——訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林

　　按照“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的精神，高達9000億元的住房保障投資計劃快速啟動，未來三年內(nèi)將完成對廉租房投資2150億，棚戶區(qū)改造投資1015億元，經(jīng)濟適用房投資6000億元。大量保障性住房入市將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響，房地產(chǎn)市場中利益各方如何應(yīng)對新形勢？中國經(jīng)濟時報記者近日專訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，對上述問題做出解析。

　　9000億元并非全部來源中央財政

　　中國經(jīng)濟時報：此次中央出臺9000億元住房保障投資計劃的原因是什么？請您解讀這個政策。

　　王玨林：國務(wù)院確定擴大內(nèi)需十項措施，將加快建設(shè)保障性安居工程，加大廉租房支持力度作為其中的一項措施，說明黨中央、國務(wù)院在加大投資、促進消費的同時，要重點解決城鄉(xiāng)低收入家庭的住房問題。在2008年已經(jīng)和即將投入的1000億元建保障性住房的基礎(chǔ)上，未來還將投資9000億元用于保障性住房建設(shè)。這9000億元用于保障性住房建設(shè)的資金，除了中央計劃投入的部分外還包括地方和社會投入以及銀行的貸款。

　　保障性住房主要還是依賴于政府的重視和支持，但僅靠政府來完成此項工作能力還是有限的，需要社會和市場的支持。這次國務(wù)院把住房保障工作作為工作和投入的重點，會在原有的基礎(chǔ)上大大推進我國城鄉(xiāng)住房保障工作，使更多住房困難家庭的住房條件得到改善。

　　中國經(jīng)濟時報：近年來各地都出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，已經(jīng)影響到地方政府的財政收入，廉租房建設(shè)的資金從哪里來？

　　王玨林：首先，要認識到民生問題是政府的首要工作。住房是民生問題，是政府最應(yīng)當重視的工作。其次，政府有能力解決困難群體的住房問題。這些年我國的經(jīng)濟發(fā)展很快，地方經(jīng)濟也都保持了較快速度增長，這都為解決民生問題提供了基礎(chǔ)和保障。第三，現(xiàn)在是解決保障性住房的最好時機。一方面是國家非常重視解決低收入群體的住房問題，并給予大量的資金注入和政策上的支持；另一方面是由于房地產(chǎn)市場的不景氣，帶來了土地市場的不景氣，拿出部分住宅用地來建設(shè)保障性住房，可以說對國、對民和對市場都有好處。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路

　　中國經(jīng)濟時報：大量保障性住房入市是否會沖擊到商品房市場？

　　王玨林：怎么看這個問題？從消費能力上看，由于中低收入家庭收入所限，他們永遠不會成為市場的組成部分。因為他們沒有能力買商品房。從城市住房用地配置來看，我們把城市住宅建設(shè)用地比喻成一塊大蛋糕，保障性住房的用地劃撥多了，市場商品房的建設(shè)用地必然會減少，市場商品房建設(shè)用地的蛋糕就會變小，但市場上實際購買能力并沒有減少，供求關(guān)系發(fā)生了變化，應(yīng)當更有利于供方，而不是求方。

　　從加強和擴大住房保障政策上看，由于我國絕大部分居民都屬于中低收入家庭，購買商品房能力都有限；另外我國城市的住房保障制度才剛剛起步，政策處于建設(shè)和完善中。很多人在觀望，看政策是否能落實到自己身上，這會影響部分住房消費市場。

　　中國經(jīng)濟時報：在這樣的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當怎么應(yīng)對？

　　王玨林：一是要認真理解國家的政策。國家有關(guān)支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策，重點傾向于自住、改善和普通住房居民。二是要認識市場。我國的房地產(chǎn)市場雖然與其他發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場有很大的不同，但也會受到世界經(jīng)濟普遍下滑的影響。三是正確認識前幾年房價。前幾年城市住房價格大幅上漲，是市場不成熟、消費不理智的現(xiàn)象，很難再出現(xiàn)類似情況。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和能力，重新調(diào)整發(fā)展思路。一是地不要占得太多，太多會帶來資金周轉(zhuǎn)上的困難；二是建好的房子該出手就出手，不要觀望；三是沒地的該拿就拿，以品質(zhì)和服務(wù)贏得市場。

　　中國經(jīng)濟時報：房地產(chǎn)開發(fā)商參與保障性住房的利潤空間能有多大？

　　王玨林：保障性住房的利潤空間是有嚴格限制的，對建設(shè)單位是沒有規(guī)定的，也就是說誰參加保障性住房建設(shè)都可以，但要通過競爭程序得到工程。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；廉租房與經(jīng)濟適用房的性質(zhì)相似。

　　具體分配方案還未出臺

　　中國經(jīng)濟時報：房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及，大量保障性住房的建設(shè)將給國民經(jīng)濟帶來什么樣的影響？

　　王玨林：國務(wù)院在部署落實中央政策的七項工作時，第三條就明確提及要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。在商品房銷售不旺的情況下，廉租房的大規(guī)模建設(shè)將擴大投資、增加就業(yè)、促進消費、穩(wěn)定市場，并給相關(guān)產(chǎn)業(yè)以支持。

　　中國經(jīng)濟時報：如何調(diào)動地方政府的積極性，保證9000億元投資計劃能夠落到實處，對主管部門未來的工作提出了哪些新要求？

　　王玨林：除了國家提供的保障性住房資金外，地方政府還要從土地供應(yīng)、市政配套、資金等方面給予更大的投入。要保障這些資金不為它用，關(guān)鍵在于監(jiān)管上。對這筆資金的使用要嚴格監(jiān)管；工程施工全過程進行監(jiān)管；對土地安排計劃、保障性住房計劃、保障性住房建設(shè)進行檢查。主管部門通過不定期抽查來監(jiān)督地方政府的落實情況，保證資金到位、規(guī)劃到位和建設(shè)到位。

　　中國經(jīng)濟時報：9000億元中中央轉(zhuǎn)移支付的比例有多大？其中有多少已經(jīng)被包括在原來的“十一五”計劃？

　　王玨林：“十一五”期間各個城市都制定了保障性住房的建設(shè)計劃，現(xiàn)在依然可以依據(jù)原來的計劃實施，國家資金方面的支持，會加快各地住房保障計劃的實施，并為建立城市住房保障體系奠定很好的基礎(chǔ)。(記者 張一鳴)