2007年10月12日 星期五
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新政震蕩上海樓市 八成二手房業(yè)主下調(diào)掛牌價格
2007年10月12日 11:26 來源:國際金融報

  據(jù)有關(guān)機構(gòu)調(diào)研顯示,截至10月10日,美聯(lián)物業(yè)下屬門店掛售房源中,八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價格。在調(diào)整掛牌價格的同時,部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店

  “第二套房”認定尚存疑問

  “在第二套房必須40%首付的前提下,中介公司還剩下的操作空間只有貸款利率上的折扣了。”10月12日,一位中介市場業(yè)內(nèi)人士對記者透露。事實上,記者從申城多家中介門店詢問得知,此前一些中介公司,由于與銀行長期保持著良好的關(guān)系,因此能夠從銀行獲得相對優(yōu)惠的利率折扣!半m然現(xiàn)在貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,但是如果能從銀行得到利率優(yōu)惠,那也就跟政策出臺前的利率相差無幾了。”上述人士表示。

  這意味著,9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文,對市場影響最大的依然是有關(guān)第二套房需要40%首付這一要求。其中,存在的最大問題就是各家銀行對“第二套房”的認定標準不同,中國工商銀行、招商銀行等明確“第二套房”將以個人為單位,中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等則表示將參考婚姻狀況確定。如果是同一個自然人,其名下的所有住房情況和個人信貸情況,就可以通過央行征信系統(tǒng)反映出來。

  這次新下發(fā)的房貸政策中還規(guī)定,商業(yè)銀行接受個人住房貸款申請后,應(yīng)及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人的信用狀況進行查詢;貸款申請批準后,應(yīng)將相關(guān)信息及時錄入個人的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。銀行人士還指出,老人和孩子一般不能作為獨立借款人。

  對此,一位已經(jīng)貸款買了第一套房的李先生向記者透露,他正在物色第二套房,準備用他已經(jīng)退休的母親的名義來購買。“開發(fā)商方面表示,這并不影響使用第一次購房的貸款優(yōu)惠。開發(fā)商告訴我,70歲以下的人理論上依然可以向銀行申請貸款。當然,銀行在審批上會有一定難度,但是去開發(fā)商指定的銀行可能會容易些!

  “如果真的要付40%的首付款,會對我的現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響,如果房子的總價過高,我會因此放棄購買第二套房。”李先生表示,對于第二套非自住的住宅,首付比例會對他的決定產(chǎn)生比較重要的影響。

  放棄捂盤重新掛售

  二手房方面,美聯(lián)物業(yè)通過對全市下屬二手住宅門店調(diào)研顯示,截至10月10日,美聯(lián)下屬門店掛售房源中,八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價格。其中,75%的業(yè)主對于自己的掛牌房源作了5%以內(nèi)的價格下調(diào),3%的業(yè)主對于自己的掛牌房源給出了6%—10%的讓價,也有2%的業(yè)主對于掛售房源給出了超過10%的讓價。

  對此,美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示,雖然投資購房需求萎縮,自住需求主力支撐市場。但由于一部分之前受抑制購房的需求也集中于今年釋放,自今年3月起,整體市場交投表現(xiàn)活躍,各區(qū)域次新房源價格呈現(xiàn)出不同程度的上漲,業(yè)主“反價”、“惜售”等舉動大范圍重現(xiàn)。八成業(yè)主下調(diào)掛售價格的比例可以看出政策對于大部分業(yè)主的心態(tài)還是產(chǎn)生了一定影響,但根據(jù)現(xiàn)時自住需求支撐市場的情況分析,預(yù)計類似過去宏調(diào)期間業(yè)主大幅降價拋售發(fā)生幾率不大。根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果不難發(fā)現(xiàn),由于實際購房需求的存在,自住需求集中的楊浦、虹口、閔行等區(qū)域掛售房源價格并未有明顯變化。再次是供應(yīng)量較少的區(qū)域如盧灣、黃浦、靜安及徐匯等,由于供應(yīng)量稀缺,掛售房源價格也基本沒有變動。

  在調(diào)整掛牌價格的同時,部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店。美聯(lián)下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加。其中近78%的門店,掛牌量有5%以下的增長,10%的門店房源掛牌量增長6%—10%,5%的門店掛牌房源增加超過10%。房源掛牌量增長較為明顯和集中的板塊是浦東世紀公園和聯(lián)洋板塊。對此,美聯(lián)物業(yè)浦東區(qū)副總監(jiān)秦愷表示,世紀公園及聯(lián)洋板塊中聚集投資客較多,前期業(yè)主反價及惜售捂盤舉動頻繁?紤]到手中的盤源標的較大,提升首付款之后有可能影響買家的支付能力,致使自己的房源被套,故開始放棄捂盤,將盤重新掛售。

  可望緩解供求矛盾?

  隨著政策進一步細化,確定對第一、二套住房的認定將會更明確地區(qū)分自住與投資客。

  上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏對記者表示:“對于第二套以上住房以家庭為單位作了明確的界定,在一定程度上區(qū)分了投資與自住性質(zhì),投資成本的增加,不僅僅是流動資金的成本,貸款利率的成本也提高,可謂是雙管齊下。投資成本的提升無疑會將部分潛在投資客拒之門外,對于正進行中的投資客會促使他們回吐房源,尤其是目前大量靠銀行貸款,以出租為主的小業(yè)主,供求矛盾也有望在短期內(nèi)得到緩和,至于價格方面,部分二手樓盤會出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象,有需求的客戶可以乘勢去選購一下,而一手樓盤由于金九銀十的過去,不排除部分樓盤會有價格跳水現(xiàn)象,但大部分樓盤價格恐怕很難有望下調(diào),不過,價格得到平抑的可能很大!

  在2007年秋季房展會上,上海中原研究咨詢部對前來參觀的消費者進行了問卷調(diào)查。結(jié)果顯示,在300名有購房意向的客戶中,投資購房比例占到9.5%。此次調(diào)查中,大部分選擇中長期投資,其中有63%選擇5-10年的中長期投資。

  在對購買套數(shù)的選擇中,99%皆為購買第二套住房(可能是由于調(diào)查對象多為上海人的緣故);對于未來房價的預(yù)期,選擇上漲與持平的份額相同,各占31%。龔敏指出,這與以往的調(diào)查形成鮮明對比,在以往的調(diào)查中,大部分有投資傾向的客戶都會預(yù)期房價上漲,正是有這種良好的預(yù)期,才會促使他們進入,而此次調(diào)查中,選擇上漲與持平的比例相當,說不清的也占有一定份額,并且在選擇投資周期時,大部選擇中長期投資,說明國家抑制投機,控制投資的目標正在慢慢得以實現(xiàn),對于未來房價吃不準的預(yù)期也很有可能會因為后續(xù)政策的再度出臺導(dǎo)致部分投資客放棄投資意愿。

  在對新政是否會給投資客造成影響的調(diào)查中,稅收政策對他們的影響最大,占到調(diào)查比例的53.3%,其次是持續(xù)的加息,占到40%,而提高首付款比例對投資者的影響有限。(鄧旭)

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