十一過后,第二套房貸首付比例提高,加上此前的央行年內(nèi)的第五次加息,個人房貸壓力有些嚴(yán)峻,為此,記者請“偉嘉安捷”的專家給出一些實際可行的建議。
●案例
錢小姐,30歲,某公司部門經(jīng)理,月收入6000元,銀行存款50萬。由于父母親上了年紀(jì),為了更好的生活在一起,錢小姐想要為雙親購買一套100平方米的大房子,地點(diǎn)不限,只要周邊環(huán)境成熟,稍遠(yuǎn)些也無所謂。
●對策
方案一:采用公積金貸款方式:
如果錢小姐可以使用公積金貸款,是最好不過的了。但是,從目前市場情況來看,商品房可以使用公積金貸款的新項目不多,但是,二手房是不限制使用公積金貸款的,可以建議錢小姐購買五年以內(nèi)的次新房,既可以享受公積金貸款的優(yōu)惠,又可以馬上搬進(jìn)新家。
貸款優(yōu)勢:首先,公積金貸款并未像商業(yè)貸款那樣,對第二套房貸首付比例提高有硬性規(guī)定,維持原政策不變;其次,從利率來看,目前,央行第五次加息后的公積金貸款最新利率是五年以上執(zhí)行新利率5.22%,五年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。而商業(yè)貸款的最新利率為五年以上執(zhí)行新利率7.83%,五年以內(nèi)執(zhí)行新利率7.65%。利率落差的對比,使得公積金貸款的優(yōu)勢更為突出。第三,公積金貸款流程“瘦身”后,將評估前置于面簽,節(jié)約不少時間的同時方便于客戶貸款。
貸款計算:假設(shè)四環(huán)附近有一套100平方米的二手房產(chǎn)符合錢小姐的購買要求,按照目前的市場價格10000元/平方米計算,總價約100萬左右。如果評估價80萬,那么,錢小姐需付首付款44萬,銀行貸款56萬,按照七成20年貸款計算,每月的還款額為3764.32元,還款總額為903436.8元,總利息支出為343436.8元。
方案二:固定利率貸款方式:
當(dāng)然不是所有人都可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠的,專家還建議,在目前利率上調(diào)的形勢下“固定利率貸款”也是一項比較合適的方式。
貸款優(yōu)勢:當(dāng)加息后不斷上漲的浮動利率“遭遇”固定利率時,固定利率的優(yōu)勢就會更加突出。因為,一旦借款人使用“固定利率”后,在以后的貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息,不會隨市而變。當(dāng)然唯一的擔(dān)心是,如果銀行下調(diào)利率時怎么辦。這是現(xiàn)在誰也無法回答的問題,暫且留到利率下調(diào)的時候解決吧,到時肯定會出現(xiàn)新選擇的。
貸款計算:假設(shè)還是這套四環(huán)附近的房產(chǎn),總價100萬,評估價80萬,首付44萬,銀行貸款56萬。錢小姐如果申請固定利率貸款,根據(jù)目前各家銀行執(zhí)行固定利率政策的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一,如果按照現(xiàn)行調(diào)整的最新基準(zhǔn)利率7.83%計算,錢小姐使用固定利率貸款每月的還款額為4624.99元,還款總額為1109997.68元,總利息支出為549997.68元。
方案三:等額本金貸款方式:
上述兩種貸款方式都不選擇的話,還有一個辦法:就是采用“等額本金的貸款”方式,而不是“等額本息的貸款”,兩者只差一個字,但是,對貸款人來講,區(qū)別就很大了,能為貸款人節(jié)省很多錢的。只是,在還款初期壓力會大一些,這就要根據(jù)貸款個人的資金實力來決定了。
貸款優(yōu)勢:就目前個貸金融市場而言,大部分銀行長期推薦的貸款方式是“等額本息”,但是購房者可以打破傳統(tǒng)還款模式,采用“等額本金”的還款方式。這種還款方式在開始還貸時,借款人會感覺每月負(fù)擔(dān)較大,但隨著歸還的本金增多,利息支出也就會相對減少,并且隨著時間的推移,還款負(fù)擔(dān)也會逐漸減輕,總體利息支出要低很多。
貸款計算:仍然以這套房產(chǎn)為例,總價100萬,假設(shè)錢小姐所購這套房產(chǎn)為第二套房屋,那么其首付為六成也就是52萬,銀行貸款48萬。根據(jù)政策規(guī)定,執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%即8.61%,按照等額本金貸款的計算方法,錢小姐第一個月的還款金額為555880元,還款總額為895002元,總利息支出為415002元。(徐曼)