房地產(chǎn)調(diào)控政策總體取向已十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制；商品房投資炒作最終要受市場實際需求制約，租金和房價的嚴(yán)重背離已是投資買房的最基本市場風(fēng)險；高價位的商品房面臨變現(xiàn)的困難。

　　據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比均上漲。同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%；環(huán)比上漲1.5%。經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.1%、9.3%和10.0%。8月份二手住房銷售價格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲2%。近來國內(nèi)商品房價格普遍上漲，原因雖然多樣，但重要原因之一是今年以來股市財富效應(yīng)和近期部分資金從股市撤出進(jìn)入房地產(chǎn)市場，抬高了房地產(chǎn)市場預(yù)期，并推高商品房價格上漲。而鑒于目前商品房市場已與幾年前不同，大部分商品房價值潛力已經(jīng)充分挖掘，整個政策環(huán)境、市場環(huán)境、市場結(jié)構(gòu)、住房心理、投資理念等都在發(fā)生變化，僅靠商品房的區(qū)域性、稀缺性并不能支持其價格過猛上漲，對于已經(jīng)充分挖掘價值潛力的商品房，未來價格還會出現(xiàn)調(diào)整和階段性下跌，這在2005年末和2006年已經(jīng)出現(xiàn)。所以目前商品房投資或炒房風(fēng)險較大，主要有三大風(fēng)險：

　　一、政策性風(fēng)險。房地產(chǎn)是政策面和宏觀調(diào)控重點關(guān)注的領(lǐng)域。調(diào)控政策總體取向已經(jīng)十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對構(gòu)建和諧社會具有重要影響，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀調(diào)控目標(biāo)之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會受到鼓勵，而只能是適度的，投機(jī)更要受到打擊。從以往調(diào)控政策變化看，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認(rèn)識不斷提高，調(diào)控政策逐步完善，調(diào)控手段多樣。從調(diào)控趨勢看，我國房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對低收入群體，商業(yè)化和市場化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對于商品房投資需求的控制和打擊投機(jī)需求，增加投資成本，壓縮投資收益率(包括租金收益)是主要思路之一。為使房地產(chǎn)調(diào)控制度長效化，對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費群體需求的供給，也會根據(jù)市場需求，增加高品質(zhì)商品房數(shù)量，市場結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費和梯度式改善型消費。這些措施都將不斷改善市場結(jié)構(gòu)，對價格起到平抑作用。就當(dāng)前看，投資買賣和炒房者的政策性風(fēng)險主要體現(xiàn)在三方面：一是信貸政策的變化。在貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀和宏觀調(diào)控政策的大背景下，加上美國次級債務(wù)危機(jī)的經(jīng)驗教訓(xùn)，銀行對個人住房信貸政策在近期和未來一段時期會不斷趨緊，尤其對多套住房投資者的信貸控制會更加嚴(yán)格。運(yùn)用信貸杠桿進(jìn)行商品房買賣投資的難度會愈來愈大。第二是“增控逼存”政策進(jìn)一步增強(qiáng)。如嚴(yán)控新增土地、盤活存量用地、打擊“捂盤惜售”等政策，上海近期規(guī)定3萬平方米以下新樓盤須一次預(yù)售，業(yè)內(nèi)人士表示，這是防止開發(fā)商捂盤最具實質(zhì)性的一招，由此市場供給將快速增加。所以，隨著2006年“國六條”《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等有關(guān)政策的深入落實，市場結(jié)構(gòu)和預(yù)期都會發(fā)生積極變化。三是交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)限制政策逐步增強(qiáng)。如稅收政策對持房者和交易成本的影響，對第二套房購買對象限制等，如有的地區(qū)限制外籍人士購買第二套和多套商品房等政策，這些政策對市場需求和交易具有一定的抑制作用。

　　二、市場風(fēng)險。商品房投資炒作最終要受市場實際需求制約，租金和房價的嚴(yán)重背離已是投資買房的最基本市場風(fēng)險。投資和炒作商品房的獲利前提是市場良好預(yù)期，普遍看好市場價格上漲，市場租金價格合理，具有投資回報的機(jī)會。在數(shù)年前市場價格尚未充分挖掘情況下，市場的確給投資和炒房者帶來了較大的獲利機(jī)會。但目前市場需求已發(fā)生顯著變化，需求受到多種因素影響：一是租金收益和投資價格嚴(yán)重背離，已不具備投資的吸引力。有機(jī)構(gòu)測算，按照上海市7、8月份二手房的價格水平，中高檔商品房租金收益僅為年5%左右，而且據(jù)業(yè)內(nèi)分析已經(jīng)相當(dāng)不容易。二是利率風(fēng)險。目前央行進(jìn)入加息期，未來會增加住房需求成本，尤其是高價房和貸款數(shù)量較大的商品房，利率上升會增加不小的成本。三是其他投資的替代效應(yīng)。金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產(chǎn)生較大的替代效應(yīng)。相比之下，商品房投資受市場實際購買力、租金市場，房屋的維護(hù)成本、交易轉(zhuǎn)讓成本和政策性風(fēng)險等制約，收益性、流動性都較幾年前有明顯下降。

　　三、流動性風(fēng)險。高價位的商品房面臨變現(xiàn)的困難，多套購房者容易遭受資金鏈斷裂而被迫平價和低價出售的風(fēng)險。商品房變現(xiàn)比較順利需要一些基本條件，如市場預(yù)期普遍看好、銀行信貸轉(zhuǎn)讓和申請貸款相對寬松、交易環(huán)節(jié)政策限制較少且成本較低等。目前情況下，高價房變現(xiàn)并非容易。一是股市效應(yīng)對短期商品房價格上漲的刺激作用是有限的，未來商品房價格走勢受政策、租金、購買者承受能力等影響存在許多不確定性，投資商品房存在被套的可能性；二是隨著銀行貸款成本的增加和租金收益率的限制，投資的商品房債務(wù)壓力和負(fù)擔(dān)會不斷增加，投資者面臨收支缺口無法平衡的可能性增加。尤其是購買多套商品房的投資客，一旦收支缺口難以平衡，銀行貸款難以及時償還，資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險會立刻顯現(xiàn)，屆時將使投資者被迫以不合理的價格出售商品房遭受損失。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海中心城區(qū)二手房8月份房價漲幅已經(jīng)高達(dá)15%，但由于提價幅度過高，整個市場成交速度放緩，這是市場不接受目前價格過快上漲的結(jié)果。事實上，脫離實際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力房價是難以持久支撐的。(張望 作者為上海銀監(jiān)局副研究員、博士）