“員工內(nèi)部價”、“成本價發(fā)售”、“保值承諾”……樓市的寒冬，種種促銷手段用過之后，開發(fā)商還有什么后手？

　　“零首付”、“一成首付”這一曾經(jīng)在前幾年盛行的促銷方式，開始在年末的廣深樓市再度卷土重來。

　　近日，在深圳，沖刺年末銷售任務的大型開發(fā)商招商地產(chǎn)旗下樓盤在廣告上宣傳“年終九二折特惠，60～84平方米精裝公寓，4萬～6萬元即可入住”。與它采用類似促銷方式的，大多是一些樓價下跌較快的地區(qū)如龍崗的樓盤。

　　而在廣州，曾經(jīng)在2001～2003年期間因“一萬元入住”而銷量大增的祈福集團，旗下樓盤也在近期推出“3萬元入住”的優(yōu)惠。與它采用類似銷售方式的還有恒大地產(chǎn)、奧園集團(03883.HK)等等。二手樓方面，廣州近日也出現(xiàn)了部分中介行重點推售的“零首付”特惠房。

　　深圳和廣州的“低首付”操作方式各有不同。深圳部分樓盤的銷售人員稱，他們的低首付是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業(yè)單位部分公司員工提供九成按揭。而且銷售人員還號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

　　在廣州，首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。恒大地產(chǎn)的金碧天下推出“震撼式”促銷，別墅首付只要9.8萬元。奧園集團旗下的南沙奧園宣稱，“5萬元即購135平方米海景三房單位”。而祈福集團旗下的樓盤，首付最低3萬元就可以購房。上述方式無論購買總價多少，只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購房和按揭手續(xù)，首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。其中，祈福集團旗下的樓盤由于這一促銷方式，單盤三天銷售超過百套。

　　在番禺等近郊地區(qū)，因一手房的迅速降價而導致二手樓市冷清。當?shù)刂薪闉榱宋�引買家也推出新招。當?shù)匾患倚≈薪榈慕?jīng)理對記者表示，他們現(xiàn)在可以通過與按揭評估公司合作，將物業(yè)的評估價做高。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額為買家實現(xiàn)“零首付”。“20萬元的房子，如果評估價做到25萬元，那么申請了八成按揭后，首期費用加雜費也就1萬元左右。”銷售人員對記者說。但他也表示不是所有的物業(yè)都能按此操作，而且這樣做要額外增加交易手續(xù)費。

　　廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認為：“降低首付是在鉆市場的空子�！钡�是他認為在銀行控制風險的前提下，零首付案例不會廣泛出現(xiàn)。因為這類情況多發(fā)生于二手房成交不活躍的地區(qū)，銀行可參照的例子不多，所以容易評估出高價。而且他認為，這類擦邊球的方式，會導致購房成本更高，前期供樓壓力更大。例如銀行為實際交易價40萬元但評估價50萬元的房產(chǎn)放出房價八成貸款，雖然買家實現(xiàn)了“零首付”，但是20年按揭還款就要增加14萬元的利息。

　　億達按揭市場部負責人則認為，住宅交易評估價是由銀行指定的評估公司，結合物業(yè)所處路段、周邊設施和樓齡等標準評估得出。出于風險方面的考慮，銀行評估價普遍會低于商品住宅的實際簽約價格。“零首付”在近期出現(xiàn)可能與個別從業(yè)人員為了私利違反相關規(guī)定有關。

　　同時，按揭業(yè)人士認為，低首付會在樓價下跌的情況下增加銀行風險。如果廣深樓價再度下調10%，辦理了一成首付的物業(yè)就會變?yōu)樨撡Y產(chǎn)。

　　在零首付、低首付再現(xiàn)江湖的同期，號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案仍在審理當中。開發(fā)商曾經(jīng)利用抬高銷售價格的方式，以“零首付”的方式將物業(yè)售給業(yè)主，并套現(xiàn)大筆銀行貸款，然后在資金鏈斷裂后失蹤。而沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。 (亦吾)