專家

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：開發(fā)商重金追地風(fēng)險大

　　從目前政府推出的土地情況來看，大部分都是老城區(qū)的地塊，還有一些爛尾項目�？梢钥闯�，進入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通過增大土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。此外，政府還希望通過這一舉動調(diào)節(jié)市民對樓價的預(yù)期心理，告訴市場以后的供應(yīng)不會少了。雖然樓價的“拐點”還不能確定什么時候出現(xiàn)，但從目前的發(fā)展情況來看，2年后樓價會逐步穩(wěn)定。

　　同時，從幾次土地拍賣的情況看，可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開發(fā)商對于未來樓市的預(yù)測太樂觀了，因此不惜重金拿地，頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開發(fā)商的是，拿地有風(fēng)險，這種風(fēng)險主要來自未來宏觀調(diào)控政策。近兩年不少地方樓價上漲的速度過快，政府不斷出臺調(diào)控政策，不排除下半年會有更直接的政策出臺。倘若開發(fā)商以過高的地價拿地，一旦價格超過了市場的承受能力，開發(fā)商將面臨巨大的風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜：政府應(yīng)加強行政干預(yù)

　　廣州市政府出臺了今年放地計劃之后，上半年沒有什么太大的動作，因此樓價上漲的勢頭沒有得到抑制，短期內(nèi)樓價還會上漲，所以政府應(yīng)該加大土地供應(yīng)。

　　“穗七條”計劃“2007年供應(yīng)5.07平方公里土地”，如果完成不了這個目標(biāo)，今年至少應(yīng)該完成2~3平方米公里的供應(yīng)量，才能基本滿足市場的需求。如果完成不了這個基本供應(yīng)量，那業(yè)內(nèi)將十分看好后市，這樣會進一步導(dǎo)致開發(fā)商囤貨，房子也會越賣越貴。等到樓價下跌的那一天，開發(fā)商就會有破產(chǎn)的危險。所以，政府在抑制需求的時候更應(yīng)該增加供應(yīng)量，否則，例如禁止期房銷售等政策只會產(chǎn)生本末倒置的惡果。

　　從近來土地拍賣情況來看，政府目前放地還不算多，因此效果還不會太明顯。我認(rèn)為政府應(yīng)該加大周邊地區(qū)“雙限”地的推出，同時還應(yīng)該看到，土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王，導(dǎo)致樓價上漲。開發(fā)商對于這種土地拍賣形式也非�？鄲�——他們盡管手頭的在賣項目賺了不少錢，但同時手里的土地儲備空缺，今后的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)了問題。因此，政府有責(zé)任也有義務(wù)加強行政干預(yù)手段來引導(dǎo)樓市。

　　宏展投資顧問公司董事副總經(jīng)理程立志：樓價不會永遠(yuǎn)只升不跌

　　增加土地供應(yīng)是穩(wěn)定樓價的重要舉措，目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè)，不惜成本去搶地，這不僅是為了增加手中土地存量，同時也希望升值手頭早先的土地價值，這樣企業(yè)的股價才會不斷攀升。這也是近來地產(chǎn)股瘋漲的一個重要原因。

　　目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當(dāng)時香港不少集團瘋狂拿地，97年香港樓價達到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多開發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險，沒有永遠(yuǎn)只升不跌的價格。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部肖文曉：土地市場趨于壟斷

　　為穩(wěn)定供求關(guān)系，近期政府不斷加大土地供應(yīng)，但依然難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求。拍出的地價屢創(chuàng)新高，個別地段的樓面地價甚至與周邊現(xiàn)有商品房的銷價相差無幾，這一方面表明開發(fā)商對市場的信心；另一方面，土地成本的增加最終必然加在樓價內(nèi)，從而令樓價上漲勢頭難以抑制。

　　此外，土地“招拍掛”制度的實行，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)門檻，有限的土地資源越來越集中于少數(shù)幾個實力雄厚的開發(fā)商手中，如果無法充分發(fā)揮市場競爭機制，趨于壟斷的市場同樣會使平抑樓價的難度增大。

　　廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平：加大推地量未必能降低樓價

　　最近，廣州市政府推出了一系列土地，拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲備相對較少、手中資金比較充裕；而那些被回收的地塊的發(fā)展商，基本上都是手中有地但缺乏開發(fā)資金。

　　為何每次土地拍賣都能吸引那么多有實力的發(fā)展商競拍？我認(rèn)為，這主要是大發(fā)展商出于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，想增加在廣州的開發(fā)量，宣傳企業(yè)品牌；而土地拍賣本身比較安全，手續(xù)也比較簡單，因而吸引了全國有實力的發(fā)展商前來競拍。

　　有這么多有實力的發(fā)展商競拍，地價肯定會出現(xiàn)不同程度的攀升。只要競拍的方式不變，地價就很難下降。因為對于目前不斷上漲的樓價，地價有支撐作用，而老百姓收入不斷增加也會對樓價和地價有支撐作用；同時，政府不斷改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，土地增值在所難免，樓價自然不會往下調(diào)。為了照顧中低收入市民的住房需求，政府應(yīng)該加大對保障住宅的建設(shè)力度，加快推出廉租房、經(jīng)濟適用房。

　　華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松博士：廣州土地壟斷不斷加劇

　　目前廣州樓價上漲幅度明顯過快，市民的承受力越來越有限，這證明了政府的調(diào)控不理想，于是不斷推出一些地塊，增加土地的有效供應(yīng)，加上今年底和明年初保障住宅不斷供應(yīng)市場，樓價的漲幅應(yīng)該可以得到控制，從而兌現(xiàn)政府年初的承諾。

　　從最近土地拍賣的情況來看，廣州土地價格比較高，開發(fā)成本不斷增加，而政府的土地回收有利于增加土地供應(yīng)和有效利用資源；從拍賣結(jié)果來看，能夠成功拿地的發(fā)展商越來越少，土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢越來越跟香港相似，最后整個房地產(chǎn)市場由幾個地產(chǎn)巨頭壟斷。

　　著名房地產(chǎn)專家韓世同：土地出讓模式需改善

　　我覺得政府以捆綁的方式出讓土地并不好，這樣會把房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，使土地資源更加向一些大的品牌開發(fā)商傾斜。而且，不同地塊應(yīng)有不同的價格，每個開發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長開發(fā)的項目也不一樣，所以不應(yīng)該用捆綁的方式出讓。

　　此次政府部門在捆綁三塊地的同時，還臨時加了一塊市政用地的拆遷任務(wù)給開發(fā)商，這讓本來就已經(jīng)偏高的地價百上加斤，讓開發(fā)商的土地成本更高。高地價必然會導(dǎo)致高房價。近期土地出讓價格不斷上漲，必然會導(dǎo)致未來的房價進一步上漲，而消費者則將成為最終的承擔(dān)者。

　　另外，目前的土地出讓模式還需改善。首先，目前進入土地拍賣市場的門檻太低，連一個自然人都可以參與拍賣，而沒有考慮其開發(fā)能力，我覺得在這方面應(yīng)該有開發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面，“價高者得”的拍賣方式不夠合理，可以嘗試采用投標(biāo)的“價中者得”，這樣會使開發(fā)商不敢亂出價，也能有效抑制房價因為高地價而不斷推升的問題。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理趙卓文：地價高將致房價繼續(xù)上漲

　　政府此時處理爛尾地，是一個非常好的時機：首先可以在處理爛尾地的同時，很好地解決這些地塊對廣州城市發(fā)展的形象影響問題；另外，在目前房價高企的情況下，政府可以在這些地塊當(dāng)中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點項目。

　　從市場的角度來看，最近的土地出讓并沒有帶來太多的驚喜，地價依然高企，這也必將導(dǎo)致房價進一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地，對開發(fā)商來說并不會造成太大的難度，現(xiàn)在的開發(fā)商都已經(jīng)相當(dāng)成熟。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江：高地價未必會致高房價

　　政府選擇在近期處理爛尾地的問題，是一個很好的時機。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”，有很多遺留問題。開發(fā)商在手中土地儲備充裕的情況下，都不太愿意接手這些項目。選擇開發(fā)商“地渴”的時候處理這類土地，是一個很好的時機，因此每次土地拍賣都引來多家企業(yè)競爭，土地出讓的價格也得到保障。

　　最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地，也是解決爛尾地遺留問題的一個非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多，比如拆遷問題、開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)問題等，爛尾地也有好有差，捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問題，也容易處理一些稍差的地塊出讓問題。

　　同時，這樣的出讓方法也增加了開發(fā)商的操作難度。雖然拍賣的地塊地面價格達到6000多元/平方米，但是由于其容積率較高，而且均位于市中心區(qū)域，開發(fā)商的利潤還是會有保障，因此還是比較受他們歡迎的。

　　高地價未必會導(dǎo)致高房價，房價的走勢更多受供求關(guān)系影響。隨著土地供應(yīng)量的加大，未來的房價未必比現(xiàn)在高。

　　DTZ戴德梁行研究顧問部董事黎慶文：土地拍賣與調(diào)控樓價無直接關(guān)系

　　土地拍賣是一種市場行為，是發(fā)展商對地塊和未來前景的判斷，而調(diào)控樓價是政府行為，兩者不存在直接關(guān)系，但樓價上漲對地價有支撐作用。

　　據(jù)我所了解，目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，去年廣州十大發(fā)展商的開發(fā)量占整個市場不到30%。目前活躍于土地拍賣市場的發(fā)展商，基本上都是一些上市公司，這些發(fā)展商的資金比較充裕，實力雄厚，而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級土地拍賣市場。

　　這些上市公司每年都有業(yè)績考核，拍得的地塊肯定不會囤積起來，但少量戰(zhàn)略土地儲備還是有的，因為這些公司也要為長遠(yuǎn)發(fā)展作準(zhǔn)備。(羅莎琳 蘇華俊 李東元）

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