中新網(wǎng)1月28日電 據(jù)美國(guó)《僑報(bào)》報(bào)道，在奧巴馬政府的救市政策刺激下，過(guò)去3年風(fēng)雨飄搖的美國(guó)房地產(chǎn)悄然觸底并開始企穩(wěn)回升，但今年仍可能有所反復(fù)。在住房救市政策今年上半年即將退出之際，房地產(chǎn)專家提示有意買房的華人：現(xiàn)在正是購(gòu)買自住房的好時(shí)機(jī)，但需謹(jǐn)慎入市。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升

　　美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)唯一的亞裔常務(wù)理事童忠益博士在接受僑報(bào)記者專訪時(shí)指出，美國(guó)的住房?jī)r(jià)格在飚漲數(shù)年后于2006年4月登上頂峰，然后持續(xù)下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地區(qū)已止跌，正從谷底非常緩慢地、掙扎式地企穩(wěn)回升。

　　據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，全美住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了3年零1個(gè)月的痛苦調(diào)整，累計(jì)下跌33%，相當(dāng)于倒退6年，回到了2003年5月的房?jī)r(jià)水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。這是自上世紀(jì)30年代大蕭條以來(lái)最大的跌幅，并成為直接引爆美國(guó)次貸危機(jī)和全球金融海嘯的導(dǎo)火線。目前，若逐月衡量，美國(guó)房?jī)r(jià)已在微幅回升，從2009年5月觸底到2009年10月累計(jì)上漲4.5%，但與去年同期相比，房?jī)r(jià)仍未恢復(fù)，2009年11月比上年同月仍下挫5.3%。

　　童忠益說(shuō)，2009年5月房?jī)r(jià)驟然見底主要得力于政府救市措施的強(qiáng)力推動(dòng)，隨著這些措施在2010年的逐步退市，加上失業(yè)率居高難下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的考驗(yàn)，回升有可能難以持續(xù)，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。

　　童忠益表示，2009年是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起死回生的一年，政府對(duì)銀行的注資行動(dòng)，使得信貸環(huán)境有明顯改善。2010年住房金融體系將進(jìn)一步恢復(fù)，受此次金融危機(jī)打擊較大的大銀行在政府扶持下猶如打了強(qiáng)心針，趨于穩(wěn)定，中小銀行2010年仍會(huì)出現(xiàn)倒閉高潮，但對(duì)整體金融系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)影響不大。

　　兩大救市措施明顯奏效

　　據(jù)童忠益分析，因?yàn)槊绹?guó)政府比較到位的一系列救市措施，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前了大約6到7個(gè)月見底，否則起碼要到2009年底或2010年初才能依靠市場(chǎng)自身調(diào)整觸底。他認(rèn)為，最有效的兩大政策干預(yù)措施，一個(gè)是8千美元的首次買房退稅；另一個(gè)是美聯(lián)儲(chǔ)大量購(gòu)買房利美和房地美抵押貸款支持債券。

　　首次買房退稅政策誘使許多買房猶疑不決的租房者迅速入市買房，首次購(gòu)房貸款者比例估計(jì)比上年提高了至少16個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)因此提高5%以上。這項(xiàng)措施使美國(guó)房屋銷售量一掃前兩年的頹勢(shì)，增勢(shì)迅猛。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)和人口調(diào)查局統(tǒng)計(jì)，全美住房銷售量從1月的480萬(wàn)套(年率)增加到了11月的690萬(wàn)套(年率)，增幅高達(dá)4成3，其中現(xiàn)房銷售更猛增45.7%，達(dá)654萬(wàn)套(年率)。

　　其實(shí)，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都華盛頓特區(qū)(DC)實(shí)施。童忠益多年前獲獎(jiǎng)的博士論文首次在美國(guó)房地產(chǎn)界論證了這一政策對(duì)激活DC房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大積極影響，并總結(jié)了推廣這項(xiàng)政策需要借鑒的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，引起了美國(guó)房地產(chǎn)界、華盛頓郵報(bào)、國(guó)會(huì)和決策者的關(guān)注。此次全美實(shí)施首次購(gòu)房退稅政策，在很大程度上就是借鑒了DC的成功經(jīng)驗(yàn)。首次購(gòu)房退稅政策提供了潛在買房者“想買”的強(qiáng)大入市動(dòng)力，而同時(shí)極低的房貸利率又增加了他們“能買得起”的可能。雙管齊下，效果彰顯。

　　中高端法拍屋或現(xiàn)高潮

　　童忠益認(rèn)為，2010年將是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略僵持階段，亦即大量購(gòu)房者(包括首次購(gòu)房者、升級(jí)換房的家庭以及投資投機(jī)者們)紛紛進(jìn)場(chǎng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行的力量與大量法拍屋(foreclosure/REO)繼續(xù)涌現(xiàn)待售的下行力量相互對(duì)抗，從而使美國(guó)住房的銷售和價(jià)格運(yùn)動(dòng)處于膠著僵持狀態(tài)。2010年很可能是這一個(gè)房地產(chǎn)下行周期輪回的終點(diǎn)。

　　過(guò)去三年美國(guó)房?jī)r(jià)大跌的一個(gè)重要特征，是使用次級(jí)貸款的低端住房因?yàn)檫�貸違約而遭致法拍，以低于市價(jià)三成以上的價(jià)格大批量拋售。隨著金融危機(jī)進(jìn)入后半段，低端住房法拍高潮已過(guò)，但違約法拍出現(xiàn)向中高端住房蔓延的趨勢(shì)。

　　根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2009年第三季度，美國(guó)有高達(dá)9%的住房抵押貸款已經(jīng)違約(斷交月供)超過(guò)了3個(gè)月或其住房產(chǎn)權(quán)被銀行收走而慘遭法拍。曾任RMIC住房按揭貸款保險(xiǎn)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的童忠益預(yù)計(jì)，未來(lái)次貸(subprime)的違約法拍數(shù)量將大幅下降，多以中高價(jià)位住房為抵押的次優(yōu)貸款(Alt-A)和優(yōu)質(zhì)貸款(prime)卻可能在2010和2011年迎來(lái)違約高潮，因此，預(yù)計(jì)今后兩年將有較多中檔以上房子涌進(jìn)廉價(jià)的法拍市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)面臨下行壓力。

　　童忠益分析，次優(yōu)貸款的住房法拍將在2011年達(dá)到高峰，主要是因?yàn)榇蝺?yōu)貸款中有不少屋主使用可調(diào)整利率貸款，今明兩年面臨利息重算和月供重置，貸款月供將驟然升高，讓屋主難以承受。另一方面，不少使用優(yōu)質(zhì)貸款的中高價(jià)位住房屋主則面臨就業(yè)市場(chǎng)不景氣的壓力，一旦此類屋主失業(yè)，難以承受大房子沉重的還貸壓力。從房屋類別看，公寓(condo)的波動(dòng)性比獨(dú)立屋(single family house)大，住房市場(chǎng)好的時(shí)候，公寓的漲幅通常比獨(dú)立屋大，但在市場(chǎng)不好時(shí)跌得也更兇。

　　政策退市帶來(lái)不確定性

　　曾在美國(guó)房利美基金會(huì)擔(dān)任住房經(jīng)濟(jì)與金融政策主任10年的童忠益強(qiáng)調(diào)，救市政策雖然使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前見底，但房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升的市場(chǎng)基礎(chǔ)依然脆弱，對(duì)今年的市場(chǎng)只能謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　2010年第一季度末，美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買“兩房”抵押貸款支持債券的政策即將退市。童忠益分析，30年住房按揭貸款的固定利率肯定要上漲，預(yù)計(jì)到今年中會(huì)上漲到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月達(dá)到4.75%的歷史低位后，現(xiàn)正在緩慢回升，在5%到5.25%之間徘徊。首次買房退稅8千美元和現(xiàn)有房主換房可得6千5百美元退稅的政策，也將于2010年4月30日到期，再延期的可能性難以預(yù)料。

　　童忠益預(yù)計(jì)，如果這兩個(gè)主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在較壞的情況下，全美住房?jī)r(jià)格可能在2010年下跌3%-6%左右。不過(guò)他對(duì)房市還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，因?yàn)榧幢愦碳ふ�策退市，房�(jī)r(jià)已處于合理低位，房貸利率雖會(huì)上漲，但仍處于歷史低位，金融系統(tǒng)更趨穩(wěn)定，信貸市場(chǎng)逐漸回復(fù)常規(guī)。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人們的消費(fèi)信心將進(jìn)一步恢復(fù)。

　　樂(lè)觀的情況是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天穩(wěn)住陣腳，2011年春夏穩(wěn)步回暖。

　　不同地區(qū)市道冷熱有別

　　全美房地產(chǎn)市道呈現(xiàn)止跌回暖勢(shì)頭，但具體到不同地區(qū)，則是冷熱有別，下跌和回升的快慢差異極大。童忠益根據(jù)對(duì)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)的分析將全美主要城市分為四大類：

　　第一類，包括拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。

　　這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)間持續(xù)3年零兩個(gè)月以上，累計(jì)降幅在5成4以上，市場(chǎng)最糟糕。拉斯維加斯房?jī)r(jià)下跌3年半，跌幅達(dá)5成6，截止2009年10月還沒(méi)跌到谷底，2010年仍不看好。

　　第二類，包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地牙哥，佛羅里達(dá)的邁阿密和坦帕，密歇根的底特律。

　　從頂峰到谷底，這些城市的房?jī)r(jià)大多持續(xù)下滑了3年多，累計(jì)降幅都在4成以上，房?jī)r(jià)基本見底。重災(zāi)區(qū)加州的法拍高潮已過(guò)，目前買賣相對(duì)活躍，2010年相對(duì)看好。

　　第三類，包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達(dá)州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。

　　這類城市房?jī)r(jià)下跌持續(xù)3年左右，累計(jì)降幅2到4成，2010年預(yù)計(jì)恢復(fù)較快，但亞特蘭大是例外，當(dāng)?shù)胤抠J詐騙案比較猖獗，法拍高潮尚未過(guò)去，因此房?jī)r(jià)仍然面臨不小的下行壓力。

　　第四類，包括波士頓、德州的達(dá)拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡的夏洛特。

　　這些城市屬于輕災(zāi)區(qū)，過(guò)去漲得少，這輪跌得也少，累計(jì)跌幅基本都在1成多，2010年比較看好。不過(guò)不排除其中一些地區(qū)，如德州的某些地方可能因?yàn)榫蜆I(yè)市場(chǎng)不景氣，貸款違約率可能上升，房?jī)r(jià)仍會(huì)下行。

　　華人進(jìn)場(chǎng)趕早不趕晚

　　基于對(duì)上述市場(chǎng)趨勢(shì)和政策的分析，童忠益認(rèn)為，對(duì)于華人來(lái)說(shuō)，2010年確有絕佳的買房機(jī)會(huì)，但也要清醒意識(shí)到今年住房市場(chǎng)走勢(shì)的詭異和風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)本地市場(chǎng)的具體情況而審時(shí)度勢(shì)。

　　對(duì)于有能力和有計(jì)劃在今年買房的個(gè)人或者家庭，童忠益建議，可以考慮在政府救市政策退出之前的第一季度趕緊操作，以便利用現(xiàn)有有利政策。不管是買房，還是做再貸款(refinance)，都是如此。如果購(gòu)房者個(gè)人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前購(gòu)房成交，就可獲得高達(dá)8千美元(首次購(gòu)房者)或者6千5百美元(重復(fù)購(gòu)房者)的聯(lián)邦退稅。即便年收入高出2萬(wàn)以內(nèi)，仍可獲得部分退稅。

　　其次，這幾個(gè)月30年固定利率仍會(huì)在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，這是最好利率的門檻。信用分?jǐn)?shù)較低的家庭，比如620 以下，可考慮申請(qǐng)由美國(guó)住房管理局(FHA)提供保險(xiǎn)的住房貸款。金融危機(jī)后，銀行借貸標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格，不再不查收入。對(duì)負(fù)債率也有較嚴(yán)格的要求，即家庭每月的所有借貸還款一般不能超過(guò)家庭每月稅前總收入的42%。如果信用分?jǐn)?shù)非常高，可適當(dāng)放寬到55%。

　　對(duì)于華人單干業(yè)主(self-employed)，沒(méi)有公司W(wǎng)2表顯示收入，最好要保存好銀行月度結(jié)算單以及近兩年的聯(lián)邦報(bào)稅文件，以備審核。那些以往少報(bào)收入以合理避稅的人，現(xiàn)在要想得到較高額度的按揭貸款，則比較困難。

　　對(duì)于想做重新貸款(refinance)的人說(shuō)，童忠益說(shuō)，2010年的第一季度幾乎是最后的最佳機(jī)會(huì)。他算了一筆賬：如果一個(gè)家庭從銀行貸款20萬(wàn)美元，重新貸款后，30年固定利率能從6%降到5%，則每月還款本金加利息將從1200美元降到1074美元，重新貸款比不重新貸款30年少付4萬(wàn)2千多美元。

　　如果考慮扣除重新貸款的交易成本約占貸款額的1.5%，還有再貸款后已經(jīng)還款而損失的部分，一般估計(jì)，第一次貸款在3年之內(nèi)，新貸款利率比舊貸款利率低0.75個(gè)百分點(diǎn)以上，就值得嘗試。當(dāng)然，每個(gè)家庭具體情況各不相同，需要找貸款公司做精確計(jì)算。

　　對(duì)于家中有人失業(yè)，導(dǎo)致還貸有困難的華人家庭，童忠益建議，盡快聯(lián)系你的貸款銀行，大膽講出你面臨的經(jīng)濟(jì)困難，與他們商量緩沖策略和徹底修改還貸計(jì)劃(loan modification)的可能， 以避免違約法拍、兩敗俱傷。(余東暉)