去年12月，程女士終于在南山后海購(gòu)置了一套住房，然而簽訂購(gòu)房合同之后一個(gè)多月過(guò)去了，程女士仍舊未能完成房屋過(guò)戶手續(xù)，主要由于她在申請(qǐng)銀行房貸上耗費(fèi)了太多時(shí)間。

　　“沒(méi)有指標(biāo)了！”是程女士跑完幾間商業(yè)銀行后得到的答案，最后終于在一家大型國(guó)有銀行得到答復(fù)，但是其明確告訴程女士，必須今年1月份后才有可能審批下來(lái)。程女士開(kāi)始了漫長(zhǎng)的等待。

　　放松的信貸 收緊的房貸

　　眼看過(guò)年了，程女士的申請(qǐng)還沒(méi)有批下來(lái)，而房主王先生自己也急著用錢，可是兩個(gè)多月過(guò)去了還沒(méi)批下來(lái)，如果解除合同，自己還要賠付相當(dāng)數(shù)額的違約金。王先生后悔地說(shuō)，還不如當(dāng)初再等等，賣給全款的客戶！

　　由于銀行去年11月份就基本沒(méi)有什么額度了，之前累積下來(lái)的申請(qǐng)者較多，程女士只能等待2月份的額度了，上個(gè)星期五程女士終于長(zhǎng)舒了一口氣，銀行通知她的房貸批復(fù)下來(lái)了。

　　中國(guó)人民銀行2月14日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加8036億元，同比猛增2373億元。據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱，傳統(tǒng)的信貸投放洼地——廣東、江蘇、浙江、北京、上海、山東等六省市幾乎耗去了8036億元的六成。而此前3年同期平均新增量?jī)H為4700億元左右。1月末，人民幣貸款同比增長(zhǎng)16.74%，增幅比上年末高0.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　程女士疑惑，為什么1月信貸的額度增加那么多，而自己的房貸卻那么遲才批復(fù)下來(lái)。記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格的審批使批貸的時(shí)間延長(zhǎng)了，這直接導(dǎo)致二手房交易時(shí)間延長(zhǎng)。工行、建行、中國(guó)銀行、深圳發(fā)展銀行等多家銀行證實(shí)，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，申請(qǐng)人要提供收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等詳細(xì)證明自己還款能力的證件、記錄，其中一些銀行要求向其提交自己的“銀行流水”，也就是工資卡上資金的流入、流出情況的單據(jù)。

　　相比之下，劉先生的貸款購(gòu)房之路就顯得“幸運(yùn)”的多�，F(xiàn)在一家大集團(tuán)工作的他，在多次考察后，去年12月份決定購(gòu)買羅湖金光華廣場(chǎng)附近的一個(gè)40平方米左右的小戶型單位，“這是我首次置業(yè)，從建設(shè)銀行獲得了七成多的貸款，貸款很順利。去年12月確定購(gòu)買，今年1月底就收房了�！�

　　“其實(shí)，去年下半年以來(lái)，對(duì)于普通置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也不是絕對(duì)貸不到款，并不是所有的銀行都亮起了紅燈。”世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平表示，房貸緊縮或放松，普通置業(yè)者的感受或許并不強(qiáng)烈，政策造成的影響，更多涉及心理預(yù)期層面。

　　信貸高峰又來(lái) 銀行謹(jǐn)言“適度從緊”？

　　多年慣例的年初“信貸高峰”，在從緊政策下又如期而至？

　　有專家指出，由于去年11月開(kāi)始執(zhí)行從緊的貨幣政策，年內(nèi)最后兩個(gè)月新增貸款同比少增2718億元，不少商業(yè)銀行將壓縮的貸款轉(zhuǎn)移到今年初，因此今年一季度貸款反彈的壓力不可小視。而深圳金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳的信貸增長(zhǎng)主要是企業(yè)商用信貸的增長(zhǎng)，個(gè)人消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)量已經(jīng)被嚴(yán)格控制。這表明了去年讓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天的個(gè)人房貸今年將不再重蹈覆轍。

　　“1月份整個(gè)深圳商業(yè)銀行新增的個(gè)人房貸量并沒(méi)有明顯的增加�！鄙钲诎l(fā)展銀行的個(gè)人信貸部總經(jīng)理康紅波表示，“相對(duì)于去年年底壓縮的信貸增量的確有大幅回升，但同比去年同期增長(zhǎng)持平！”

　　中國(guó)銀行深圳市分行消費(fèi)信貸部范副總經(jīng)理也指出中國(guó)銀行深圳分行1月份按照總行設(shè)定的額度執(zhí)行，并沒(méi)有超出規(guī)定的限額。

　　記者采訪中了解到，在從緊貨幣政策的大環(huán)境下，各家銀行均執(zhí)行了央行按季控制的“窗口指導(dǎo)”意見(jiàn)，放貸都比較謹(jǐn)慎，尤其是房貸，均統(tǒng)一按央行、銀監(jiān)會(huì)房貸新政規(guī)定在執(zhí)行，沒(méi)有哪家銀行敢冒頭違規(guī)放貸。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳市房地產(chǎn)貸款總額自9月份出現(xiàn)大副下降，我市房地產(chǎn)貸款總額8月為145億元，至9月為99億元，環(huán)比下降31.7%，10月僅為49億元，環(huán)比下降50.5%；房地產(chǎn)貸款發(fā)放量與住房成交量同步變化，并于下半年呈現(xiàn)持續(xù)減少狀況。

　　為了防止去年“年初瘋狂，年末剎車”的鬧劇再次上演，各家銀行都表示注意把握好力度和節(jié)奏。

　　“1、2月份沒(méi)有用完的額度將會(huì)順延至以后的月份使用。”中國(guó)銀行深圳市分行消費(fèi)信貸部范副總經(jīng)理表示，“1、2月份由于春節(jié)的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于淡季，因此房貸新增速度都在預(yù)料之內(nèi)，而預(yù)計(jì)3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量上升，銀行的房貸發(fā)放額度也會(huì)相對(duì)增加。”

　　為了避免壞賬率的增長(zhǎng)，特別是加息進(jìn)入上升通道，繼續(xù)加息的壓力可能會(huì)導(dǎo)致斷供情況的增加，范總表示中國(guó)銀行對(duì)于房貸申請(qǐng)者的審查環(huán)節(jié)會(huì)加強(qiáng)以下兩個(gè)方面的審查：第一點(diǎn)是申請(qǐng)人的優(yōu)質(zhì)的資信信用，還款記錄良好；第二點(diǎn)是申請(qǐng)按揭房子的保值性和增值性，而樓盤地段和素質(zhì)是評(píng)估的重要方面。

　　“我們審查房貸申請(qǐng)人資格的時(shí)候，還是會(huì)比較看重申請(qǐng)人的收入情況，月收入至少是月供款的50%。”深圳發(fā)展銀行的個(gè)人信貸部總經(jīng)理康紅波提醒，市民申請(qǐng)房貸時(shí)要注意證明自身的還款能力，這對(duì)于成功申請(qǐng)至關(guān)重要。

　　不可忽視的一個(gè)重要背景是，2007年的房貸增量達(dá)8000億元，是上年的4倍有余，創(chuàng)歷史新高；與此同時(shí)，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)也達(dá)到歷史高點(diǎn)。商業(yè)銀行貸款審核標(biāo)準(zhǔn)過(guò)松、擅自開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭和加按揭、“假按揭”騙貸套現(xiàn)等問(wèn)題也日益突出。據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱，1月22日，中國(guó)銀行(上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行)臨時(shí)停牌，原因是市場(chǎng)傳言持有74億美元次貸產(chǎn)品的中國(guó)銀行損失慘重。中行在中國(guó)的商業(yè)銀行中持有最多的次貸相關(guān)資產(chǎn)，自去年下半年以來(lái)一直廣受關(guān)注。

　　“去年，房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是魚龍混雜，造成潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。今年，銀行、借款人、市場(chǎng)基本上會(huì)更趨于理性。如何做好風(fēng)險(xiǎn)控制，是很多銀行需要考慮的問(wèn)題�！闭猩蹄y行零售銀行部吳經(jīng)理的話頗有一番意味。

　　“供血”通道漸通 市場(chǎng)元?dú)庥型�恢�?fù)？

　　雖然房貸相比去年年底恢復(fù)了額度，但是市場(chǎng)的反應(yīng)還是比較滯后。

　　美聯(lián)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，1月一手樓成交面積僅19萬(wàn)平方米，比去年12 月略降；二手樓市仍然清淡，二手樓價(jià)12400元／平方米，比2007年12月下降約11%，，成交量27.1萬(wàn)平方米，比上月下降約43%。2月，深圳樓市則過(guò)了個(gè)冷清的春節(jié)，根據(jù)深圳國(guó)土局網(wǎng)站顯示數(shù)據(jù)表明，2008年2月1日-15日期間，成交量亮起十年未見(jiàn)的紅燈，就如發(fā)出橙色寒冷天氣警告的深圳天氣，持續(xù)冰冷，全市商品房日均成交量?jī)H9套，節(jié)日期間市場(chǎng)甚至有幾天出現(xiàn)“零”成交。

　　深圳市世聯(lián)行副總經(jīng)理李東紅認(rèn)為，主要是春節(jié)長(zhǎng)假的影響，節(jié)后的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有好轉(zhuǎn)，經(jīng)過(guò)春節(jié)放假的調(diào)整，員工的士氣和工作狀態(tài)更加適應(yīng)如今的市場(chǎng)變化了，業(yè)務(wù)情況都會(huì)比較穩(wěn)定。

　　如李東紅所預(yù)料，近幾天的商品房成交量逐漸回升。2月17、18、19日的新房成交量分別是20套、45套、42套，二手房成交量分別是55套、61套、71套，逐漸恢復(fù)年前水平。

　　來(lái)自中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)顯示，開(kāi)年以來(lái)，深圳關(guān)外二手樓市有回暖的跡象，前往看房的客源明顯增加，但客戶在成交時(shí)還是表現(xiàn)較為慎重，市場(chǎng)主體仍然是以自住客為主，目標(biāo)房源多集中在中小戶型，面積約90平方米，總價(jià)位在60-80萬(wàn)元的盤源較受追捧。1月份的市場(chǎng)有一個(gè)新的亮點(diǎn)，客源中有部分中高層收入人群，一些高檔盤源客源明顯增加。實(shí)際上，與市場(chǎng)稍顯遲滯的反應(yīng)形成鮮明對(duì)比的是，年初的信貸猛增，對(duì)購(gòu)房者，尤其是開(kāi)發(fā)商有著更深遠(yuǎn)的意義。自去年“9·２7”房貸新政以來(lái)，不少企業(yè)已經(jīng)資金鏈條繃緊，而銀行四季度又無(wú)款可貸，為維護(hù)與企業(yè)的關(guān)系，不少銀行1月份開(kāi)始迅速放貸。

　　“來(lái)自中介方面的反饋顯示，近期樓市成交已經(jīng)開(kāi)始逐漸放量，從一定程度上來(lái)說(shuō)，銀行的供血機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用，可為有剛性需求的購(gòu)房者以及開(kāi)發(fā)商提供相對(duì)順暢的融資環(huán)境，這將在一定程度上有助于樓市的回暖�！闭猩蹄y行零售銀行部吳經(jīng)理稱。

　　然而，從廣東1月份的信貸投放情況來(lái)看，短期和中長(zhǎng)期貸款均有大幅度增長(zhǎng)，但是中長(zhǎng)期貸款不再是房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是傳統(tǒng)行業(yè)以及民營(yíng)和中小企業(yè)。

　　“對(duì)于開(kāi)發(fā)商的貸款，我們銀行并沒(méi)有放松。貸款時(shí)，主要看開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力及所開(kāi)發(fā)的樓盤是否受到市場(chǎng)歡迎，銀行會(huì)綜合考量�！闭猩蹄y行吳經(jīng)理的這一看法，似乎可以為上述貌似矛盾的現(xiàn)象作出一定的解釋。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)不很明朗的背景下，銀行其實(shí)也在觀望，去年上演的“激進(jìn)型”放貸在今年或會(huì)終結(jié)。(李錦偉 牟曉偉)