中新網(wǎng)8月18日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，熱錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域猶如水中花鏡中月，若隱若現(xiàn)。日前央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》還是給人留下了不少猜想的空間。

　　熱錢迄今沒有定義

　　什么是熱錢？盡管各方意見不一，但有一點(diǎn)似乎是共同的，都把它視為快進(jìn)快出的投機(jī)資金，而且進(jìn)出之間往往引起市場(chǎng)乃至金融動(dòng)蕩。以此為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，惟有對(duì)沖基金可當(dāng)此任。

　　對(duì)沖基金進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)了嗎？答案是否定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，還沒有真正成為證券化的投資品，而且由于中國實(shí)行嚴(yán)格的外匯管制，對(duì)沖基金惟一能夠進(jìn)來的途徑是QFII，但通過QFII進(jìn)來只能進(jìn)行證券投資，不買股票是不行的。

　　除對(duì)沖基金外，其他機(jī)構(gòu)投資者，如房地產(chǎn)信托基金、瑞思(REITS)乃至個(gè)人投資者等，有的還沒進(jìn)來，有的即使進(jìn)來也是投在商用物業(yè)上，投資商品住宅的主要是境外個(gè)人投資者，基本上都不是靠短線炒作牟利的資金。因此，央行在其報(bào)告中也沒有用熱錢這個(gè)字眼，用的是境外資金，應(yīng)該說這是一個(gè)比較確切的說法，其中包括了機(jī)構(gòu)投資者，個(gè)人投資者，也許還有熱錢。

　　四條渠道并不新鮮

　　對(duì)境外資金如何進(jìn)來的，央行的報(bào)告其實(shí)也還沒說清楚。央行列舉的四條渠道，業(yè)內(nèi)人都知道，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發(fā)資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進(jìn)行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。

　　其中，第一條投資或參股，應(yīng)該說是正經(jīng)的投資行為(FDI)。就目前掌握的情況來看，摩根斯坦利、新加坡凱德置地、荷蘭ING國際房地產(chǎn)集團(tuán)、美林集團(tuán)等是活躍在滬京兩地房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的主要投資者。他們通過投資或參股形式，先后與上海永業(yè)集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、上海盛融公司、深圳金地集團(tuán)、北京銀泰中心、天津順馳中國控股公司等國內(nèi)開發(fā)商有過資本合作，開發(fā)過一些住宅項(xiàng)目。

　　長遠(yuǎn)來看，這類投資會(huì)越來越多，從央行提供的數(shù)據(jù)來看，全國才200多億，《2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)是上海150億，但這一數(shù)據(jù)與其它行業(yè)的FDI相比實(shí)在不大，對(duì)上海的房地產(chǎn)投資有影響，但對(duì)住宅投資影響不會(huì)很大，對(duì)房價(jià)更不具決定性影響。

　　《2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告》顯示，外資銀行在上海本外幣貸款中的分量正在加重，已占2004年末上海本外幣貸款額增加值的四分之一，貸款余額同比增長也比中資銀行高出44個(gè)百分點(diǎn)，其中有多少是貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，央行報(bào)告也沒提供具體的數(shù)據(jù)。相比中資銀行，外資銀行對(duì)貸款審查要嚴(yán)格得多。但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與中資銀行并無二致，如果中資銀行更多擔(dān)心金融風(fēng)險(xiǎn)的話，外資銀行應(yīng)該沒有太大的問題。就像房價(jià)高漲板子不能打在中資銀行身上一樣，同樣外資銀行也不應(yīng)該受指責(zé)。

　　熱錢有多少

　　由于外匯管制，外資進(jìn)中國，渠道是有限的，主要包括貿(mào)易、直接投資、間接投資、QFII、個(gè)人結(jié)匯等幾種方式。只有個(gè)人項(xiàng)下進(jìn)外匯基本上是敞開的，上千萬美元都可以進(jìn)來。直到今年年初，100萬美元以上才規(guī)定要到北京審批。但換匯還是有限制的(每次只能換相當(dāng)于1萬美元的外匯)。涉嫌炒房的只有非居民個(gè)人結(jié)匯一項(xiàng)，如果是通過正常結(jié)匯進(jìn)來的，外匯局應(yīng)該有數(shù)字，但其中有多少投到了炒賣住宅上，就不得而知了。上海提供的數(shù)字也不知是從何而來的。境外熱錢有沒有可能通過個(gè)人方式大規(guī)模進(jìn)來呢？業(yè)內(nèi)人士基本否定了這種可能性。

　　央行報(bào)告只提供了境外資金中投資和參股的數(shù)據(jù)，雖說沒有提供數(shù)據(jù)來源，但應(yīng)該是有依據(jù)的。投資與參股，只要查一下工商局的企業(yè)注冊(cè)登記情況就可以一目了然。其它途徑的外資，央行并未提供具體數(shù)字，也很難提供這樣的數(shù)據(jù)。

　　熱錢很難搞清它的來龍去脈，但要搞清有多少境外資金在上海、北京買房還是有辦法的。雖說內(nèi)外銷已合并，但通過查詢產(chǎn)權(quán)登記情況，應(yīng)該可以非常方便地查清有多少房子落在外籍人士名下，再核算一下這些房子的價(jià)格，應(yīng)該就可以得出一個(gè)基本準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。但相關(guān)部門懶得去查，或者查了也沒公布出來。

　　熱錢在賭什么

　　在人民幣升值前，應(yīng)該說外來熱錢并不多，房價(jià)高漲很大程度上還是國內(nèi)投機(jī)者做大的。但海外熱錢賭人民幣升值的說法很流行，這種說法其實(shí)也沒多少根據(jù)。央行的報(bào)告把受房價(jià)快速上漲影響放在人民幣升值預(yù)期前面是有道理的，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)投資者一般都有非常嚴(yán)密的組織和投資程序。投資非常慎重，決策過程較長，而且有數(shù)據(jù)表明，在美國投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，人民幣升值前市場(chǎng)普遍猜測(cè)升值幅度在6%左右，這對(duì)外國基金沒有太大的吸引力。

　　但人民幣升值后，境外資金的來華步伐明顯加快了。這是為什么？是賭人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，更重要的是，是賭商業(yè)物業(yè)的升值潛力。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)是純粹的收益性物業(yè)，中國的商用物業(yè)剛剛起步，而國內(nèi)開發(fā)商實(shí)力有限，無法通過長期持有獲得穩(wěn)定的收益，經(jīng)營模式更是談不上。同時(shí)，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)的證券化進(jìn)程已是箭在弦上，而這正是外國房地產(chǎn)基金的長處。(記者陳雪根)