14744元/平方米，京城四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)的最新數(shù)字；五環(huán)以內(nèi)，均價(jià)已達(dá)13754元/平方米。許多打算買(mǎi)房的人突然發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)從1萬(wàn)漲到1萬(wàn)2用了大半年時(shí)間，而從1萬(wàn)2漲到1萬(wàn)5，僅僅用了不到三個(gè)月。他們不由得停下了追漲的腳步，開(kāi)始衡量承受力和房?jī)r(jià)之間的距離。而二套房首付及利率提高的新政出臺(tái)，以及物業(yè)稅即將開(kāi)征的傳聞，則重重地撞了一下“倒房者“的腰，有人開(kāi)始拋樓離場(chǎng)。與此同時(shí)，后24號(hào)文時(shí)代，住房保障力度前所未有地加大，“過(guò)濾”了一大批持幣待購(gòu)者，他們選擇暫時(shí)站在高價(jià)房門(mén)檻之外。

　　房?jī)r(jià)飆升超越購(gòu)房者承受力

　　“看著房?jī)r(jià)‘嗖、嗖’地往上漲，就像在心里拉了一張弓，越拉越滿，終于要斷了�！辟I(mǎi)房人劉先生坦言，最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)飆升，已經(jīng)超越了自己的經(jīng)濟(jì)和心理雙重承受力，干脆不再去想買(mǎi)房這件事了。

　　東部CBD、百子灣、西部海淀等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)的銷售現(xiàn)狀，印證了此類心理的存在。CBD一項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)透露，項(xiàng)目提價(jià)至2萬(wàn)元以后賣(mài)得很慢，且退房率很高；北四環(huán)一中小戶型項(xiàng)目均價(jià)從1.1萬(wàn)漲至1.7萬(wàn)后，客戶積累和認(rèn)購(gòu)量急劇下降；在海淀的田村、中關(guān)村及西山別墅區(qū)板塊，今年以來(lái)漲價(jià)幅度高達(dá)萬(wàn)元以上的項(xiàng)目不在少數(shù)，而目前多個(gè)樓盤(pán)銷售放緩。

　　來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季北京五環(huán)內(nèi)期房均價(jià)為13754元/平米，而二季度這個(gè)數(shù)字還是1.1萬(wàn)元；北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)則顯示，全市房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月漲幅為兩位數(shù)。“這種漲幅超出了很多買(mǎi)家的承受能力，”業(yè)內(nèi)人士分析，今年4月以來(lái)，京城1.5萬(wàn)元/平米以上的高檔住宅出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”狀況，至今元?dú)馊晕椿謴?fù)，迅速提價(jià)的普宅樓盤(pán)將自己變身為“高檔房”之后，進(jìn)入了步履維艱的銷售期。

　　宏調(diào)密集致投資者套現(xiàn)離場(chǎng)

　　與高房?jī)r(jià)一樣，密集的宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)心理的影響也正在加大。近期央行出臺(tái)的“二套房”新政被認(rèn)為是宏觀調(diào)控的大手筆，雖然各商業(yè)銀行細(xì)則不一，但已然促使大批投資客開(kāi)始慎重考慮其選擇。新浪網(wǎng)的一項(xiàng)相關(guān)調(diào)查顯示，超過(guò)74%的投票者贊成該政策實(shí)施，逾42%的人表示新政影響了自己的購(gòu)房計(jì)劃。

　　按照新政，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率上再上調(diào)10%的浮動(dòng)利率。以同樣貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年購(gòu)買(mǎi)第二套房計(jì)算，與2004年第一次加息時(shí)利率水平比較，購(gòu)房者將多支出30.6萬(wàn)元，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)相當(dāng)驚人的數(shù)字�！胺慨a(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定抑制，”鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為。

　　另一枚重磅炸彈則是物業(yè)稅，這被很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控、也是最有可能兌現(xiàn)并產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。10月中旬，物業(yè)稅即將開(kāi)征的傳聞甫出，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，這便是市場(chǎng)心理的準(zhǔn)確反應(yīng)。

　　來(lái)自市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)則預(yù)示了某種征兆，各大高檔樓盤(pán)及二手房中介公司的綜合信息顯示，滯銷、退房及拋售驟增，投資客開(kāi)始離場(chǎng)。

　　兩限房購(gòu)買(mǎi)資格將出加劇觀望

　　10月底，西三旗兩限房傳出開(kāi)售消息，雖然不久即被澄清，但也讓兩限房著實(shí)又“火了一把”。

　　從今年3月底以來(lái)，關(guān)于兩限房的消息層出不窮，成為購(gòu)房人的熱點(diǎn)話題，也影響著他們的購(gòu)房計(jì)劃：據(jù)本報(bào)聯(lián)合新浪網(wǎng)在4月份做的一項(xiàng)調(diào)查，超6成的人群選擇暫緩買(mǎi)房，等待兩限房。半年過(guò)去，近日北京市建委有關(guān)人士稱，年底前兩限房購(gòu)買(mǎi)資格有望出臺(tái)，更多的中等收入且無(wú)房者懷著期盼的心情，加入了等待的行列。

　　近一個(gè)月過(guò)去，記者采訪發(fā)現(xiàn)，持“進(jìn)入觀望、拐點(diǎn)”的業(yè)內(nèi)人士已越來(lái)越多。張小姐就是其中的一位。她2003年將戶口落在北京，目前月收入低于5000元，無(wú)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)記錄，自認(rèn)為基本符合兩限房購(gòu)買(mǎi)條件，一直跟蹤關(guān)注兩限房的消息。北京市建委熱線工作人員也表示，近期咨詢兩限房事宜的市民人數(shù)大大增多。

　　“樓市未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的觀望情緒，但目前還很難說(shuō)會(huì)降溫�！�10月11日，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超在接受記者采訪時(shí)表示。

　　市場(chǎng)情報(bào)

　　年底前北京集中“放地”777公頃

　　確保供應(yīng)住宅土地42宗，建筑規(guī)模約942萬(wàn)平米

　　近日北京市國(guó)土局披露，2007年年底北京還將供應(yīng)土地54宗，土地面積約777公頃，其中確保供應(yīng)住宅土地42宗，土地面積約700公頃(占總供應(yīng)量的93%)，建筑規(guī)模約942萬(wàn)平方米，專家稱北京集中放量住宅用地將使北京房?jī)r(jià)下降。

　　據(jù)北京市國(guó)土局新聞發(fā)言人張維介紹，這些地塊推出后都是熟地，開(kāi)發(fā)商拿地之后可立即開(kāi)發(fā)，能很快形成住宅供應(yīng)市場(chǎng)。從區(qū)位分布情況看，住宅用地分布在16個(gè)區(qū)縣，主要集中在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平、順義四個(gè)區(qū)。城區(qū)與郊區(qū)用地供應(yīng)比例大約為4：6，其中城區(qū)用地13宗，建筑面積達(dá)387萬(wàn)平方米；郊區(qū)用地29宗，土地面積412公頃，建筑面積555萬(wàn)平方米。年底前還將有2宗“兩限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建的“兩限普通商品房”或廉租房用地進(jìn)入市場(chǎng)交易。

　　陽(yáng)光100地產(chǎn)集團(tuán)副總裁范小沖、北京新基礎(chǔ)投資控股有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克均表示，北京市國(guó)土局在年底大規(guī)模地推出住宅地塊，能給購(gòu)房者一個(gè)非常好的預(yù)期，同時(shí)也會(huì)給開(kāi)發(fā)商好的拿地預(yù)期，在一程度上抑制開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)高價(jià)拿地的現(xiàn)象，從而平抑地價(jià)，降低房?jī)r(jià)。

　　觀望心態(tài)

　　1 房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超承受力靜等兩限房

　　張棋來(lái)北京工作三年了，目前還沒(méi)有買(mǎi)房。每當(dāng)被人問(wèn)起原因，張棋只能尷尬回答“沒(méi)錢(qián)”。

　　張棋說(shuō)，即便能夠攢夠首付，一個(gè)人的供房壓力也非常大。她給記者算了筆賬，按一套100平米，均價(jià)10000元來(lái)計(jì)算，總價(jià)100萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元之后，按揭貸款70萬(wàn)元。以最新利率為標(biāo)準(zhǔn)，用等額本息還貸，每月還款4923.29元。按照她現(xiàn)在的月收入5000元，在每月剩余自由支配僅為76.7元的情況下，還要30年才能還清貸款。所以，要想在市區(qū)買(mǎi)100平米的住房，除去每月的水電費(fèi)、交通費(fèi)等，只能在不吃不喝的狀態(tài)下還貸了。

　　而目前五環(huán)內(nèi)在售萬(wàn)元以下的樓盤(pán)也少之甚少，一些戶型較小、總價(jià)不高的房源，常常是幾百套房子幾千人等的情況�！坝械捻�(xiàng)目全款優(yōu)先購(gòu)房，這對(duì)我們這些毫無(wú)資金實(shí)力的年輕人來(lái)說(shuō)，更顯劣勢(shì)�！睆埰逭f(shuō)，現(xiàn)在政府推出了限價(jià)房，周圍大多數(shù)人也都在等待限價(jià)房資格出臺(tái)，希望這些政策讓房?jī)r(jià)有所回落。

　　2 咬牙買(mǎi)得起但不愿“掏光家底”

　　27歲的崔先生準(zhǔn)備結(jié)婚，他本人并不是很著急買(mǎi)房，家里人卻一天天催，還給準(zhǔn)備了一筆首付款。近幾個(gè)月來(lái)，他從東看到西，又從北看到南，好不容易看中了房山的一個(gè)項(xiàng)目，托人找關(guān)系“掛號(hào)”后，喜滋滋地靜等開(kāi)盤(pán)。但前日朋友告訴他說(shuō)，該樓盤(pán)預(yù)計(jì)要漲到7000元/平米，而之前他得到的價(jià)格信息是6000多元。“這等于不到一個(gè)月就損失了一輛車！”崔說(shuō)，家里雖然有點(diǎn)積蓄，但畢竟有限，他準(zhǔn)備首付加貸款付70萬(wàn)買(mǎi)房，現(xiàn)在看來(lái)不行了，“干脆不買(mǎi)了！”性格直爽的崔先生說(shuō)，實(shí)在不忍心把父母的那點(diǎn)家底全部掏光。

　　對(duì)于數(shù)月來(lái)飆升的房?jī)r(jià)，崔提起來(lái)就生氣：“通州、大興的項(xiàng)目我也看過(guò)，那么遠(yuǎn)的地方，房子又蓋得很差，居然賣(mài)到八九千，實(shí)在不值啊�！贝蚨ㄖ饕鈺簳r(shí)不買(mǎi)了，心里反而輕松了。巧的是，他的老鄉(xiāng)劉小姐和男朋友最近也放棄了買(mǎi)房的想法，于是，他們四個(gè)人一商量，準(zhǔn)備拿出一筆錢(qián)來(lái)結(jié)伴去旅游。

　　3 投資成本大幅升高駐足觀望

　　“買(mǎi)房時(shí)政策還沒(méi)出臺(tái)，現(xiàn)在首付一下提高10%，精裝修價(jià)格又這么高，我不一定會(huì)再買(mǎi)了�！痹诒辈康囊患覙潜P(pán)售樓處，一位姓李的購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)。此前，這位購(gòu)房者已經(jīng)貸款買(mǎi)了一套兩居室，現(xiàn)在還想在其他地方投資一套。

　　售樓員告訴記者，近一段時(shí)間，不少人得知第二套貸款房的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍后，不再細(xì)問(wèn)就走了。他介紹，過(guò)去銷售中有近半數(shù)是第二套貸款房，幾乎都是用來(lái)投資，“新政一出來(lái)，買(mǎi)房的基本都是精挑細(xì)選的自住者�！�

　　從事文化傳媒的王哲雖然年紀(jì)不大，卻在短短兩年內(nèi)投資了五套房。近期的調(diào)控政策，讓她不得不慎重考慮自己的投資進(jìn)度。由于銀行提高了二套房首付，貸款買(mǎi)房的成本增加，王哲只能賣(mài)掉一套房子套現(xiàn)，用來(lái)全款購(gòu)房。據(jù)王哲介紹，以往在投資房產(chǎn)中，只需要幾十萬(wàn)回流資金，現(xiàn)在要投入幾百萬(wàn)元，“增加了近十倍的成本，而獲得一樣收益，這樣的投資性價(jià)比并不高。”王哲說(shuō)，“目前還是要觀望一陣子�！�

　　記者觀察

　　當(dāng)需求開(kāi)始變得無(wú)效

　　去年年底，本報(bào)曾大膽預(yù)測(cè)，今年四環(huán)以內(nèi)均價(jià)會(huì)漲至12000元/平米，不到一年，四環(huán)以內(nèi)均價(jià)直逼15000元/平米。與此同時(shí)，被眾多開(kāi)發(fā)商和房?jī)r(jià)唱漲者作為論據(jù)最多的“堅(jiān)硬的需求”，卻出現(xiàn)了幾乎可以被稱為斷裂的定格。

　　沒(méi)錯(cuò)，很多人都有住房或投資的需求，北京更是海納了全國(guó)甚至全世界的“有需求者”，但是，當(dāng)價(jià)格開(kāi)始遠(yuǎn)超承受力，投資回報(bào)率開(kāi)始大幅降低甚至為負(fù)，兩限房之類的保障性政策開(kāi)始沖擊市場(chǎng)，越來(lái)越多的人不得不放棄他們的購(gòu)房或投資計(jì)劃，需求還是有效的嗎？

　　房?jī)r(jià)是否到頂？樓市是否面臨調(diào)整？需求、供給、宏調(diào)、心理，多重因素作用之下，沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)未來(lái)，但我們對(duì)未來(lái)依然懷有熱切的期待，那就是希望“居者有其屋”，并且不用“砸鍋賣(mài)鐵”。

　　而所謂需求，從來(lái)都是分類的，也許我們應(yīng)該從此慎談“均價(jià)”。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是類型和類型的區(qū)別，同類項(xiàng)目和項(xiàng)目的比拼，那樣才是有效的競(jìng)爭(zhēng)，并達(dá)至有效的需求。（張曉玲 關(guān)爽 吳�；ǎ�