有關(guān)“90平方米中小套型住宅”中的90平方米到底是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積的疑問昨天（9日）終于水落石出。建設(shè)部昨天公告并開始面向全國征求意見的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》中明確指出，90平方米套型建筑面積是指單套住宅的建筑面積。
自去年國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》和建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(以下統(tǒng)一簡稱為：90平方米以下中小套型住宅政策)出臺(tái)后，有關(guān)90平方米中小套型住宅面積以及建設(shè)問題也就成了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。在昨天出臺(tái)并公布的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》征求意見稿中，建設(shè)部首先明確了該設(shè)計(jì)要點(diǎn)適用于新建與擴(kuò)建的城鎮(zhèn)商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住宅的居住區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)，作為各地執(zhí)行90平方米以下中小套型住宅政策時(shí)的參照細(xì)則。
根據(jù)建設(shè)部的要求，該征求意見稿征求意見時(shí)間截至1月26日。
“90平方米”含公攤面積
《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》的第二部分“名詞解釋和面積計(jì)算”中，對(duì)于90平方米的“面積”概念以及目前普遍反映不夠清晰的“套型建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”、“共有建筑面積”以及“套型陽臺(tái)面積”這幾個(gè)概念，進(jìn)行了一一澄清。
首先，套型建筑面積是指單套住宅的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。而套內(nèi)建筑面積是指以住宅分戶墻的中心線為基準(zhǔn)的套內(nèi)建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套型陽臺(tái)建筑面積。共有建筑面積是指住宅標(biāo)準(zhǔn)層各套型共有的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、過道等的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套內(nèi)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。而套型陽臺(tái)面積則等于套內(nèi)各陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和。
那么，“90平方米”怎么計(jì)算呢？《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》的第二部分內(nèi)容也對(duì)此進(jìn)行了明確的規(guī)定：套型陽臺(tái)建筑面積計(jì)算，不論陽臺(tái)是否封閉，套型陽臺(tái)面積的一半計(jì)入套內(nèi)建筑面積，而且規(guī)定每套住宅套型陽臺(tái)面積不應(yīng)超過8平方米。而套型建筑面積計(jì)算即為套型建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)；共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=標(biāo)準(zhǔn)層共有建筑面積÷標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)建筑面積之和。
不同地區(qū)“90平方米”面積指標(biāo)不同
“如果是統(tǒng)一90平方米的標(biāo)準(zhǔn)，北方地區(qū)就要吃虧了，因?yàn)楸狈降貐^(qū)涉及保溫的問題墻厚。還有，高層住宅的公攤面積大，同樣的90平方米使用面積就可能小，這些問題怎么辦？”據(jù)介紹，也正是基于這些考慮，《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》征求意見稿中對(duì)不同地區(qū)的“90平方米”套型面積設(shè)定了計(jì)算的修正系數(shù)，以使各地各類住宅的套型建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)能夠相對(duì)公平、統(tǒng)一。具體的做法是： 以夏熱冬冷地區(qū)6層以下住宅的套型建筑面積90平方米為控制標(biāo)準(zhǔn)的基數(shù)，該地區(qū)其他類型的住宅和其他地區(qū)各類住宅的套型建筑面積,由這個(gè)基數(shù)乘以相應(yīng)的修正系數(shù)，得出各地區(qū)各類住宅的套型建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)。
中小套型社區(qū)停車位等配套指標(biāo)有所調(diào)整
除了對(duì)90平方米套型面積進(jìn)行澄清外，考慮到中小套型出現(xiàn)以后，戶數(shù)增多、人口增多，征求意見稿的第三部分“規(guī)劃設(shè)計(jì)”對(duì)90平方米中小套型住宅小區(qū)的選址、停車位、教育配套指標(biāo)、日照等進(jìn)行了調(diào)整。
如明確規(guī)定“90平方米以下中小套型居住區(qū)布置應(yīng)方便社會(huì)公共服務(wù)，靠近公共交通站點(diǎn)和就業(yè)密集區(qū)，選址應(yīng)符合社會(huì)融合的原則,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、殘疾人等過度集中”，明確提出“公交站點(diǎn)到住宅的最長步行距離不宜大于300米”。“合理提高容積率”，但規(guī)定“90平方米以下中小套型住宅的套密度不宜低于110戶/公頃”。而對(duì)停車位，規(guī)定居民汽車停車率低限應(yīng)符合“普通商品房配建標(biāo)準(zhǔn)為每戶0.6輛，經(jīng)濟(jì)適用住房配建標(biāo)準(zhǔn)為每戶0.3輛”，并可按照居住區(qū)所在區(qū)位折減。
中小套型住宅層高不應(yīng)超過3米
在征求意見稿最后一部分內(nèi)容“建筑設(shè)計(jì)”中，建設(shè)部明確提出了中小套型住宅“建筑的層高宜為2.8米，不應(yīng)超過3.0米，起居室(廳)、臥室凈高不宜低于2.4米，廚房、衛(wèi)生間凈高不宜低于2.2米”的要求，并提出“提倡推行菜單式精裝修，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化”。
根據(jù)這部分的規(guī)定，90平方米的中小套型可以設(shè)計(jì)成一居室、兩居室和三居室。一居室的建筑面積為40到60平方米，使用面積可達(dá)30到45平方米；兩居室的建筑面積為61到75平方米，使用面積可達(dá)45到65平方米；而三居室建筑面積為79到90平方米，使用面積可達(dá)57到68平方米。
根據(jù)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司副巡視員王樹平此前的介紹，建設(shè)部在正式出臺(tái)《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》的同時(shí)還將推出90平方米以下住宅設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集。“國家施行中小套型住宅建設(shè)的政策，將從建筑模式和消費(fèi)模式兩方面同時(shí)入手，將房地產(chǎn)市場引入一個(gè)健康、科學(xué)的有序發(fā)展?fàn)顟B(tài)”，也正因如此，希望該《設(shè)計(jì)要點(diǎn)》及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集早日出臺(tái)，因?yàn)檫@是“90平方米中小套型住宅政策”執(zhí)行操作的一個(gè)必要前提。
�。▉碓矗罕本┣嗄陥�(bào) 作者：余美英 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪節(jié)）
