保障房收益率卡住資金源 險資躊躇不前

　　2011年1000萬套的保障房目標(biāo)讓地方政府頗有壓力，配套資金哪里來成為頭等難題。對此中央經(jīng)濟(jì)工作會議發(fā)出“強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量”的動員令。有市場人士認(rèn)為，對于擁有數(shù)萬億的保險資金而言，這是一個極大的利好，保險資金應(yīng)在保障性住房建設(shè)中有所作為。住建部有關(guān)人士也曾對媒體表示，資金緊缺的保障房建設(shè)，目前正考慮引入保險資金。

　　不過來自保險業(yè)的態(tài)度表明，盡管險資對參與保障房建設(shè)很有興趣，但仍需要出臺相關(guān)配套政策，短期來看險企還不會介入該領(lǐng)域。此外，保障房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，收益率的不確定性也成為險企介入的最主要障礙。

　　仍待配套政策明朗

　　保險資金投資不動產(chǎn)已開閘放行并被納入監(jiān)管范圍，險企圈地買樓、搭建養(yǎng)老社區(qū)逐步展開，但期待與險資合作的保障房建設(shè)仍在等待相關(guān)政策明朗。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在5月份表示，將探索允許保險資金、信托資金等參與公租房建設(shè)。上海市10月下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)本市公共租賃住房工作的通知》中也提到抓緊研究成立市級投融資機(jī)構(gòu)和投資試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)公積金、保險資金、社會資金等投資公租房建設(shè)項(xiàng)目，形成投資、建設(shè)、經(jīng)營、管理的市場化運(yùn)行機(jī)制。

　　有房地產(chǎn)開發(fā)商表示，由于公租房資金占用量過大，且資金回報率低、時間長，一般情況下企業(yè)并不愿意介入。但是對于負(fù)債周期一般長達(dá)10至30年的保險資金而言，這不是問題。國壽資產(chǎn)管理公司人士表示，保險資金苦于合適的投資渠道太少，而政府主導(dǎo)的保障房收益相對比較穩(wěn)定，又有政府信用，這對追求風(fēng)險控制的保險資金而言，是一個較好的渠道。但在具體操作上，還需要出臺相應(yīng)的配套細(xì)則。

　　太保有關(guān)人士透露，曾參與了上海市政府保障房建設(shè)的相關(guān)討論，太保因曾擁有多個基建項(xiàng)目債權(quán)方案操作經(jīng)驗(yàn)，因此希望借鑒基建發(fā)債的思路，由政府成立公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作，并通過發(fā)債融得保險資金，并給予債權(quán)人一個穩(wěn)定的收益率。

　　幸福人壽董事長孟曉蘇曾表示，REITs的發(fā)行可從保障性住房突破，REITs在香港等地投資廉租房已經(jīng)有先例，投資回報率能達(dá)到7%左右，廉租房社區(qū)的商業(yè)部分是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上政府的免稅和補(bǔ)貼能保證這樣的穩(wěn)定收益，險資是愿意進(jìn)入的。

　　保監(jiān)會有關(guān)人士對此表示，險資投資保障房可以考慮以股權(quán)、債權(quán)等形式來參與，但國家有關(guān)保障房建設(shè)的配套政策特別是金融政策還未明朗，保監(jiān)會還未著手制定方案。

　　收益率“卡殼”

　　保障性住房對于改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義，相比較商品性住房而言，前者屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，因此保障房建設(shè)是微盈利或者非盈利的項(xiàng)目。而保險企業(yè)作為以營利為目的的商業(yè)機(jī)構(gòu)，雖然險資一再強(qiáng)調(diào)資金安全，但獲得相應(yīng)收益率仍是第一要務(wù)。保監(jiān)會有關(guān)人士表示，這也是目前監(jiān)管部門審慎考量的重要方面。另外，從海外的經(jīng)驗(yàn)看，住房金融通常有兩條線：政策性金融和商業(yè)性金融。要成立切合中國實(shí)際的住房保障制度，沒有政策性融資布置是不可能的。

　　在險企與地方政府的前期溝通中，一些現(xiàn)實(shí)的問題也被提及。據(jù)了解，地方政府為保障房債權(quán)計(jì)劃設(shè)立的收益率可能為3%至4%，而保險資金的訴求在6%至8%以上。在資金的回報周期方面，政府的公租房按照測算應(yīng)該需要15-20年回收成本，而一些保險公司對回報周期的預(yù)期要遠(yuǎn)短于此。此外，由于政府財(cái)政目前無法對公租房項(xiàng)目做擔(dān)保，也增加了保險公司對風(fēng)險的擔(dān)憂。 （記者 丁冰 ）