“物業(yè)和業(yè)主的糾紛,是中國經(jīng)濟發(fā)展史中的一道奇觀!币晃毁Y深同行如是說,F(xiàn)今北京新建小區(qū)物業(yè)糾紛暴發(fā)之普遍、規(guī)模之龐大、是非之混亂、解決之困難,為古今中外樹立了新的標桿。不僅如此,人們的維權(quán)意識不斷受到強化,物權(quán)方面法規(guī)又模糊不清,使得防范糾紛幾乎成為不可能之事。
不行就換物業(yè),政府從合法性上給予了矛盾不可調(diào)解的出路。但是,換物業(yè)之舉,給許多小區(qū)帶來了更大的災難。有的舊物業(yè)不撤出,新物業(yè)進不來;或者舊物業(yè)突然蒸發(fā),留下一個爛攤子沒法收拾;還有的舊物業(yè)拒絕交接或局部交接,新物業(yè)無法真正接管。而且在復雜的充滿不確定因素的交接過程中,業(yè)主、業(yè)委會成員之間也容易滋生其他矛盾,甚至導致惡性事件發(fā)生。
縱觀所有交接之難,焦點基本上只有一個:欠費。舊物業(yè)賴著不走不是感情深,而是賬不清。一個小區(qū)到了換物業(yè)的地步,物業(yè)費的收繳率必然不高。業(yè)主有權(quán)利選聘新物業(yè),但是前賬未了如何解決,有關(guān)部門卻沒有給出一個清晰的回答。
去年年底,朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主實施強制執(zhí)行,但很快被市政府叫停,今年年初,市建委規(guī)定,原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。筆者以為,政府如此“主持正義”正在將物業(yè)逼上絕路。
目前北京小區(qū)的物業(yè)收繳率僅有六成,不知道制定政策的人是不是屬于欠費之列,不過顯然達到了“鼓勵”欠費的功效——反正不交物業(yè)費法院判了也不一定執(zhí)行,換個新物業(yè)舊賬就一筆勾銷。對欠費業(yè)主的縱容既是對繳費業(yè)主的侵害,更是缺乏社會道義所為。物業(yè)公司服務(wù)不到位是一回事,繳費是另一回事,在沒有依法解除協(xié)議之前,業(yè)主應(yīng)當依約繳費,這是契約社會的信用基礎(chǔ)。
而當前的規(guī)定,當業(yè)主欠費,無論是非物業(yè)公司都幾乎得不到法律的保護,物業(yè)公司也無權(quán)對欠費者斷水斷電。管理經(jīng)費不夠,公司不會往里面投錢,犧牲的只能是對設(shè)施設(shè)備的維護和安保服務(wù)水準,隨著每況愈下,合同期滿必然遭遣,這時候,拒絕交接已經(jīng)是物業(yè)公司最后的籌碼。其實這一招很低級也沒什么效果,只是拖延時間搞得小區(qū)更加混亂而人心盡失,但誰都知道,假如物業(yè)乖乖走人,那是一分錢也別想了。有關(guān)部門想必為了小區(qū)生活迅速恢復正常,從而快刀斬亂麻下此號令。新物業(yè)來了,業(yè)主生活正常了,也等于斷了舊物業(yè)的念想。
我不愿意設(shè)想,如果一個物業(yè)公司總是面臨欠費的威脅,員工會以什么樣的心態(tài)為小區(qū)居民服務(wù),如果一個物業(yè)公司即將被業(yè)主拋棄并且要錢無望,它又將做怎樣的掙扎?
(來源:北京晚報 作者:姚麗穎)