中新網(wǎng)5月26日電 香港《大公報(bào)》26日刊出署名文章說，最近一段時間，有關(guān)房地產(chǎn)市場行情和走勢的爭論比較激烈，而且“火藥味”越來越濃。爭論的焦點(diǎn)，集中在當(dāng)前房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)回暖上。實(shí)際上，“樓市熱”背后有貓膩。中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該會不斷細(xì)化和完善，同時房價也必然會逐步走向合理。

　　文章摘錄如下：

　　最近一段時間，有關(guān)房地產(chǎn)市場行情和走勢的爭論比較激烈，而且“火藥味”越來越濃。爭論的焦點(diǎn)，集中在當(dāng)前房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)回暖上。

　　房地產(chǎn)市場的走勢之所以如此飽受關(guān)注，是因?yàn)檫@個行業(yè)跟廣大消費(fèi)者的利益密切相關(guān)。同時房地產(chǎn)市場的行情，會對市場的消費(fèi)意愿、預(yù)期產(chǎn)生重要的引導(dǎo)效應(yīng)，這也是能否促使樓市迅速回暖、有效激活國內(nèi)需求的一個關(guān)鍵點(diǎn)。

　　“樓市熱”背后有貓膩

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了人們對于房地產(chǎn)市場的直觀感受。但伴隨樓市“小陽春”一詞的誕生，各種關(guān)于房地產(chǎn)商炒作、假按揭、高退房率等方面的報(bào)道也源源不斷。打開各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇，關(guān)于房托、虛假銷售的帖子屢見不鮮。

　　不少專家學(xué)者認(rèn)為樓市回暖的背后是房地產(chǎn)商的自我炒作，所謂的房展會和訂購會，熱鬧氣氛的營造者很有可能就是房地產(chǎn)商雇的“房托”。“只要看看房地產(chǎn)商請人排隊(duì)來購買住房，來制造房地產(chǎn)的虛假繁榮，只要看看房地產(chǎn)商五花八門的營銷方式，就能夠知道這個市場的誠信度如何。從市場最基本的誠信原則來看，房地產(chǎn)開發(fā)商所鼓吹的‘小陽春’無從談起”。

　　有專家指出，要想真正了解樓市是否復(fù)蘇，還有一種方法，即查看個人住房按揭貸款。2009年1-2月份，盡管政府采取大力度的個人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個人住房按揭貸款不僅沒有增加，反而在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個月個人住房按揭貸款增加額來看，2009年住房銷售萎縮只會進(jìn)一步加深而不會緩解。盡管3月份有所增長，但仍然不足以造成真正的房地產(chǎn)“小陽春”。

　　即便如此，還有人覺得這種方法也不可靠。中國現(xiàn)有的法制條件不完善，要做假按揭很便利，而低迷的樓市正好給那些資金不足的開發(fā)商提供了“假按揭套現(xiàn)”的成長沃土。只有在查清假按揭、擠干這些水分的基礎(chǔ)上，方能判斷樓市“小陽春”是否真正來臨。

　　與此相關(guān)聯(lián)的還有居高不下的退房率。顯然，這些高退房率的項(xiàng)目令人對所謂的樓市回暖陡生出一份疑慮。在政策利好和項(xiàng)目本身沒有問題的背景下，應(yīng)該不全是購房者的正常退房現(xiàn)象，而不小的一部分可能是地產(chǎn)商的虛假成交，比如假按揭。

　　房價將會逐步合理

　　越是復(fù)雜的事情，越要往簡單處尋答案。從一季度房地產(chǎn)的運(yùn)行狀況來看，我們既要看到可喜的變化方面，“小陽春”是實(shí)實(shí)在在有數(shù)據(jù)支持的，同時也需要關(guān)注一些其它的指標(biāo)，這些指標(biāo)對未來的行業(yè)變化、行業(yè)走勢會有一些比較深遠(yuǎn)的影響。

　　實(shí)際上，對于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的判斷，如果能夠理性地從供求關(guān)系、從長期以來的我國國情加以分析，是可以得到一個比較客觀和準(zhǔn)確的結(jié)果的。

　　首先，由國家統(tǒng)計(jì)局等政府有關(guān)部門定期發(fā)布的有關(guān)信息，仍是了解經(jīng)濟(jì)變動情況不可或缺的渠道。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份我國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。這某種程度上表明房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　其次，國家有關(guān)部門正在不斷加大保障性居民住房建設(shè)的力度，無論在各地的日常公共服務(wù)投資安排上，還是為應(yīng)對當(dāng)前這場經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擴(kuò)大內(nèi)需一攬子方案中，完善社會住房供給結(jié)構(gòu)，始終都是各個政策組合中的重要一環(huán)。

　　在這樣的宏觀政策背景下，我國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會不斷細(xì)化和完善，同時房價也必然會逐步走向合理。最重要的是，不斷新增的人口及人口結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的剛性消費(fèi)需求，將繼續(xù)推動消費(fèi)增長。不斷加快的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程，將直接提升我國的消費(fèi)水平，伴隨著生活水平提高與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，也必然會在住房、轎車等方面提高社會零售總額的增長。

　　由此不難看出，房地產(chǎn)市場的總體趨勢是比較明朗的。而有了這樣的基本判斷，并不是說相關(guān)的研究和分析就多余，但研究的內(nèi)容和方向或許可以進(jìn)行一點(diǎn)調(diào)整細(xì)化，比如對一些局部的市場進(jìn)行觀察，對短期的市場行為展開微觀分析等。(張立華)