供給調(diào)控失靈
房地產(chǎn)對(duì)金融的影響國(guó)家不是沒(méi)有看到，此前也運(yùn)用了諸如加息，提高首付比例等調(diào)控手段，但效果卻不顯著。“因?yàn)?這些調(diào)控措施)主要針對(duì)的是(房地產(chǎn)的)供給方面，需求卻沒(méi)能抑制住，房地產(chǎn)又是支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家不愿意毀了它，于是調(diào)控的效果就不顯著�！鄙虾８魂�(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司研發(fā)部經(jīng)理胡欣這樣告訴記者。
胡欣說(shuō)，由于目前中國(guó)尚未建立起相對(duì)完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持主要集中表現(xiàn)為銀行的信貸資金支持，一方面是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持，另一方面是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的信貸投放。受此前金融調(diào)控政策的影響，銀行業(yè)在這兩方面的信貸支持均呈現(xiàn)出不同程度的回落。但是，各種金融政策的調(diào)控也并沒(méi)有充分發(fā)揮作用，央行加息未能抑制房?jī)r(jià)非正常上漲。
社科院金融研究所的有關(guān)專(zhuān)家也持相似觀點(diǎn)。該專(zhuān)家表示，金融手段對(duì)房產(chǎn)調(diào)控?zé)o能為力，房地產(chǎn)的問(wèn)題應(yīng)該在金融之外尋找答案。他說(shuō)，金融調(diào)控房地產(chǎn)主要包括三個(gè)手段，即利率、信貸和貨幣供應(yīng)量。從實(shí)際效果看，這三個(gè)手段的效果極其有限。
這位專(zhuān)家認(rèn)為，宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的政策中，稅收政策的效果更為直接。如提高轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的交易費(fèi)用、在持有環(huán)節(jié)中征收不動(dòng)產(chǎn)稅打擊投機(jī)者等，這些政策在打壓房?jī)r(jià)上都會(huì)有一定的作用。
事實(shí)上，國(guó)務(wù)院已經(jīng)意識(shí)到要綜合運(yùn)用各種手段，打出“組合拳”才能真正解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些根本問(wèn)題。17日的“國(guó)六條”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)相關(guān)部門(mén)提出了要求之外，還特意要求各地方政府“切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。不難看到，一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的調(diào)控“組合拳”將由中央職能部門(mén)和地方政府的聯(lián)合祭出。
期待有效“組合拳”
雖然在國(guó)務(wù)院的會(huì)議上，已經(jīng)點(diǎn)出要進(jìn)行六方面的調(diào)控，但這只是大的原則，具體措施仍需要各部門(mén)研定�，F(xiàn)在，各界都在期各相關(guān)部門(mén)能聯(lián)合祭出有效“組合拳”。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)計(jì)，在對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整上，建設(shè)部會(huì)很快拿出政策，土地、銀行、稅收等各個(gè)相關(guān)部門(mén)的具體政策也都將在近日陸續(xù)出臺(tái)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理助理鄭建陽(yáng)則說(shuō)，盡管政府越來(lái)越重視房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格卻越來(lái)越非理性飛漲。所以估計(jì)近期將會(huì)出臺(tái)能有效遏制購(gòu)房投機(jī)行為與有效治理閑置土地的政策。
社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，低利率政策是導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重而房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。盡管政府宏觀調(diào)控能夠使用的工具很多，但有的對(duì)市場(chǎng)影響不大，有的可能被因?yàn)閳?zhí)行不到位而效果弱化，只有通過(guò)加息來(lái)改變目前的低利率政策，才是宏觀調(diào)控的正確方向。而且，由于本幣市場(chǎng)與外幣市場(chǎng)是完全分割的，加息并不會(huì)給人民幣升值和外貿(mào)出口帶來(lái)壓力。他表示，央行應(yīng)該再度加息以明晰金融政策的下一步走向，并逐漸加息到市場(chǎng)有所反應(yīng)為止，使企業(yè)和消費(fèi)者預(yù)期到未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于國(guó)務(wù)院提出的“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的提法，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，央行很可能出臺(tái)提高房貸首付的政策�！搬槍�(duì)不同類(lèi)別的房源，信貸政策將有所區(qū)別，但調(diào)來(lái)調(diào)去肯定不會(huì)影響一般老百姓購(gòu)房的”，尹中立認(rèn)為，很可能會(huì)把房源分為普通住宅和豪宅，以此為依據(jù)制定不同的首付成數(shù)。
此外，嚴(yán)格限制外資炒房也成為可能的措施之一。殷劍峰認(rèn)為，嚴(yán)格限制外資炒房的進(jìn)一步細(xì)則很可能即將出籠。“銀行、國(guó)家外匯管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)需要密切配合，在審查中應(yīng)防止少數(shù)外籍人士企圖借用內(nèi)地居民的名義購(gòu)買(mǎi)住房”，殷劍峰說(shuō)。而國(guó)泰君安證券公司的房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告則推測(cè)，央行如果提高住房按揭首付款，很可能是針對(duì)外籍人士購(gòu)房或高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售。（方燁 李圓 李佳鵬）
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