(聲明:刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
文:王志浩
中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀究竟如何?房價是否正在下滑——如果沒有,何時將開始下滑?面對嚴厲調(diào)控措施,開發(fā)商是否打算推遲項目開工或停工?這些問題,很難從官方數(shù)據(jù)中找到答案。
2010年7月,我們(渣打銀行)對六個二三線城市的30家房地產(chǎn)開發(fā)商進行調(diào)研,涉及建設(shè)和銷售計劃,土地和房屋價格,買方市場情況以及與地方政府和銀行的關(guān)系等,試圖從中找到這些問題的答案。
開工面積仍在增加
受訪開發(fā)商中,目前在建工程規(guī)模普遍在2-5期(開發(fā)商通常將一個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目分為幾期,每期建設(shè)1-2個街區(qū)后出售。一塊較大的規(guī)劃用地通常需要十年甚至更長時間才被完全開發(fā))?偟膩碚f,這些開發(fā)商目前的在建住宅項目面積約2400萬平米,相當于24萬套100平米的住房。
我們向開發(fā)商詢問了其新項目建設(shè)計劃以及是否推遲了原計劃開發(fā)項目。30家開發(fā)商中的12家不打算在未來3個月內(nèi)新增開發(fā)項目。不過,那些準備上馬新項目的開發(fā)商計劃新增的土地開發(fā)面積相當可觀,大約相當于其在建項目面積的60%。這對房地產(chǎn)開發(fā)活動的前景是一個積極信號。
在這30家開發(fā)商中,幾乎沒有一家推遲任何一期在建項目或開盤計劃。這對近期的項目建設(shè)和材料需求來說也是一個好消息。我們還詢問了自4月份以來開發(fā)商有沒有推遲任何銷售計劃,得到的大部分回答依然是否定的(30家開發(fā)商中,28家表示否定)。因此,盡管成交量有所下滑,開發(fā)商仍認為推出新項目是有利可圖的。
這就帶來一個重要的數(shù)據(jù)分析問題:如何最準確地追蹤中國的住宅建設(shè)情況?官方公布的“住宅施工面積”數(shù)據(jù)包括已完工的建設(shè)項目,這并不準確。我們認為最好的方法是從“住宅施工面積”數(shù)據(jù)中減去已完工面積,再進行季節(jié)調(diào)整(我們認為同比數(shù)據(jù)波動性稍大,趨勢不夠清晰)。數(shù)據(jù)處理結(jié)果顯示,項目建設(shè)規(guī)模仍處于高位。
土地儲備不斷擴張
有人認為,4月份國務(wù)院推出的大力調(diào)控政策會導致中國土地市場崩潰,但現(xiàn)實并非如此。盡管土地銷售量已從峰值開始回落,但開發(fā)商仍在增加自己的土地儲備。今年二季度,月平均土地出售面積達3800平米,仍高于2008年的水平。
地價下跌主要集中在一線城市。今年年初以來,上海、北京和杭州等地地價大幅下跌。但在其他多數(shù)城市,價格沒有出現(xiàn)大幅波動。我們希望二三線城市的地價可以維持當前的低位窄幅波動,這將是個利好因素。
在此背景下,我們向開發(fā)商們詢問了下半年新增土地供給的情況,以及開發(fā)商對未來土地價格走勢的預期。其中19位開發(fā)商稱,地價并沒有自4月份開始下跌。5位受訪者稱地價下跌5%-10%,4位表示跌幅達到11%-20%。簡而言之,這說明大部分二三線城市的土地市場并沒有受到4月樓市新政的影響。24位受訪者表示,他們不認為地價將繼續(xù)下跌。這也是一個積極的信號。
盡管土地價格和銷售量均有所下滑,但并未出現(xiàn)潰降。因此在這種情況下,地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。這再次顯示出開發(fā)商仍對市場前景看好,并在需求持續(xù)強勁的預期下不斷增加其土地儲備。
開發(fā)商“沒有支付困難”?
開發(fā)商在土地拍賣時似乎的確遇到了一些支付問題。只有9家受訪開發(fā)商表示沒有遇到過或聽說過此類問題。6家開發(fā)商稱他們見到3家以上本地開發(fā)商面臨支付困難。
我們懷疑,其中多數(shù)開發(fā)商的支付問題主要來自于外部融資成本的提高,而非內(nèi)部資金鏈斷裂。理論上,開發(fā)商不得從銀行貸款用于購買土地,但實際中并非如此。
有24家受訪者稱本地開發(fā)商有這種行為。不過,這種方式已變得越來越困難,對固定資本和流動資本貸款的新規(guī)定使得用于非法目的的資金轉(zhuǎn)移變得更加困難。因此,由于地方政府面臨開發(fā)商支付壓力,我們預計小型開發(fā)商將把更多地塊退還當?shù)卣笾行烷_發(fā)商仍將保有其購入的土地。
不過,我們對地方政府是否愿意執(zhí)行這項規(guī)定表示懷疑。事實也證明,在我們調(diào)查的30家開發(fā)商中,只有5家對此表示“有很大壓力”,15家稱“有一定壓力”,而三分之一的受訪開發(fā)商表示“幾乎沒有壓力”。因此,在實際操作層面上,中央政府仍需找到一個更好的辦法防止開發(fā)商囤地。
成交量9月份開始回升?
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2009年15%的商品房購買者全額付款,沒有申請房貸。60%的購買者為本地居民。68%為自住購買,其余為投資性購買。
我們向開發(fā)商詢問了其銷售計劃的開展時間。最大的一批新建商品房大約將在今年9-10月份推向市場,也有相當一部分受訪開發(fā)商計劃在2011年一季度和2011年11-12月開始出售大部分商品房。
關(guān)于開發(fā)商對成交量何時可能出現(xiàn)回升的判斷,回答有很大的差異——這個問題旨在了解開發(fā)商對市場供需雙方的預期。三分之一的受訪開發(fā)商認為隨著供給增加,成交量將從9月份開始回升,而其余大多數(shù)人則認為市場要到明年年初才會恢復。
而對于今年房屋銷售面積的預期,大多數(shù)受訪者認為將較去年降低21%-30%。
房價仍未見底
我們的數(shù)據(jù)顯示,一線城市的新房價格下降,但二三線城市未受影響。而開發(fā)商們稱,他們所在城市的新房價格實際上有所下滑,預計下半年還將繼續(xù)走低。
大多數(shù)受訪者表示,其所在的二三線城市二手房價格僅上漲了10%-20%。雖然部分一線城市的二手房價格在此期間出現(xiàn)了驚人漲幅,但這并不是全國性現(xiàn)象,反駁了“全國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”的觀點。在我們看來,10%-20%的漲幅相對于增長速度相似的城鎮(zhèn)收入水平來說是完全合理的。
從目前看,市場價格對4月份房地產(chǎn)調(diào)控措施的反應(yīng)比較溫和。17位受訪者稱,中檔住宅價格下降了10%-20%,而13家稱價格沒有變動,只有少數(shù)地區(qū)價格降幅超過20%。
我們想通過這個問題了解7月份的價格走勢。大多數(shù)受訪開發(fā)商稱,所在城市一手市場住宅交易價格維持平穩(wěn)。而不足三分之一的開發(fā)商稱價格有所下跌。我們還詢問參與調(diào)查的開發(fā)商,是否聽說本地有其他開發(fā)商計劃在今年下半年降價。三分之一的回答是否定的,18人稱“有一小部分”,僅有2人選擇了“很多”。當被問及是否認為住宅價格目前已“見底”時,25家開發(fā)商都表示否定。
房地產(chǎn)信貸收緊
我們認為自2009年底,監(jiān)管者已開始限制銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸發(fā)放。但信貸仍在源源不斷地流出。今年上半年,銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商新增融資規(guī)模4350億元,完全不同于2008年政府制造的信貸荒,一位從事私募的朋友認為這是政府吸取了教訓。這次,政府似乎旨在為建設(shè)項目提供充足的信貸支持,同時打擊土地投機交易,壓低土地價格并限制開發(fā)商囤地。
我們聽說,中小型開發(fā)商遇到貸款難問題。因此,他們轉(zhuǎn)向信托公司融資渠道。不過,這項業(yè)務(wù)已于7月底被叫停,信托公司現(xiàn)在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產(chǎn)品,發(fā)放產(chǎn)品規(guī)模也僅有2億-3億元,更多的中型開發(fā)商將很難從外部融資。信托貸款利率已升至對中型開發(fā)商15%-20%,對大型開發(fā)商10%-15%。
我們調(diào)研的開發(fā)商們似乎都擁有十分充裕的資金。當被問到是否需要提前銷售期房來為在建項目融資時,只有8家開發(fā)商表示采取了這種方式。另外,超過一半的受訪開發(fā)商表示他們?nèi)杂行刨J余額。至于申請信貸的難度是否從4月調(diào)控措施出臺后有所增加,17人表示肯定,也有5人稱沒有增加。
12家開發(fā)商稱這種做法“非常普遍”,8家稱“比較普遍”。這主要是因為銀行要看到開發(fā)商的現(xiàn)金流情況,因此要求開發(fā)商出售住宅而不再捂盤。如果開發(fā)商需要出售庫存以獲得銀行貸款,可能將導致下半年的降價。不過,鑒于我們采訪的開發(fā)商中有一半稱仍有貸款余額,信貸壓力可能不會影響到多數(shù)開發(fā)商。
(摘自《經(jīng)濟觀察報》)
參與互動(0) | 【編輯:楊彥宇】 |
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