樓市黃金月大預(yù)測(cè)：賣(mài)的好不好 優(yōu)惠大不大？

　　懸念1

　　賣(mài)得好不好？

　　-本刊預(yù)測(cè)

　　珠玉在前

　　收成難達(dá)去年八成

　　對(duì)于后來(lái)者，2009年樹(shù)立了太高的標(biāo)桿，要想超越，難度太大。去年9月，廣州一手住宅成交量高達(dá)90.94萬(wàn)平方米，今年收成能有其八成已屬不錯(cuò)。

　　對(duì)于廣州及全國(guó)樓市目前的成交量，可用“很不錯(cuò)”來(lái)形容，但這種“很不錯(cuò)”，是環(huán)比之結(jié)果，如果同比，現(xiàn)在的成交實(shí)在沒(méi)有任何值得高興的理由。興業(yè)證券最新統(tǒng)計(jì)說(shuō)明了這種現(xiàn)象：上周，29個(gè)城市的周平均銷(xiāo)售面積環(huán)比上升7%，同比下降17%，2010年成交累計(jì)同比平均下降32%。

　　目前市場(chǎng)成交有所回升，但與去年同期相比還有較大差距，除了去年的成交量實(shí)在太旺盛外，還與目前市場(chǎng)多種力量角逐、局面未能明朗有關(guān)，這在9月也不會(huì)有太大的改變。

　　利于市場(chǎng)成交的是，市民認(rèn)為通脹將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。雖然官方公布的通脹數(shù)字還不算高，但不少市民從自身的生活感受出發(fā)，得出和官方相反的結(jié)論。因此，買(mǎi)房保值、升值的心態(tài)繼續(xù)蔓延，“金九銀十”檔期，估計(jì)有部分市民受此影響而入市，拉動(dòng)成交。其次，之前幾個(gè)月的觀望，積壓了一定的購(gòu)買(mǎi)力，這些購(gòu)買(mǎi)力會(huì)有部分在黃金月釋放。第三，黃金月市場(chǎng)供應(yīng)量增加，選擇多了，買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望也會(huì)增強(qiáng)。

　　不利于市場(chǎng)成交的是，目前對(duì)于個(gè)人住房信貸越收越緊，資金杠桿效應(yīng)縮小，限制了樓市銷(xiāo)售。黃金月中，有不少高端、針對(duì)多次購(gòu)房者的新貨面市，貸款收緊打擊成交的效應(yīng)會(huì)更加明顯。其次，入市門(mén)檻太高限制銷(xiāo)售。去年，全市十區(qū)一套住宅的平均總價(jià)為99.8萬(wàn)元，今年則要131.7萬(wàn)元。即使市場(chǎng)普遍認(rèn)為黃金月開(kāi)發(fā)商會(huì)加大促銷(xiāo)力度，但與之前相比，樓價(jià)依然較高。從一些樓盤(pán)的“吹風(fēng)價(jià)”來(lái)看，中心區(qū)樓盤(pán)單價(jià)2萬(wàn)元甚至3萬(wàn)元很普遍，而這些房子面積又較大，一套總價(jià)動(dòng)輒三四百萬(wàn)元。這些都說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)買(mǎi)房者的資金實(shí)力要求越來(lái)越高，成交要想增加并不容易。

　　至于政策等，市場(chǎng)基本認(rèn)為新的調(diào)控不會(huì)到來(lái)，舊的不會(huì)放松，其對(duì)市場(chǎng)的影響基本為中性。

　　因此，在這個(gè)黃金月，如果沒(méi)有突發(fā)情況，廣州樓市成交有望比8月份進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)會(huì)高于2008年同期的50多萬(wàn)平方米，但估計(jì)也就是去年同期的八成、70萬(wàn)平方米左右，要想有大的突破難度很高。

　　-專(zhuān)家視點(diǎn)

　　★韓世同：銷(xiāo)售如何，關(guān)鍵看優(yōu)惠

　　8月份成交量開(kāi)始回升，發(fā)展商自身營(yíng)銷(xiāo)策略很重要�！叭展獗P(pán)”就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商給了非常好的優(yōu)惠價(jià)格，才促使消費(fèi)者掏腰包。如果開(kāi)發(fā)商可以繼續(xù)保持像8月那樣的促銷(xiāo)策略的話(huà)，黃金月可以賣(mài)得很不錯(cuò)。但如果開(kāi)發(fā)商覺(jué)得8月份賣(mài)得好，馬上就抬價(jià)，那么就很難有黃金了。所以說(shuō)，這個(gè)檔期賣(mài)得好不好，關(guān)鍵還在于商家自身。

　　★黎文江：供應(yīng)大增，成交量上升

　　首先，“金九銀十”是傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，每年到了這個(gè)時(shí)候，成交量都會(huì)有所增加。其次，下半年供應(yīng)量大，價(jià)格也有一定的調(diào)整，可以吸引更多買(mǎi)家入市。再次，大供應(yīng)量促使樓盤(pán)的成交量有很大的上升空間。

　　★趙卓文：通脹刺激，創(chuàng)近年新高

　　很多開(kāi)發(fā)商在9、10月份都有加大推貨的意愿，因?yàn)殂y行收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸，客觀上逼開(kāi)發(fā)商加大推貨量。而去年大量動(dòng)工的很多項(xiàng)目，現(xiàn)在也能上市了。特別是今年有亞運(yùn)城，因其貨量較大，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)有較大規(guī)模的宣傳推廣，過(guò)去一段時(shí)間壓抑的需求，會(huì)在黃金月期間釋放。與此同時(shí)，未來(lái)CPI的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)比7月份的3個(gè)百分點(diǎn)有所提升，達(dá)到4%，通脹會(huì)刺激人們的購(gòu)房消費(fèi)。廣州今年黃金月的銷(xiāo)售會(huì)創(chuàng)下近一兩年來(lái)的新高。

　　★黃韜：新政不再出，必然大豐收

　　從9月份開(kāi)始，很多樓盤(pán)推出，如果沒(méi)有新政再次推出，這個(gè)黃金月的成交量肯定是“全面開(kāi)花”的。最有可能的就是價(jià)穩(wěn)量升，也有可能是量?jī)r(jià)齊升。只要政策不出，樓市就必然大豐收。但我要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是，七八月份過(guò)快的回暖現(xiàn)象，很有可能導(dǎo)致二輪調(diào)控，若無(wú)新政，這個(gè)黃金月肯定很火爆。