房?jī)r(jià)又開(kāi)始快速上漲，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。唯一與往年不同的是，今年從豬肉價(jià)格到股市指數(shù)都在高漲，使得當(dāng)下的房?jī)r(jià)快速上漲不似其往年“一枝獨(dú)秀”時(shí)那般引人注目。
他國(guó)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過(guò)程中，房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)。但是，同樣已被驗(yàn)證的是，如果房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲過(guò)快，就有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此，能否牽住房?jī)r(jià)快速上漲的牛鼻子，仍是當(dāng)下及今后我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的首要問(wèn)題。
地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是今后房?jī)r(jià)上漲的最主要推動(dòng)力。今年以來(lái)，各地的新“地王”不斷涌現(xiàn)。可以說(shuō)，土地出讓價(jià)格“沒(méi)有最高，只有更高”。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。有關(guān)資料顯示，目前歐美國(guó)家的地價(jià)一般占房屋銷(xiāo)售價(jià)格的60%左右，而在我國(guó)，盡管隨著這幾年的發(fā)展，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例有所提升，但當(dāng)前普遍在40%左右。也就是說(shuō)，如果我國(guó)經(jīng)濟(jì)在今后十年、二十年內(nèi)仍保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，地價(jià)和房?jī)r(jià)仍將有很大的上漲空間，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的土地產(chǎn)出率的提高會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的土地需求。
地價(jià)快速走高緣于土地供應(yīng)偏緊，而且這種偏緊仍將在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，但適于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平地面積僅占國(guó)土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。同時(shí)，從保證我國(guó)糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，國(guó)家明確規(guī)定了對(duì)耕地總面積的嚴(yán)格保護(hù)，并出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)，而且該戰(zhàn)略為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。這兩方面決定了今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供應(yīng)都是趨緊的。這種趨緊的預(yù)期加快了地價(jià)的上漲。
在一個(gè)逐步開(kāi)放的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格和一國(guó)幣值關(guān)系密切。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的主要因素之一。今年以來(lái)人民幣升值速度的加快有可能會(huì)增強(qiáng)國(guó)際市場(chǎng)對(duì)人民幣將進(jìn)一步升值的預(yù)期。加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)依舊，國(guó)際上的熱錢(qián)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有賺房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值雙重收益的流入沖動(dòng)。今年以來(lái)相關(guān)外匯數(shù)據(jù)以及銀監(jiān)會(huì)對(duì)外資銀行有關(guān)違規(guī)行為的查處都佐證了這一點(diǎn)。更為主要的是，人民幣升值的盡頭在什么地方？這個(gè)問(wèn)題一直懸而未決。無(wú)疑，這個(gè)問(wèn)題可能誰(shuí)也無(wú)法回答，但至少要給出一個(gè)相反的可能預(yù)期，而不是一邊倒的人民幣仍將繼續(xù)升值的判斷。
當(dāng)然，需求的快速增長(zhǎng)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)不容忽視的因素。美國(guó)數(shù)量統(tǒng)計(jì)學(xué)者錢(qián)納里在《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比較研究》一書(shū)中指出，各國(guó)在工業(yè)化過(guò)程中隨著人均收入水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化表現(xiàn)出相同的規(guī)律：先解決吃、穿問(wèn)題，后解決住、行問(wèn)題。因此，在解決溫飽問(wèn)題的今天，民眾追求更為舒服的居住空間實(shí)乃無(wú)可厚非，而且改善人們的生活本就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的終極目標(biāo)。筆者認(rèn)為，我國(guó)商品房的需求在未來(lái)10年內(nèi)仍將極為旺盛。需要明確的是，這里所提及的需求不包括投資型的購(gòu)房需求。
按照上面的分析，或許有人會(huì)說(shuō)，土地供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以快速增長(zhǎng)，而住房需求的快速增長(zhǎng)又難以遏制，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)向好和人民幣升值的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲將在所難免。對(duì)此，筆者認(rèn)同房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)上漲，但不等于我們?cè)诙糁品康禺a(chǎn)價(jià)格的快速上漲中難有作為。
首先，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用效率。當(dāng)前我國(guó)不少城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況，如超寬的小區(qū)道路，大面積的花園、草坪等。國(guó)家是否可以出臺(tái)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中容積率等問(wèn)題作出相關(guān)規(guī)定。在商品住房、工業(yè)廠房等不同類(lèi)型的土地使用指標(biāo)的分配比例上是否可以適度向商品住房?jī)A斜。
其次，有些地方政府需要加快廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的建設(shè)，同時(shí)適度擴(kuò)大保障性住房受益人群的范圍。這幾年，隨著商品房?jī)r(jià)格的快速上漲，人民群眾對(duì)廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的呼聲越來(lái)越高，但一些地方保障性住房的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的上漲速度。對(duì)這個(gè)老生常談的問(wèn)題，地方政府需要更大的勇氣和新的辦法來(lái)加以解決。
再次，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“疏堵”并舉。合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。另外，加強(qiáng)對(duì)國(guó)外熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，有關(guān)部門(mén)是否可以制定外資投資房地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定。
最后，政府管理部門(mén)需嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開(kāi)發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。同時(shí)，加大房地產(chǎn)信息的公開(kāi)力度和準(zhǔn)確程度。(陶樂(lè)陽(yáng))
