住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部微服私訪，訪出了房地產(chǎn)行業(yè)的小陽春。應(yīng)該注意的是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處于不穩(wěn)定周期，給予市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期，以免產(chǎn)生緊縮心理至關(guān)重要。房地產(chǎn)政策必須建立在客觀、真實(shí)的公正數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，恰恰在這一點(diǎn)上成為房地產(chǎn)政策制訂的短板，管理者常常盲人摸象。

　　為了有的放矢，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部近期派出規(guī)模龐大的調(diào)研組，歷時(shí)一個(gè)月，以普通購房者的身份對(duì)全國30多個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)地踩盤和調(diào)查。結(jié)論是真實(shí)情況并不像房地產(chǎn)行業(yè)所說的那么悲觀，今年前兩個(gè)月，全國住房成交量同比增長6.1%。這一數(shù)據(jù)與今年前兩個(gè)月主要城市的房地產(chǎn)小陽春可以互相印證，在經(jīng)歷極度低迷之后，房地產(chǎn)成交有所回暖。

　　住建部的責(zé)任心當(dāng)然令人贊賞，但由此反映出的數(shù)據(jù)不一致的現(xiàn)實(shí)卻讓人擔(dān)心。住建部、發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局都發(fā)布官方房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，加上地方政府的研究機(jī)構(gòu)、各市場(chǎng)化的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，林林總總不下幾十種，最后卻不得不由主管部門以微服私訪的形式最終確定，成本之高不問可知。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)字盡管沒有反映地域間的差異，但依然能大體反映出全國樓市成交量回暖的現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)房地產(chǎn)目前的成交數(shù)據(jù),未必能夠得出科學(xué)、準(zhǔn)確的判斷。

　　房地產(chǎn)是投資品種，目前成交量回暖不是因?yàn)榉績r(jià)下挫，而是部分投資者的預(yù)期發(fā)生了變化，認(rèn)為在目前政府不希望房價(jià)下跌的情況下，將出臺(tái)貨幣、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠措施確保房價(jià)平穩(wěn)，因此出手購房。3月舉辦的上海房地產(chǎn)交易會(huì)，觀展人數(shù)13萬創(chuàng)新高，現(xiàn)場(chǎng)成交1.2億元、意向成交金額達(dá)2億元?jiǎng)?chuàng)新低，反映大多數(shù)人仍然持觀望態(tài)度。

　　另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于地價(jià)的預(yù)期保持穩(wěn)定，開始出手以地方政府標(biāo)注的底價(jià)購地，加之一些地方政府允許房地產(chǎn)商的地價(jià)款可以延期支付，預(yù)售款幫助一些開發(fā)商度過現(xiàn)金流不足的嚴(yán)冬。但是不應(yīng)該否認(rèn)，通過這兩年的去庫存化過程，以及開發(fā)商延緩開發(fā)進(jìn)度——萬科公布的今年開工計(jì)劃顯示，新建商品房只有403萬平方米，較去年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)23%——未來住房供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)這兩年大幅增長的被動(dòng)態(tài)勢(shì)。要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，出臺(tái)政策必須以不破壞投資者的穩(wěn)定預(yù)期為前提，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)還將出現(xiàn)大規(guī)模震蕩。

　　房地產(chǎn)政策不能僅僅局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)與居民消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，此時(shí)房地產(chǎn)政策既要兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平，還要為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展打開空間。

　　如果房地產(chǎn)價(jià)格驟升，從2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控將前功盡棄，房地產(chǎn)市場(chǎng)的原罪無法洗脫，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化與公益性失衡的現(xiàn)象無法扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰、并購重組難以實(shí)現(xiàn)，最后政府不得不花更大的代價(jià)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至整體經(jīng)濟(jì)硬著陸。因此，政府推出大量品種不同的廉租房等保障性住房抑制過高的房價(jià)，使房價(jià)維持在目前水平，進(jìn)行稅費(fèi)改革，解決地方政府即土地財(cái)政的局面，勢(shì)在必行。

　　如果房地產(chǎn)價(jià)格驟降，從市場(chǎng)購房的消費(fèi)者和投資者的信心將徹底崩潰，緊縮預(yù)期將大行其道，由此將導(dǎo)致所有的相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格急挫，進(jìn)而使居民消費(fèi)、民間投資大幅下降，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)走出目前的緊縮困境十分不利。

　　住建部微服私訪是第一步，第二步是得出科學(xué)的結(jié)論，第三步是建立長期的市場(chǎng)預(yù)期。目前市場(chǎng)普遍猜測(cè)相關(guān)房地產(chǎn)政策不會(huì)有大的調(diào)整，這是個(gè)積極的信號(hào)，有關(guān)部門有必要與市場(chǎng)維持同步，以避免大起大落。

　　葉檀(資深財(cái)經(jīng)專欄作家)