“房?jī)r(jià)”成為2007年最為敏感的詞匯之一。2008年新年伊始，“降價(jià)派”在“拐點(diǎn)論”的聲勢(shì)中日益壯大之時(shí)，“看多派”在不遺余力地?fù)u動(dòng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的大旗�！百I(mǎi)房，還是不買(mǎi)？”潛在購(gòu)房者哈姆雷特式的自詰仍在繼續(xù)。

　　信貸緊縮 樓市過(guò)冬

　　“冬天來(lái)了，春天還遠(yuǎn)嗎？”在北京從事房地產(chǎn)中介生意的趙東(應(yīng)被采訪者要求，“趙東”為化名)拿這句話為自己和員工打氣。

　　因?yàn)槟甑追慨a(chǎn)生意冷清，趙東提早給員工放了一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的“寒假”：“你們好好過(guò)個(gè)年，年后行情好了，我會(huì)召集你們，有錢(qián)一起賺。”聽(tīng)到有員工小聲嘟囔著問(wèn)放幾天，趙東有點(diǎn)不耐煩：“兩個(gè)月吧�！�

　　等手下的員工走完，趙東開(kāi)始向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者訴苦：行情不好又遭遇同行擠壓，5家店兩個(gè)月才開(kāi)3單，“關(guān)店歇業(yè)，過(guò)年后也不打算做這一行了”。

　　房地產(chǎn)中介生意慘淡背后，是潛在購(gòu)房者的觀望和樓市成交量的萎縮�！敖衲甓�天有點(diǎn)冷”，2007年末在北京舉行的第九屆中國(guó)住交會(huì)上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在談到樓市現(xiàn)狀時(shí)如此感慨。

　　2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看做瘋狂的暴富之年，去年5月之后，房?jī)r(jià)走勢(shì)如脫韁野馬，直線上升。而讓人扼腕嘆息的堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，在2007年將要結(jié)束時(shí)終于有了些許松動(dòng)。

　　2007年12月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　讓房地產(chǎn)商感到陣陣寒意的，是“冰冷”的銀閘。緊縮信貸，雖是銀行每年年終必演的一幕，但今年來(lái)得更猛烈。從勢(shì)頭上看，也更持久。

　　2007年9月27日，央行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了嚴(yán)格放貸管理的“新政”；此后又于12月5日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，進(jìn)一步明確了“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題。

　　央行副行長(zhǎng)劉士余在2007年12月11日舉行的加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議上發(fā)表講話稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)，存在未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，我們“應(yīng)吸取美國(guó)次貸危機(jī)等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快催生房地產(chǎn)泡沫”。

　　“銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在過(guò)度的支持。”北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用銀行貸款抬價(jià)圈地、囤積房源等炒作行為密切相關(guān)。金融資源過(guò)度支持房地產(chǎn)行業(yè)“扭曲經(jīng)濟(jì)的形態(tài)”必然是宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)要解決的問(wèn)題。

　　在各家銀行對(duì)按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款兩大輸血管道同時(shí)收緊的前后，地產(chǎn)商們踏上了另尋融資的荊棘之途。在地產(chǎn)圈內(nèi)，討論融資多元化被緊迫地提上議事日程——這意味著討論地產(chǎn)商的存活率問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始。

　　洗牌中房?jī)r(jià)向理性回歸

　　“2008年，國(guó)內(nèi)5萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將有三分之一被擠出市場(chǎng)。”馮科判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，明顯偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將使一些企業(yè)不能及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家收縮銀根的調(diào)控政策。

　　馮科說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)自去年“9·２7”房貸新政之后，會(huì)有一個(gè)持續(xù)15個(gè)月的調(diào)整期。調(diào)整的短期結(jié)果是擠出大量的中小開(kāi)發(fā)商。部分小開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)完沒(méi)有財(cái)力拿土地，或者負(fù)債率高，在銀行資金緊縮時(shí)就會(huì)“崩盤(pán)”。

　　全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，去年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購(gòu)事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開(kāi)始。

　　在洗牌中，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢(shì)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。

　　萬(wàn)科在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，近期部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)有所遏制，可以視為前期價(jià)格偏離實(shí)際的合理調(diào)整，隨著市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用，以及調(diào)控的合理引導(dǎo)，住房市場(chǎng)開(kāi)始逐漸回歸理性。當(dāng)市場(chǎng)回歸理性后，公司將可獲得更為有利的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　購(gòu)房者的觀望源于對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期�！奥詭�剛性的需求特征使房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大幅下跌�！敝袊�(guó)社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所研究員李金華接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本、最主要的因素，城市化進(jìn)程加快、“人口紅利”等這些房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的支撐因素并沒(méi)有改變。

　　“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，中等收入或者中等偏下收入群體住房問(wèn)題的解決是我們所著重考慮的�！苯ㄔO(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位不愿意透露姓名的官員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在土地供應(yīng)上，中低價(jià)位、中小套型的普通商品房建設(shè)用地必須達(dá)到70%以上，可以解決輿論擔(dān)心的中等收入人群住房問(wèn)題。隨著保障型住房的入市，可以分流部分住房剛性需求。調(diào)控政策在2008年的進(jìn)一步實(shí)施，會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)向理性回歸。

　　“如果北京的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不改，可能引發(fā)新的調(diào)控�！瘪T科說(shuō)，明年調(diào)控政策偏緊，在貨幣政策方面，提高準(zhǔn)備金率、限制房地產(chǎn)信貸、加息均有可能出臺(tái)；在財(cái)政政策方面，則有可能加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)商的稅收征管力度，加強(qiáng)土地閑置費(fèi)用的征收，加強(qiáng)對(duì)二手房交易的稅收征管，征收高額的固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅，試點(diǎn)征收物業(yè)稅等等。

　　馮科認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅度下跌的可能性不大。原因有四：一是大幅度下跌可能導(dǎo)致銀行壞賬；二是如果個(gè)貸出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，會(huì)帶來(lái)不安定因素；三是無(wú)論中央政府還是地方政府，都希望不要漲得太快，也不要大幅度下跌，希望房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降；四是地價(jià)上漲令房?jī)r(jià)下跌難有實(shí)際空間。

　　“房?jī)r(jià)‘軟著陸’了，我可能還回到這一行�！壁w東說(shuō)，政府調(diào)控引導(dǎo)房?jī)r(jià)逐步回落到合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，買(mǎi)房子的人也變得理性了，房地產(chǎn)中介的日子也應(yīng)該好過(guò)了。(孫東輝)