在今年的兩會上，房地產行業(yè)成為最受關注的行業(yè)之一，但根據筆者觀察，大多數人都將注意力集中在房價的高低以及住房結構的調整上，而沒有對外資的因素給予充分重視。

　　自2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產行業(yè)成為國際資本的重要投機領域。以上海為例，根據官方的統計數據，目前在上海房地產市場的購買者當中，外資占了20%左右�？梢�，2002年之后上海房價的大幅度飆升，外資“功不可沒”。

　　外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發(fā)之外，還可以通過向國內房地產開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內房地產市場。尤其是2003年6月之后，在國家采取緊縮的房地產信貸政策影響下，國內房地產公司紛紛轉向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。

　　根據中國現行政策，對外資企業(yè)舉借外債的管理較內資企業(yè)寬松，外資企業(yè)可以在批準的投資總額和注冊資本差額(投注差)內自由舉借外債。于是，為了境外融資的方便，很多內資企業(yè)通過各種方式實現外資化。如在2004年，天津順馳房地產公司、河北天山房地產公司就通過“自我收購”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國際融資渠道。由于外資因素，政府對房地產行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。

　　在操作主體上，外資進入國內房地產市場以房地產基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。值得注意的是，為了使房地產基金更便捷地投資中國房地產市場，香港金融當局還專門修改了有關規(guī)則。

　　2005年6月，香港證監(jiān)會正式發(fā)布了《房地產信托投資基金守則》修訂的相關總結，撤銷了香港房地產投資信托基金(REITs)投資海外房地產的限制，香港房地產基金由此可以投資于全球各地的房地產。在目前國內政策法規(guī)不完善、建立REITs條件不成熟的背景下，香港允許房地產投資信托基金投資海外房地產項目，實際上意味著允許內地房地產商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》在香港成立REITs，然后注入其在內地的商業(yè)地產項目，為內地房地產企業(yè)提供了一種新的融資渠道。

　　此外，不僅有很多外資通過正當的渠道進入中國，而且有相當數量的資本通過非正常渠道進入中國。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數量迅速增加。需要強調的是，這些新增加的外匯，有些是通過正常的渠道進入中國的，但也有相當的部分是通過非正常的途徑進入。這從中國國際收支平衡表中就可以看出來。2001年以后，國際收支平衡表中的“誤差與漏損”項目突然從負數一舉轉變?yōu)檎龜�，而且數量逐漸增加。這意味著2001年以后，越來越多的國際資本正在通過非正常的途徑進入中國。

　　如今，人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格還不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是中國政府必須警惕的。

　　根據上面的分析，筆者認為，中國應該采取適當措施限制境外資本進入房地產市場：

　　第一，應該將外資購買國內房地產列為資本項目管理范圍。目前，中國對境外資金購買國內房地產視同一般貿易項目管理，這在全球的200多個國家和地區(qū)中都是不多見的。

　　第二，加強對國外房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產。

　　第三，加強對外資房地產公司外債規(guī)模的管理，應該修改現行的有關外債管理政策，廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規(guī)定。

　　(來源：中國經營報 作者：尹中立）