[花招一]

　　瞞天過海

　　案例回放：2005年6月初，房地產(chǎn)新政剛剛實行不久，劉某(化名)看中廣園東碧桂園一套價格近100萬元的二手房。在與中介和賣主簽訂三方合同時，中介稱，為給買方足夠充裕的時間準(zhǔn)備各種資料辦理手續(xù)，約定最遲9月30日辦理房屋按揭手續(xù)，劉某遂交了1萬元定金。

　　簽約之后，劉某一直催促中介去辦理按揭手續(xù)，但中介卻總以賣主出國或出差為由一拖再拖。到去年8月時，實在等不及的劉某不想買這套房子，并表示放棄1萬元的定金，同時在別處買了另外一套房子。去年9月10日，劉某收到中介方發(fā)來的律師函，要求他履行合約，并支付其中介費。

　　劉某認為，自己已經(jīng)多次催促中介，是因為中介的故意推脫才令其放棄買房，故不愿意支付中介費。中介遂一紙訴狀將劉某告上法庭，因為劉某僅是口頭催促過中介，放棄1萬元定金時也沒有任何字據(jù)，無法舉證說明是中介推脫造成違約。法院判劉某敗訴，要求其支付中介費23000元。

　　見招拆招：廣州律師導(dǎo)購網(wǎng)的支持機構(gòu)，廣東南國律師事務(wù)所律師陳松說，中介為了盡快收到中介費，都會力促完成交易。如果中介無正當(dāng)理由對辦理手續(xù)一拖再拖，客戶就要提高警惕了。

　　在此案例中，中介刻意隱瞞了一個重要的情況欺騙業(yè)主，以此保證自己的利益。據(jù)查，此房要到2005年9月20日才算購滿兩年，兩年之后出讓就不用交5.5%的營業(yè)稅。本來營業(yè)稅由賣方繳納，但現(xiàn)在賣方委托中介時，往往采取“一腳踢”的方式。在這種情況下，免除下來的營業(yè)稅，中介就可以收歸己有，他們當(dāng)然是能拖則拖啦。

　　如果劉某在催促中介辦理按揭手續(xù)的過程中，以書面形式告知中介，那在后來的官司中，劉某不但不會輸，還可以獲得因中介隱瞞情況造成的交易未成功引起的賠償。

　　［花招二］

　　偷吃差價

　　案例回放：買主趙先生經(jīng)某中介公司介紹購買二手房，在看完一套房屋后很有興趣，要求約業(yè)主一起協(xié)商有關(guān)購房事宜。于是中介約趙先生與“業(yè)主”黃先生協(xié)商，并簽訂了三方買賣合同。后來，真正的業(yè)主林女士回原住處時，才讓趙先生了解真相：原來黃先生是與林女士簽訂了買賣合同、是還未過戶的買家，而黃先生同林女士買房的房價比賣給趙先生的價格高出1.5萬元。黃先生其實是中介的朋友，中介就利用黃先生這個中間人賺取1.5萬元差價。

　　見招拆招：陳律師稱，在房地產(chǎn)新政實施之后，由于必須要有房產(chǎn)證才可以過戶，之前中介利用“房串串”充當(dāng)中間買(賣)家吃差價的現(xiàn)象已經(jīng)漸少了。但還是有不良中介利用客戶的無知和信任想方設(shè)法玩貓膩，故買房時一定要檢查房產(chǎn)證和業(yè)主身份證，并要求買方、賣方和中介一起簽訂三方合約。

　　［花招三］

　　暗做私單

　　案例回放：2004年11月，張小姐通過某中介經(jīng)紀(jì)人黃某購買了一套二手房。黃某利用其在中介公司任昌崗東分行主管的職務(wù)之便，瞞著公司，和買賣雙方簽訂私自復(fù)印的三方買賣合同(該合同并無加蓋公司公章)，并收取張小姐6720元傭金和業(yè)主1000元水電押金，同時開出公司的收款收據(jù)，但全部落入其囊中。黃某的作為后被公司發(fā)現(xiàn)，并投訴至中介所，中介服務(wù)管理所就暫停辦理黃某的職業(yè)資格年審、換證等一切手續(xù)。

　　見招拆招：陳松稱，市民千萬不要不通過房地產(chǎn)中介公司，就與經(jīng)紀(jì)人私下成交，這樣往往會導(dǎo)致交易過戶、交樓等手續(xù)無人跟進，嚴(yán)重時還會出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人拿了錢就失蹤等情況，造成不必要的損失。

　　［花招四］

　　胡亂收費

　　案例回放：目前在廣州通過中介服務(wù)購房時，中介往往都會對客戶提供所謂的“一條龍”服務(wù)，從提供信息到交易的每個環(huán)節(jié)都由其經(jīng)手辦理，并且指定按揭公司和銀行。由于是“一攬子”收費，不良的中介就會暗中提高某些項目的收費，例如，到房管局去查房屋產(chǎn)權(quán)情況。如果產(chǎn)權(quán)清晰的話，查冊費是40元；有抵押或注銷等情況的，每多一種情形就增加20元。但是中介去查冊的話，有可能收到300元一次。

　　此外，如果市民自己找按揭公司、公證處、評估公司，收取的費用都會比到中介機構(gòu)指定的地方低。如果客戶覺得價格高，打算自己去找相關(guān)機構(gòu)辦理，中介則有可能做出“聲明”，如果不在指定機構(gòu)辦理，如出現(xiàn)問題，后果一律由客戶自負。這樣一來，客戶往往害怕節(jié)外生枝，導(dǎo)致聽從中介的結(jié)果。

　　見招拆招：陳松稱，由于中介機構(gòu)掌握巨大的信息，而且熟悉各種手續(xù)的辦理流程，一些大型的中介機構(gòu)還會和相關(guān)職能部門及單位保持長期合作關(guān)系，辦理業(yè)務(wù)時往往可以“提速”。因此，全權(quán)委托中介辦理相關(guān)手續(xù)，可以節(jié)省不少時間和人力。

　　但市民在委托中介辦理手續(xù)時，一定要根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)明碼標(biāo)價實施細則》，看房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)提供的服務(wù)，是否采用統(tǒng)一的價目表(冊)，標(biāo)明服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、計價單位、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費對象；如果是客戶自愿選擇的服務(wù)項目，合同上是否逐一標(biāo)明，因為中介是不得強制或變相強制提供服務(wù)及收費的。

　　［花招五］

　　陰陽合同

　　案例回放：2005年6月，鐘先生在海珠區(qū)看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的40萬元價格簽訂買賣合同�？墒�，在簽訂合同的時候，中介還多準(zhǔn)備了兩份合同。中介向其解釋道，因為鐘先生是以銀行按揭的方式購房，為了能夠多貸款，可以簽訂一份成交價格為44萬元的買賣合同，用于向銀行申請貸款；另外一份可以用來登記備案和繳稅時用，成交價格可以寫少一點，寫36萬元就可以，這樣就能少交點稅。

　　見招拆招：陳松說，中介為了促成交易，有時會用這種看似“討好”客戶的招數(shù)“幫助”客戶。但這種不規(guī)范的操作只會給客戶帶來麻煩。據(jù)分析，由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風(fēng)險，從而蒙受經(jīng)濟損失。

　　而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易時，在不滿足免除土地增值稅的條件下，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，還會造成刑事犯罪。故市民在通過房產(chǎn)中介交易時，不要被一些中介提供的所謂“高招”迷惑，免得得不償失。

　　(來源：南方日報 作者：張睿)