǎng)起變化

　　盡管銀行對(duì)第二套房貸的細(xì)則仍未具體出臺(tái)，但對(duì)高房?jī)r(jià)的警惕已經(jīng)讓許多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者神經(jīng)緊繃。無(wú)論是從成交量上還是市場(chǎng)氛圍上，賣方市場(chǎng)的格局正在悄悄發(fā)生改變，觀望情緒再度降臨申城。10月上海樓市在成交方面并不盡如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量為89.46萬(wàn)平方米，僅為9月同期成交量的74%。但成交價(jià)格依舊居高不下，佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價(jià)比9月10383元/平方米上漲了13.06%。

　　而二手房市場(chǎng)方面最明顯的現(xiàn)象就是二手房頻繁“返價(jià)”(業(yè)主毀約提價(jià))的情況減少了，近期各房產(chǎn)中介業(yè)主掛牌量也普遍回升，相對(duì)9月掛牌量上升了5%-10%左右。盡管房源增加，但來(lái)自信義房產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。有部分業(yè)主出于對(duì)未來(lái)政策面收緊的擔(dān)憂，愿意小幅下調(diào)售價(jià)。

　　深圳：成交量創(chuàng)出新低

　　進(jìn)入10月，在房貸新政的影響下，前15天深圳新房市場(chǎng)成交了5.9萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于9月全月成交面積的19%，即使跟今年來(lái)成交量最低的8月相比，也只達(dá)到了8月全月的27%，10月成交創(chuàng)月度新低的可能性越來(lái)越大。

　　盡管成交萎縮，但深圳的房?jī)r(jià)表現(xiàn)依然較為堅(jiān)挺。根據(jù)日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格調(diào)查顯示，深圳房?jī)r(jià)上漲20.5%，再次在全國(guó)排名居首，其中新建商品住房?jī)r(jià)格上漲16.5%，二手房?jī)r(jià)格上漲22.0%，。而深圳國(guó)土房產(chǎn)局銷售公示數(shù)據(jù)顯示，10月的上半月，深圳新房均價(jià)14900元/平方米，其中關(guān)內(nèi)均價(jià)為23200元/平方米，關(guān)外均價(jià)為12400元/平方米。對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，一部分業(yè)主仍表示長(zhǎng)期看好，畢竟市場(chǎng)內(nèi)仍有相當(dāng)大的需求；但也有不少業(yè)主由于“心中沒(méi)底”，寧可“先放放再看”，選擇“轉(zhuǎn)售為租”作為過(guò)渡。

　　廣州：房?jī)r(jià)突破新關(guān)口

　　10月以來(lái)廣州樓市的淡靜表現(xiàn)非常明顯。海珠區(qū)某大型樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人承認(rèn)，國(guó)慶后，看房人數(shù)和成交明顯比以前減少，至少減了一成。10月廣州10區(qū)一手住宅成交量則跌了三成，10月1日-29日廣州10區(qū)一手住宅成交量?jī)H47.4695萬(wàn)平方米，即使再加上最后2天約3.2萬(wàn)平方米的成交量，預(yù)計(jì)全月成交量只有50萬(wàn)平方米左右，比9月少了20萬(wàn)平方米。而在成交套數(shù)上，10月前29日成交只有3809套，也遠(yuǎn)比9月的5247套少。

　　雖然10月成交量大跌，但廣州樓價(jià)還是急速上升，突破了12000元/平方米的新關(guān)口。10月廣州10區(qū)一手住宅成交均價(jià)已達(dá)到12384元/平方米，而9月為11228萬(wàn)/平方米。去年，廣州房?jī)r(jià)上升1000元/平方米用了半年的時(shí)間，可現(xiàn)在單月就急漲1200元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)漲得太急，加上房貸新政出臺(tái)，導(dǎo)致樓市觀望情緒濃厚，這是樓市成交量大減的原因。

　　空漲因果論

　　自2006年政府執(zhí)行嚴(yán)格的政策調(diào)控后，業(yè)界普遍認(rèn)為，2007年的房?jī)r(jià)走勢(shì)很大程度上依賴政策的執(zhí)行力。結(jié)果，2007年開春房?jī)r(jià)走上“小陽(yáng)春”后，就再未出現(xiàn)頹勢(shì)，不少主要城市的房?jī)r(jià)還一路高歌猛進(jìn)，而目前一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)量減價(jià)升的空漲現(xiàn)象，對(duì)此，專家認(rèn)為是多種原因造成的。

　　其一，需求增長(zhǎng)快、住宅供應(yīng)偏緊、土地開發(fā)建設(shè)成本提高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超近日就表示，城市化進(jìn)程加快，人們的住房需求增長(zhǎng)很快。住宅供應(yīng)則相對(duì)偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題。同時(shí)，土地開發(fā)建設(shè)成本提高，建筑材料價(jià)格、人工成本、機(jī)械使用費(fèi)等上漲都形成了對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。

　　其二，地方財(cái)稅收入的制約和中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱。有專家表示，在中央嚴(yán)控地根而地方稅收不減的情形下，地方政府的財(cái)稅壓力需要通過(guò)賣地來(lái)緩解。而地價(jià)上漲直接導(dǎo)致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)過(guò)熱也增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)樓市上行的預(yù)期。

　　第三，其他因素共同發(fā)揮作用。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問(wèn)題上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長(zhǎng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值等宏觀方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。

　　雖然房?jī)r(jià)持續(xù)升溫，但是從上月開始，因受到房貸新政等利空消息的影響，觀望氣氛彌漫，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同時(shí)，平均成交價(jià)格卻再創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，主要是在之前一年的購(gòu)買力積累下，開發(fā)商看到房源供應(yīng)下降的“利好”，借機(jī)炒作哄熱市場(chǎng)。隨后，股市賺錢后轉(zhuǎn)入樓市的購(gòu)買力的再支撐，也使得房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。

　　后市診斷書

　　在政策敏感易發(fā)、市場(chǎng)脆弱觀望的氣氛下，中國(guó)樓市走過(guò)了2007年的“金九銀十”。在“二套以上購(gòu)房提高首付”等房貸新政影響下，十月樓市交易風(fēng)光不再�！艾F(xiàn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字還沒(méi)有出來(lái)，但從市場(chǎng)情況判斷，成交量數(shù)字會(huì)有明顯回調(diào)，但成交價(jià)格仍穩(wěn)中有升。”上海易居房地產(chǎn)研究院的一位負(fù)責(zé)人表示。

　　但是，單一政策帶來(lái)的樓市階段性觀望現(xiàn)象已經(jīng)在近幾年屢見(jiàn)不鮮，一旦政策平穩(wěn)，在地方執(zhí)行層面又遭遇“削弱”的情況下，房?jī)r(jià)及成交量集中反彈都有可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。那此，此輪樓市“休眠”是否仍會(huì)重蹈覆轍？目前的短期調(diào)整到底是樓市“下跌通道”的開始，還是單純的“高位盤整”？

　　五合智庫(kù)顧問(wèn)公司的研究報(bào)告顯示，未來(lái)影響樓市交易和價(jià)格的因素比較復(fù)雜，這些因素分近期和中長(zhǎng)期兩類，影響樓市的“冷熱”狀態(tài)。而可能帶來(lái)“趨冷”和“趨熱”兩種不同結(jié)果的因素在互相影響與制約中形成合力，并導(dǎo)致最終的樓市格局。

　　這些政策包括：通脹壓力導(dǎo)致的加息預(yù)期、人民幣升值帶來(lái)的外資資本進(jìn)入上市房企融資力度加大，以及更嚴(yán)格的土地招拍掛制度等。其中，加息將在中長(zhǎng)期抑制開發(fā)投資熱情，導(dǎo)致土地價(jià)格下降，并促動(dòng)開發(fā)商加快在建項(xiàng)目銷售速度。人民幣升值帶來(lái)熱錢涌入，但總體量在樓市資金中比重不大，因此炒高樓市后續(xù)動(dòng)力不足。相反嚴(yán)格的土招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴(yán)格，一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的資金吃緊將進(jìn)一步加速銷售周期的縮短，進(jìn)而變相增加樓市供給，平衡供需矛盾。

　　具體來(lái)看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)70%左右的水平。五合智庫(kù)認(rèn)為，央行為穩(wěn)定通脹預(yù)期采取的加息政策勢(shì)必將使開發(fā)企業(yè)遭受高額財(cái)務(wù)支出成本。因此，對(duì)于正在使用銀行信貸進(jìn)行土地儲(chǔ)備和開發(fā)建設(shè)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如若市場(chǎng)價(jià)格不變，加快產(chǎn)品建設(shè)周期，盡快實(shí)現(xiàn)銷售以減少財(cái)務(wù)成本就是上策之選。而隨著建設(shè)周期的縮短，同一時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)必然增多。同時(shí)，目前大量土地儲(chǔ)備分留于大中型開發(fā)企業(yè)手中，利率高企必然要求開發(fā)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)手頭存貨，提高資金使用效率，也在一定程度上加快了市場(chǎng)土地供應(yīng)。

　　另外，更加嚴(yán)格的土地招拍掛規(guī)定將攤低土地價(jià)格。即土地出讓金分期付款政策逐步取消后，開發(fā)商在銀行的資信評(píng)級(jí)可能降低，土地市場(chǎng)資金供給快速縮水，在政府每年計(jì)劃的推地總量不變的情況下，土地的價(jià)格即會(huì)隨著資金需求的減少而逐步回落。這種土地成本的回落傳導(dǎo)到產(chǎn)品供應(yīng)層面，也會(huì)導(dǎo)致未來(lái)產(chǎn)品價(jià)格的回落。相反，對(duì)于人民幣升值帶來(lái)的外資資本進(jìn)入，專家認(rèn)為，目前全部外資占中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不足3%，它們可能增加熱點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的資本競(jìng)爭(zhēng)，推高了地價(jià)，但影響有限。

　　“總之，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)以往將更加充分；而需求將受到心理因素影響，有所收斂。前段時(shí)間價(jià)格快速增長(zhǎng)的格局將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)。”五合智庫(kù)分析師總結(jié)。

　　但是，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市長(zhǎng)期的穩(wěn)定調(diào)整信心不足，并認(rèn)為眾多因素支持樓市景氣度持續(xù)走高。其中重要理由之一是需求強(qiáng)勁�！袄�率的調(diào)升會(huì)一定程度縮減消費(fèi)者購(gòu)買意愿，但中國(guó)投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素。加上巨大的城鎮(zhèn)升級(jí)需求將導(dǎo)致剛性需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。”分析人士稱。而這種需求持續(xù)增加往往又發(fā)生在房?jī)r(jià)上漲較快的特大城市。

　　“我們最擔(dān)心的是上海房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。上海和深圳等城市都不同，它的房?jī)r(jià)上漲將直接導(dǎo)致長(zhǎng)三角產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，杭州、無(wú)錫、南京等地房?jī)r(jià)都可能發(fā)生變化�！币晃粊�(lái)自北京的房地產(chǎn)專家在此前參加本報(bào)主辦的“責(zé)任中國(guó)·和諧地產(chǎn)”高峰論壇時(shí)向記者透露。

　　而一位不愿意透露姓名的北京專家則稱，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開始大幅調(diào)整，將直接導(dǎo)致城市建設(shè)資金不足，“畢竟在目前城市發(fā)展?fàn)顩r下，除了土地收益外，地方政府還不可能快速找到城市建設(shè)資金的另一個(gè)可替代來(lái)源。這是各地對(duì)中央調(diào)控政策‘化實(shí)為虛’的最根本原因，也會(huì)長(zhǎng)期存在下去�！�

　　另外，對(duì)目前業(yè)界熱議的物業(yè)稅政策，國(guó)稅總局日前高調(diào)回復(fù)稱，明年物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”說(shuō)法不屬實(shí)。而一位接近決策部門的人士向記者透露，物業(yè)稅無(wú)論在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上如何成熟，中國(guó)目前房產(chǎn)管理體系的不健全、土地出讓金一次性支付給經(jīng)營(yíng)城市者帶來(lái)的資金收入都將是決定物業(yè)稅無(wú)法近期實(shí)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性瓶頸。（柯鵬 一凡 李和裕 朱宇琛 于兵兵）