央行10月22日宣布，所有銀行將在10月27日前完成新的房貸實(shí)施細(xì)則的擬定工作并公布于眾。然而時(shí)近一個(gè)月，除農(nóng)行、交行、杭州銀行和部分上海銀行網(wǎng)點(diǎn)外，大多數(shù)銀行總行都沒有推出新的房貸實(shí)施細(xì)則。

　　面對(duì)房貸新政實(shí)施細(xì)則“千呼萬喚始出來”的現(xiàn)象，許多新盤銷售商、二手房和專業(yè)房貸中介公司、金融機(jī)構(gòu)房貸部門、房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)以及購房者們都感到有些無所適從。人們呼吁：盡管真正完善新的房貸實(shí)施細(xì)則還面臨許多細(xì)節(jié)方面的難題，但是時(shí)不我待。社會(huì)方方面面都來想辦法，集合大家的智慧盡快將新的房貸實(shí)施細(xì)則落到實(shí)處。

　　　　10月27日：所有銀行悄無聲息

　　照理，10月27日是央行要求所有銀行推出房貸新政實(shí)施細(xì)則的最后期限�？墒�，當(dāng)天居然沒有一家銀行推出新的動(dòng)作。

　　根據(jù)央行的要求，這一天各家銀行不但要推出具體的房貸新政實(shí)施細(xì)則，還要隨時(shí)就購房者關(guān)心的問題給以詳細(xì)咨詢和回復(fù)，并做好宣傳解釋工作。然而，據(jù)上海一家媒體報(bào)道說，幾乎所有銀行都在“仔細(xì)研究或擬定”之中，或者“等待總行的通知再定”。當(dāng)記者詢問將如何回復(fù)新的申請(qǐng)房貸客戶可能提出的問題時(shí)，銀行都表示“先把材料收下，等到具體細(xì)則出臺(tái)后再進(jìn)行審批�！�

　　接下來媒體關(guān)心的是：“究竟何時(shí)出臺(tái)房貸新政實(shí)施細(xì)則”？對(duì)此一位銀行人士說：“按照慣例，實(shí)施細(xì)則不可能很快出臺(tái)。如2007年9月央行規(guī)定實(shí)施二套房貸具體政策時(shí)，最后也是過了一個(gè)月才陸續(xù)出臺(tái)的，而且那時(shí)央行和銀監(jiān)會(huì)還特意補(bǔ)發(fā)了一些完善措施，之后各家銀行才正式執(zhí)行”。該人士還說，退一步講，哪怕擬定了實(shí)施細(xì)則，也還有一個(gè)“磨合過程”。直到這一天的下班時(shí)間，記者還是沒有得到明確的答復(fù)。

　　有人要問，銀行不著急嗎？表面上看，銀行靜若止水，但事實(shí)并非如此。就在10月27日前一天，上海各大商業(yè)銀行支行都在緊張地開會(huì)商討如何貫徹央行頒布的規(guī)定，而且都在抓緊擬定各自具體的實(shí)施細(xì)則。

　　實(shí)施細(xì)則遲遲未決的后果是很明顯的：銀行關(guān)于新的房貸審批和放貸工作一律暫停；所有二手房和房貸中介公司不得不中斷購房者們房產(chǎn)交易后的房貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)。

　　10月29日：兩家銀行率先行動(dòng)

　　經(jīng)過兩天“靜默期”，光大和農(nóng)業(yè)銀行終于率先打破“沉默”，公開推出自己的房貸新政實(shí)施細(xì)則。

　　10月29日，光大銀行總行作出如下規(guī)定：對(duì)2008年11月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的，購房者可于12月15日前提交書面利率調(diào)整申請(qǐng)，然后銀行根據(jù)不同情況作出是否享受優(yōu)惠利率的決定。對(duì)此前執(zhí)行基準(zhǔn)利率或下浮利率(基準(zhǔn)利率優(yōu)惠15%)貸款方式的，若購房者未提出調(diào)低利率申請(qǐng)或?qū)徟�未通過的，只要符合相應(yīng)條件，將執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.82倍的優(yōu)惠。所有已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，調(diào)整后利率均于2009年1月1日起執(zhí)行。

　　對(duì)于購買“第一第二套自住房”的貸款利率是這樣規(guī)定的，凡符合套型建筑面積90平方米以內(nèi)的，首付比例為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)30%；若購買第二套住房的(指此前在銀行有1筆未結(jié)清房貸)，只要符合條件首付比例定為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下降18%；若購買第三套房的，首付款比例定為30%、貸款利率不享受優(yōu)惠政策。上述所指的第一第二套住房，該行規(guī)定以家庭為單位。

　　比較央行、銀監(jiān)會(huì)在2007年發(fā)布的“9·27”政策(二套房貸首付四成、貸款利率上浮10%)，光大的實(shí)施細(xì)則顯然優(yōu)惠得多。

　　農(nóng)行當(dāng)天推出的房貸新政實(shí)施細(xì)則強(qiáng)調(diào)的是普通自住房和改善型普通自住房同非普通住房的區(qū)別：凡首次購買普通自住房和改善型普通自住房的，最低首付款比例為20%、貸款最低執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍；凡購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。

　　農(nóng)行針對(duì)新政出臺(tái)前個(gè)人住房貸款利率的調(diào)整規(guī)定了兩種方式：一是“自動(dòng)調(diào)整”，即對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的，原則上無需購房者申請(qǐng)，貸款利率自2009年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。二是“手工調(diào)整”，即對(duì)不符合“自動(dòng)調(diào)整”標(biāo)準(zhǔn)或由于其他原因無法進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整的，購房者須事先提出書面申請(qǐng)并經(jīng)銀行審批通過。只要雙方同意，新的利率可于2009年1月1日起開始調(diào)整。

　　10月30日：“朝令夕改”為哪般

　　24小時(shí)以后，也就是10月30日，農(nóng)行和光大銀行總行突然叫停已推出的實(shí)施細(xì)則。兩家銀行均明確表示，前一天推出的實(shí)施細(xì)則作為一種“嘗試”，現(xiàn)在仍在“加緊修訂”，具體將等待央行和銀監(jiān)會(huì)的進(jìn)一步指示再行公布。

　　就在兩家銀行“改口”的當(dāng)天還發(fā)生一個(gè)小小的插曲，一家媒體10月29日曾報(bào)道某銀行召開行長(zhǎng)會(huì)議初步同意推出房貸新政實(shí)施細(xì)則�？墒堑诙�天當(dāng)記者進(jìn)一步詢問時(shí)，該銀行突然告知：由于某種原因致使原來擬定的房貸細(xì)則在10月30日下午被取消。還有更令人意外的是，也就在農(nóng)行叫�！笆装妗睂�(shí)施細(xì)則的第二天，該行再次推出第二版的實(shí)施細(xì)則。也就是說，農(nóng)行在短短兩天中一口氣頒布了兩版實(shí)施細(xì)則。

　　“朝令夕改”之舉難免引起人們各種猜測(cè)，相關(guān)專業(yè)人士估計(jì)大概是以下3個(gè)原因。一是認(rèn)為自己推出的細(xì)則“過于寬松”，同上面的規(guī)定“不太一致”；二是上海有關(guān)“普通和非普通住房”的重新界定方案尚未出臺(tái)，而細(xì)則的擬定必須參考上述方案才能最后定奪；三是可能感到過早推出“不一定合算”，把關(guān)過嚴(yán)的話會(huì)把客戶擠走；太松的話又不符合政策規(guī)定。

　　11月3日：交行發(fā)布實(shí)施細(xì)則

　　在相隔一周的11月3日，交通銀行正式推出房貸新政實(shí)施細(xì)則，該行于是成為進(jìn)入11月后第一個(gè)正式公布實(shí)施細(xì)則的銀行。

　　由于上海重新劃分了“普通和非普通住房”的界線，此次交行的實(shí)施細(xì)則將此作為劃分標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)容大致是：新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的首付比例定為20%、貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍；其他客戶首付比例和利率繼續(xù)執(zhí)行央行359號(hào)和452號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定；存量客戶貸款利率正在研究制定中，至少到2009年1月1日才能正式執(zhí)行。

　　值得注意的是，該行在推出實(shí)施細(xì)則的同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，該細(xì)則是“以政策為準(zhǔn)繩、市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心、風(fēng)險(xiǎn)為保障、效益為目的”制定的。他們制定的實(shí)施細(xì)則既要保障民生需要，又要兼顧自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及風(fēng)險(xiǎn)的防范。業(yè)內(nèi)人士分析，交行的實(shí)施細(xì)則顯然還是比較謹(jǐn)慎的。

　　自農(nóng)行和交行先后出臺(tái)各自的房貸新政實(shí)施細(xì)則之后，一批中小銀行感到有些擔(dān)憂。某銀行副行長(zhǎng)在談到自己何時(shí)推出實(shí)施細(xì)則時(shí)向媒體抱怨：“大銀行遲遲不出實(shí)施細(xì)則，我們更難說了。一般情況下我們總是盯住大銀行，只是在細(xì)節(jié)上稍作修改就可以了。如果全部按照大銀行的細(xì)則操作，小銀行的業(yè)務(wù)量和利差都會(huì)倒掛，這就沒法操作了”。對(duì)小銀行來說，還有相關(guān)的銀行風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)匹配、人手都要重新調(diào)整，這樣成本就越來越大。

　　11月15日：部分銀行網(wǎng)點(diǎn)有動(dòng)作

　　截至11月15日，除了農(nóng)行、交行外，其他銀行似乎仍在觀望。據(jù)悉，上海已有個(gè)別銀行網(wǎng)點(diǎn)出現(xiàn)了按新政申請(qǐng)貸款的案例。如招商銀行日前通過新聞發(fā)布會(huì)公布了他們的房貸新政實(shí)施細(xì)則，同時(shí)開始對(duì)外發(fā)放新的住房貸款。而另一家大型銀行下的區(qū)分行已悄然推出房貸新政實(shí)施細(xì)則的“暫行規(guī)定”并以此發(fā)放了貸款，但總行至今還未出臺(tái)房貸新政實(shí)施細(xì)則。

　　根據(jù)幾家媒體所透露的招商銀行的實(shí)施細(xì)則，購房者原則上要事先提出申請(qǐng)，然后銀行對(duì)客戶進(jìn)行測(cè)評(píng)，最后根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果才決定具體的貸款優(yōu)惠幅度。據(jù)說，這個(gè)幅度將根據(jù)購房者的收入情況、購房狀況(套數(shù))、購房面積等條件來定。

　　據(jù)媒體透露其中一家分行所作出的規(guī)定：購房者將被劃分為不同等級(jí)，然后決定給予什么樣的房貸優(yōu)惠幅度。據(jù)說只有首次購房的“優(yōu)質(zhì)客戶”才可享受利率下浮至0.7倍和兩成首付的政策；而對(duì)于已還清房貸但有過房貸記錄的客戶，該分行則將之排除在“首次購房”的范疇外。該分行認(rèn)定的所謂“優(yōu)質(zhì)客戶”含義是要同時(shí)符合下述三項(xiàng)條件：

　　月繳750元以上公積金并滿1年的、凈資產(chǎn)達(dá)到120萬元以上的、職業(yè)相對(duì)穩(wěn)定人士”等。

　　大家知道，房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明是：購房人同時(shí)滿足年滿18周歲、購買90平方米以下普通住房、目前沒有單獨(dú)和他人共同購買住房三項(xiàng)條件。顯然，這家銀行向購房者提出了更高的要求。有人士推測(cè)，此類區(qū)分方式很有可能被許多銀行仿效。