2007年10月24日 星期三
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多項待解細(xì)則決定物業(yè)稅成敗
2007年10月24日 10:32 來源:中國經(jīng)濟時報

    漫畫:物業(yè)稅醞釀開征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  “提高首付是擠壓未來的房地產(chǎn)泡沫,出臺物業(yè)稅是擠壓現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫,這樣就實現(xiàn)了調(diào)控的兩頭互動,效果會非常明顯!敝袊(jīng)濟名家講壇副理事長李開發(fā)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時候表示,研究總結(jié)國際上對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方法,行之有效的措施主要有五種,一是取消預(yù)售制度,實行現(xiàn)房銷售,這是建設(shè)制度的改革,是程序與管理制度的變革。

  二是大大提高第二套房及第N套房的首付,這是貸款制度的改革,是調(diào)控未來的制度;三是出臺不動產(chǎn)稅,把閑置的、囤房炒作等待增值的物業(yè)投入實用市場,這是追溯既往,對已經(jīng)購置物業(yè)的一種調(diào)控,增大持有的成本。

  四是征收高額的增值稅,這是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)暴利的一種制度;五是出臺保障大多數(shù)人能獲得基本生活質(zhì)量的住房機會與購房能力的相關(guān)措施。

  我國政府在最近的兩個多月中,已經(jīng)出臺了其中的一條半,即貸款制度、低收入人群的保障制度,如果物業(yè)稅再能如期出臺,調(diào)控必將成效突出。

  “目前推動房價上漲的重要動力,是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。中國部分城市征收物業(yè)稅,意味著購房者持有物業(yè)的成本增加,將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用!21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill先生對本報記者表示。

  細(xì)節(jié)決定成效

  “物業(yè)稅出臺能否取得預(yù)期效果,關(guān)鍵在于政策細(xì)節(jié)是否厘清相關(guān)問題!崩铋_發(fā)認(rèn)為,物業(yè)稅的征收有8個問題要明確界定。

  首先是物業(yè)稅起征的基本單位——家庭如何定義?比如,三口之家,擁有90平方,假如合理的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)是每人30平方,那么三口之家減扣90平方,實際需交稅額是零。

  但假如是兩口人,能不能擁有90平米;假如是單個成年人,未結(jié)婚或者已經(jīng)離婚,能不能獨自擁有90平米住宅?會不會有人為了另一套房而假離婚,比如能不能出臺一個政策,單個成年人擁有90平米,超過部分的物業(yè)稅減半收取。這需要參照國外的做法并結(jié)合我國的情況來制訂相關(guān)規(guī)定。

  二是多套住房的物業(yè)稅如何計算?一套自住房是一個稅率,如果有第二套甚至第N套房稅率是否一樣,或者為了抑制多套持有,稅率逐步提高。

  假定有這樣一個案例,一家四口買了三套房,一套房記在男主人名下,一套記在大兒子名下,一套記在小兒子名下。其中大兒子23歲,剛工作,未婚;小兒子13歲。如果算是一戶人,可能另有兩套房征收物業(yè)稅稅率要高。如果是三戶人就不一樣了。具體該如何操作?

  三是物業(yè)稅的扣減點,即人均扣減面積數(shù)量,在扣減范圍內(nèi),實際稅率是零。建設(shè)部的研究部門說,人均30平方米是小康住房標(biāo)準(zhǔn),那么保障性住房的扣減標(biāo)準(zhǔn)是多少?最近出臺的保障性住房戶型已經(jīng)明顯縮小,那么最終物業(yè)稅的扣減標(biāo)準(zhǔn)究竟如何?

  “四是物業(yè)稅計算人均房地產(chǎn)面積是按城市還是全國統(tǒng)一計算?”李開發(fā)表示,這里面典型的是多套住房情況。比如,從廣州到北京打工,廣州有一套住房,是自住的,由于在北京工作,又購置了一套住房,這兩套都是自住房。

  現(xiàn)在戶籍制度正在改革,但目前還未接軌,由于戶口無法進京,因此在廣州的那套房也是自住房。李開發(fā)認(rèn)為,因為戶籍制度的緣故,應(yīng)當(dāng)兩頭都享受扣減政策。

  如果允許戶籍遷移了,那么過了一定時期,只承認(rèn)一套自住性住房則是合理的。如果全國統(tǒng)籌,有一套房要交物業(yè)稅。如果不搞全國統(tǒng)籌,許多人在多個城市炒房將無法受到稅收的調(diào)節(jié),甚至有人用多套房來洗錢。

  他建議,只要在本地工作(比如已經(jīng)有勞動部門的登記與單位的登記,在所在城市工作兩年以上),可以有一套自住房享受稅收優(yōu)惠政策。

  五是既有物業(yè)征稅方法。作為一個家庭,作為“經(jīng)濟人”投資置業(yè),使自己家庭的資產(chǎn)保值增值,從法理上是沒有問題的。那么,既然作為合法投資,即使新的規(guī)定出臺,要抑制家庭投資房地產(chǎn),也要和過去規(guī)定銜接,不能隨意清算過去,因為過去時是合法的。

  因此,需要前后按時間劃斷。在新規(guī)定出臺之前的,李開發(fā)建議要給予相當(dāng)一段時間讓投資人考慮,要不要繼續(xù)持有,如果要促進流轉(zhuǎn),也要有一定的寬限期。

  “六是物業(yè)稅的征收比例!崩铋_發(fā)表示,比例小了,沒有制約作用;比例大了,顯然又不合適,如何找到適合的度?

  七是如何打擊假名物業(yè)。近年來,有些投資者人并不以本人的名義購買物業(yè),而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。李開發(fā)建議,參照韓國、新加坡的相關(guān)措施,全面普查現(xiàn)有物業(yè),進行實名登記。

  “八是自住的大戶型住房及遠郊區(qū)的第二套房怎么處理?”李開發(fā)認(rèn)為,經(jīng)濟發(fā)展了,住大房子也是情理之中。因此,即便是大戶型,如果用來自住應(yīng)當(dāng)從輕稅率,當(dāng)初政府沒有相關(guān)規(guī)定,不應(yīng)當(dāng)過于嚴(yán)格。

  從第二套房來看,如果第二套房在遠郊區(qū),與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的,建議在市郊購置改善型第二套房(用以自住)從低稅率,二套以上從高稅率;而在市區(qū)第N套住房投資,應(yīng)當(dāng)從高稅率。

  降低流通成本

  “物業(yè)稅通過增加持有房產(chǎn)的成本,不僅使購房需求趨于理性,而且可以更好地釋放存量房源,盤活二手房市場。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總金育松對本報記者表示,目前北京市二手房市場流通率比較低,2006年成交量為7.6萬套,但二手房市場存量達到400萬套,市場流通率僅有1.9%,與成熟市場8%的比例還有一定的距離。

  物業(yè)稅的出臺可以刺激房源上市流通,這樣不僅增加了市場供給,也可以盤活二手房市場,緩解一手房市場壓力。同時,流通率不高也反映出目前市場的空置率比較高,因此,建議可以出臺空置稅,釋放大量的空置房。最后,物業(yè)稅出臺后,在目前賣方市場的格局下,應(yīng)該盡量簡化交易環(huán)節(jié)的稅費,既可以避免重復(fù)收稅,也可以促進交易的活躍。

  Bill先生也認(rèn)為,二手房市場的活躍可以起到對新房市場需求的有效分流,因此在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時,還應(yīng)適當(dāng)降低各種交易稅費帶來的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本,才能真正使二手房市場起到分流作用,形成與新房的梯次消費。

  對此,李開發(fā)也表示,作為流轉(zhuǎn)稅,應(yīng)當(dāng)盡量減少或免除相關(guān)稅收,鼓勵流轉(zhuǎn)的進行。(謝麗佳)

編輯:王菲】
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