11月19日，國務院總理溫家寶“經濟適用房大多數(shù)是面向中產階層”的話音未落；近日，業(yè)界又傳出消息，出臺不到一周的《經濟適用住房管理辦法》將面臨著再次修訂，原因在于國務院希望借《辦法》的修訂實現(xiàn)經濟適用房和限價房對應人群的“無縫對接”，經濟適用房要涵蓋買不起房子的“中產階級”這個“空當”。

　　有業(yè)內人士樂觀地預測，這預示著經濟適用房新政的到來。資深房地產評論專家賈圖認為：這一新政，“將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，從而使我國的房地產市場在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化”。

　　審視廣州，專家認為穗經濟適用房標準已屬相對寬松，如經適房“新政”如預測般到來，是否會加速樓價的回落？本報記者就此展開調查。

　　袁軍覺得自己是“空當”中的人。

　　過去3年，雖然跑過番禺、花都和白云區(qū)等多個地方看房，但動輒八九千、上萬元的房價讓他知難而退。今年國慶節(jié)，他在金沙洲某樓盤看中一套兩居室單位，但70多萬元的價格讓他打消了念頭。

　　上躥樓價中被遺忘的“房乞”

　　袁軍今年30歲，研究生畢業(yè)后到廣州工作4年�，F(xiàn)在他和妻子兩人把每月不到6000元的工資捏得嚴嚴實實的，可即便是這樣，每月必須支出的房租、水電費、通訊費等等，加上去年小孩的出生，讓他一年下來存不到兩萬元。

　　去年11月，袁軍在網(wǎng)上發(fā)帖求購20萬元左右的兩居室房子，結果引來一些網(wǎng)友的嘲笑，說他是“房乞”�！艾F(xiàn)在廣州哪有這么便宜的房子？這不是找罵嗎？”

　　今年6月，袁軍從朋友那里聽說廣州重新開始供應經濟適用房，將推出4個新社區(qū)項目，讓他一度看到了希望。他和妻子分頭去了解相關的政策，但很快他的熱情消失得一干二凈——廣州的經濟適用房的對象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。

　　袁軍扳著指頭算了很久，怎么算都超過了自己的收入標準。

　　實際上，這幾年中國樓價不斷地上躥，被“遺忘”的不只是袁軍一個人。

　　國務院1998年23號文件曾規(guī)定，經濟適用房面向“中低收入家庭”，并沒有完全拋棄中等收入群體。但是，今年8月召開的全國住房工作會議將經濟適用房對應人群調整為“低收入者”。而中等收入者可以購買“雙限房”(限價、限面積)。這樣形成了一個政府保障房屋的三級構——最低收入家庭租廉租房，低收入家庭買經濟適用房，中等收入家庭買限價房。

　　住房保障體系中有“空當”

　　不過，就目前來說，這三級結構還存在著像袁軍這樣“空當”中的人。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林回憶說，8月的住房工作會議把經濟適用房的適用人群調整為低收入家庭，一些地方政府旋即對經濟適用房購買標準進行調整。比如在北京，最低準入標準為戶年收入22700元以下，相對于此前購買經濟適用房以戶計6萬元的標準，新標準大為提高，大量原本可以購買經濟適用房的人群，被排除在外。而中等收入家庭中，相當一部分人無力購買限價房，因為限價房通常只低于周邊樓盤平均價的20%。

　　既不允許購買經濟適用房，又買不起限價房，于是“空當”便凸顯出來了。

　　據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶，目前低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達到1000萬戶，也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明， 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù)，只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個尷尬的“夾心層”。

　　廣州經濟適用房標準相對寬松

　　現(xiàn)在對袁軍以及同類人群的利好消息是，11月30日出臺的《經濟適用住房管理辦法》將面臨再次修訂。據(jù)分析，因為國務院希望實現(xiàn)經濟適用房與雙限商品房的“無縫對接”。這樣，政府就可以通過廉租房、經濟適用房與雙限商品房構建一個“全覆蓋”的住房保障體系。

　　但昨日廣州市國土房管局負責人告訴記者，在中央還沒有出臺明確規(guī)定前，廣州經濟適用房的門檻不變：家庭年人均可支配收入18287元以內7680元以上且人均居住面積10平方米以下的家庭。

　　這一標準明顯要比北京“戶年收入22700元”要寬松得多。對于經濟適用房購買人群的界定，廣州經歷過幾次調整。在1997年出臺的有關政策中，安居房銷售對象定為“中低收入家庭”。此后，申請條件調整過兩次：人均居住面積5平方米以下、年人均收入13634元以下；以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。

　　今年5月，廣州首次公開進行經濟適用房的大型預登記，申購經適房須符合三大條件：家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面積低于10平方米；未享受購買房改房、解困房、單位內部集資建房等優(yōu)惠政策的家庭。

　　經濟適用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”，已經相當于去年廣州市城市居民人均可支配收入19851元的92%，這一標準還參照了國內外核定保障線的方式，充分考慮了保障人群買房支出和收入之間的合理比例。

　　今年8月，全國住房工作會議將經濟適用房對應人群調整為“低收入者”。為貫徹這一精神，廣州修改擬定了《經濟適用住房制度實施辦法(試行)》，其中新調整是將購房對象定為“低收入家庭”，而非過去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入標準不變的前提下，增加了一個“硬性指標”——家庭人均資產凈值低于11萬元。

　　在經濟適用住房之外，2006年8月以來廣州還積極發(fā)展限價房，至今已公開出讓限價房用地14個，規(guī)劃建筑面積超過270萬平方米，可供應限價房約3萬套，是全國供應限價房用地最多的城市之一。這些限價房項目有保利金沙洲西子灣等項目，目前已臨近預售。

　　廣州住房保障不存在“空當”

　　據(jù)了解，目前經濟適用房、廉租房都被納入廣州正在建設的新社區(qū)中。2006年廣州市政府就開建荔灣區(qū)金沙洲、白云區(qū)同德和海珠區(qū)大塘、萬松園4個新社區(qū)項目，總建筑面積65.4萬平方米，建設住宅7616套。目前已全面進入裝修階段，正在交叉展開供電、供水、綠化、燃氣等配套工程的報裝招標和進場施工，年底前竣工。而2007年新開工的10個項目，截至今年11月底，建筑面積106.4萬平方米，用地面積36.8萬平方米。

　　新社區(qū)除了提供經適房外，還為最低收入群體提供廉租房。11月28日，市國房管局、房改辦住建辦舉行了雙特困戶廉租住房搖珠分配儀式，全部解決了人均居住面積10平方米以下、選擇實物配租方式安置的3148戶雙特困戶住房問題。至此，廣州市2005年統(tǒng)計在冊的5643戶雙特困戶住房問題已全部解決，并實現(xiàn)了10平方米以下雙特困戶住房“應保盡保”。

　　廣州限價房供應對象定位于中等收入首次置業(yè)家庭，根據(jù)目前6000元/平方米左右的價格，能購買家庭年收入應在6萬元以上，符合穗中等收入家庭的標準。

　　業(yè)內人士告訴記者，目前廣州制定的廉租房、經適房和限價房政策實際上并不存在“空當”問題，可實現(xiàn)“無縫對接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超過18287元的話，那么這個家庭年總收入應該達到6萬元左右，或者更多，他們實際有能力購買限價房，所以限價房與經濟適用房的購買準入條件正好銜接上。

　　政府保障房能否影響樓市？

　　半個月來，溫總理在新加坡的講話引起了相關各方面的強烈關注。巧合的是，10月和11月，北京、上海、廣州、深圳等城市的樓市迅速轉冷，廣州甚至一度流傳金沙洲部分樓盤的房價每平方米降低2000~3000元，大有出現(xiàn)“拐點”之勢。那么，如果經濟適用房如果真的像預期中的那樣，擴大到“中產階級”層面，是否會加速房價的回落？

　　對此，資深房地產評論專家賈圖認為，最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產市場基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對商品房構成影響。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導，價格很容易被操縱。而經濟適用房作為一個承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產生影響的局面，從而，使我國的房地產市場在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化。

　　滿堂紅地產研究部總監(jiān)龍斌博士認為，溫總理的講話預示著我國住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對樓市的影響不是很大，因為目前政府提供的保障住房總體上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費的主力。不過，從長遠來看，“中產階級”進入經濟適用房范圍是趨勢，遠期看會影響樓市的需求，這對穩(wěn)定房價會產生作用。(柯學東)