接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,昨日出臺(tái)的減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)和調(diào)整房貸政策,意在著力“保增長”,但短期內(nèi)難以改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有賴于住房保障體系的建設(shè)!
政策力度大 意在“保增長”
此次貨幣政策和財(cái)政政策一起出手試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),并且為地方政府采取更為深入的政策留下了空間,“政策的出臺(tái)表明宏觀調(diào)控著力保增長!眹鴦(wù)院發(fā)展研究中心研究員楊建龍說。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增長面臨不確定性,“保增長”成為當(dāng)前主要任務(wù)的情況下,宏觀調(diào)控部門希望通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來拉動(dòng)投資。他說,此次出臺(tái)的政策力度很大,對(duì)改善型普通自住房貸款利率下限擴(kuò)大和首付比例降低可以看作是二套房政策的修正,其操作更為靈活。
房地產(chǎn)的低迷引發(fā)了人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擔(dān)憂。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示,從目前新開工的項(xiàng)目數(shù)量可以看出,房地產(chǎn)業(yè)投資增速明年還會(huì)下滑,這將帶動(dòng)相應(yīng)的建筑材料如鋼材、電解鋁等的需求下降。
國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,國房景氣指數(shù)為101.15,比8月份回落0.63點(diǎn),連續(xù)十個(gè)月環(huán)比回落。9月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.22,比8月份回落1.18點(diǎn),同比回落0.85點(diǎn);1-9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米,同比下降1.6%;房屋施工面積分類指數(shù)為104.56,比8月份回落0.66點(diǎn),同比回落0.99點(diǎn);截止到9月末,全國商品房空置面積為1.3億平方米,同比增長10.2%。其中,空置商品住宅6641萬平方米,增長14.1%。
中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,從去年底以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡,購房者觀望情緒濃厚,房屋銷售不旺造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,并且有斷裂的危險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂,則會(huì)影響下一輪開發(fā),并會(huì)引發(fā)一系列問題。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列政策調(diào)整以刺激需求成為當(dāng)前“保增長”的必要措施。
短期難改市場(chǎng)低迷狀況
尹中立認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題是房價(jià)過高,購房者收入低造成購買力不足。因此,新政雖會(huì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷氣氛,但效果有限。
牛鳳瑞指出,從此前的經(jīng)驗(yàn)看,稅費(fèi)成本最終回到購房者身上,現(xiàn)在降低中間環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和貸款利率,降低了購房者的成本,相當(dāng)于降低了房價(jià),有利于刺激需求,改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的狀態(tài)。但是,具體有多大效果還有待觀察。
楊建龍也認(rèn)為,政策的出臺(tái)雖然有積極作用,但房地產(chǎn)市場(chǎng)還要經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整,并不能改變當(dāng)前低迷的狀態(tài)。
長江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示,住房交易稅費(fèi)政策調(diào)整短期對(duì)成交影響有限,本次政策調(diào)整更多地是有利于轉(zhuǎn)變行業(yè)心理預(yù)期以及在中長期里刺激市場(chǎng)交易。蘇雪晶說,實(shí)際上契稅的變化與房價(jià)負(fù)擔(dān)并沒有太大的關(guān)系。這主要是契稅占房價(jià)比重本身就不高。此前,個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房,執(zhí)行1.5%的契稅稅率。此次契稅稅率下調(diào)到1%之后,以一套價(jià)格100萬元的住房為例,購房者可少交5000元,影響十分有限。
此前,各地方政府已紛紛出臺(tái)“救市”措施,如契稅減免、公積金貸款優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼房款等。但蘇雪晶統(tǒng)計(jì)指出,廈門、杭州與長沙在采取“新政”后成交量并沒有明顯上升,也沒有改變逐步縮量的趨勢(shì),只有南京在剛實(shí)施的幾天里成交量迅速上升,但是隨后回落的速度也很快。從整體上看,各項(xiàng)措施出臺(tái)后各地區(qū)也依然沒有走出觀望氛圍,市場(chǎng)熱度雖然有所增加,但交易量并沒有出現(xiàn)明顯變化,樓市依然有走低的可能性。
牛鳳瑞認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的解決,有賴于住房保障體系的建設(shè)。他指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡,要增加有效供給,加大廉租房建設(shè),同時(shí)也要增加商品房供給;適度松動(dòng)土地、信貸政策。此外,還要凈化房地產(chǎn)市場(chǎng),確保房屋建設(shè)的質(zhì)量,通過一系列綜合措施引導(dǎo)人們的預(yù)期。尹中立也認(rèn)為,要增加保障住房支出,完善住房保障制度,確保投資增長與改善民生一箭雙雕。(王光平 任曉 )
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