90平方米以下的不是朝向不好就是頂樓,根本沒有好位置,戶型設(shè)計也不合理。據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道,由于各種各樣的原因,很多中小戶型無論從選址還是戶型上,都不能令人滿意,成了購房者眼中“食之無味棄之可惜”的“雞肋”。
第二次房市調(diào)控政策出臺時,中央明確要求:“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上!边@一政策的出臺,是建立在我國實際住房需求基礎(chǔ)之上的。建設(shè)部日前公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”顯示,2005年,我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米,戶均住宅建筑面積升至83.2平方米。
這說明,90平方米以下住房是市場的主流需求,將90平方米比例界定為70%與實際需求恰好遙相呼應(yīng)。剩下的30%滿足高收入者的需求,又解決了市場的高端需求。這樣,就能使需求和供應(yīng)保持平衡狀態(tài),從而解決一直困擾著我們的住房結(jié)構(gòu)性失衡問題。
但是,90平方米以下的中小戶型政策執(zhí)行不力,未能發(fā)揮有效作用。這主要表現(xiàn)在兩個方面:
一是中小戶型住房供應(yīng)不足。國家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%,不足兩成的數(shù)字意味著住宅開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍沒有改變。這一現(xiàn)象并非個別。今年1至8月,長春市在累計可售商品住宅中,90平方米以下中小戶型占總量的14%,90至144平方米中戶型占總量的49.6%,144平方米以上的大戶型占總量的36.4%。大戶型占據(jù)市場絕對主導地位的狀態(tài)幾乎沒有絲毫改變。
二是中小戶型成為低品質(zhì)的象征,設(shè)計不合理、位置較偏, 成了大戶型住房的附屬品和陪襯。據(jù)介紹,之所以出現(xiàn)這種情況,是由于小戶型主要面對的是工薪階層,總價低、利潤比大戶型少。問題是,“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策,難道是可以置之不理,隨意由開發(fā)商們選擇的嗎?
實際上,開發(fā)商們所說的情況并非真實原因,他們熱衷于建造大戶型住房的目的,很可能是繼續(xù)維持住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的狀況,導致大量需要購買中小戶型的消費者無法得到滿足。這些消費者游離于市場外,一方面,可以繼續(xù)造成供不應(yīng)求的假象,增加人們的恐慌心理,助推房價上漲。同時,在中小戶型供應(yīng)不足、品質(zhì)低下,無法滿足實際需求的情況下,一部分原本計劃購買中小戶型的消費者,可能被迫轉(zhuǎn)而購買大戶型住房。另一方面,我國現(xiàn)在的建筑用地本身就比較緊張,如果用以建造大戶型,建成后的住房數(shù)量必然遠遠小于建造中小戶型的數(shù)量,這樣,就會使土地供應(yīng)狀況持續(xù)保持緊張,進而推動房價上漲?傊,是以牟取最大暴利為出發(fā)點的。
如果任由市場選擇,90平方米以下的中小戶型將必然呈供應(yīng)不足狀態(tài),而中小戶型品質(zhì)的降低,又間接加劇了供應(yīng)不足的狀況。中小戶型并不意味著低品質(zhì),日本、韓國由于人多地少,中小戶型住房始終占據(jù)市場的主流,房子雖小,但由于設(shè)計獨具匠心,空間得到充分利用。這種能夠滿足不同家庭需求的高品質(zhì)中小戶型,受到市場的熱烈歡迎,至今仍然暢銷。我國有關(guān)部門也曾經(jīng)搞過中小戶型住房設(shè)計大賽,涌現(xiàn)出許多別具一格而又非常實用的經(jīng)典設(shè)計。這說明,只要更新理念、精打細算,就能提高有限空間的利用率,設(shè)計出消費者滿意的中小套型住房,F(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,相關(guān)市場主體打造經(jīng)典而實用的中小戶型的動力嚴重不足。
中小戶型出精品,不是不能為而是沒有為。房地產(chǎn)市場對中小戶型的“歧視”,是對國家宏觀調(diào)控政策的誤讀甚至故意曲解,這容易強化“貪大求洋”的消費誤區(qū),制約中小戶型政策對房市的影響力。面對現(xiàn)實問題,有關(guān)部門應(yīng)該及時拿出對策,以確保中小戶型政策得到切實執(zhí)行。當中小戶型真正成為市場的主流,我國房地產(chǎn)市場的許多問題就會變得非常容易解決。(呂青)