結(jié)構(gòu)調(diào)控 關(guān)鍵仍在執(zhí)行
作為“國(guó)六條”的最先一份貫徹文件，7月初，建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》(建住房［2006］165號(hào))已經(jīng)悄然下發(fā)各地方政府。然而，直到這幾天，北京等地的細(xì)則才在兩個(gè)多月后姍姍來(lái)遲，在其他大部分城市，依舊面臨如何執(zhí)行的抉擇。
很多一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始流傳政策松動(dòng)的消息，主要說(shuō)法是，“新住宅建設(shè)項(xiàng)目中90平方米以下小戶(hù)型占比須達(dá)到70%以上”的新政僅適用2006年6月1日后出讓的住宅用地項(xiàng)目，之前的招拍掛項(xiàng)目排除在規(guī)定要求之外，按原土地出讓合同的約定執(zhí)行。
北京市規(guī)劃委的最新文件側(cè)面證實(shí)了這一點(diǎn)。北京區(qū)域內(nèi)不論地段、城區(qū)和樓盤(pán)大小，雖然均按單個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行。但是在6月1日之前取得規(guī)劃證、用地證、開(kāi)工證的項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃不受限制。
以新地塊出讓充抵70%要求的則是上海。在近期上海公開(kāi)掛牌出讓的20幅土地中，幾乎全部地塊要求結(jié)構(gòu)比例滿(mǎn)足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地塊要求小戶(hù)型占比達(dá)到80%以上，但是地塊位置多處于外環(huán)以外�！皟�(nèi)環(huán)50%，中環(huán)70%，外環(huán)74%”的上海結(jié)構(gòu)細(xì)則正被眾多市場(chǎng)人士證實(shí)。
至于深圳，曾經(jīng)在165號(hào)文出臺(tái)前表示要嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)在的市場(chǎng)消息是，也更改為2006年6月1日前已經(jīng)獲各項(xiàng)審批但未實(shí)際動(dòng)工的，按原控制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
“對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)一線(xiàn)城市的做法具有表率作用�，F(xiàn)在看來(lái)，一切的關(guān)鍵還是在于地方政府的貫徹執(zhí)行。”一位專(zhuān)家表示。
兩稅一貸 遭遇曲線(xiàn)化解
做低房?jī)r(jià)，核定繳稅，降低幅度……營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、再次加息的影響紛紛被曲線(xiàn)緩解，已經(jīng)成了幾乎眾所周知的樓市現(xiàn)狀。
“現(xiàn)在的情況是，只要是能拉到生意，基本我們都幫著做低房?jī)r(jià)到‘合適’的價(jià)位。”上海一位房產(chǎn)中介透露，“所謂合適，是不會(huì)過(guò)低到給房地產(chǎn)交易中心退回來(lái)的價(jià)位�！�
他舉例說(shuō)，比如一套房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，一般區(qū)域均價(jià)是1.1萬(wàn)元/平方米——這也是交易中心大致掌握的價(jià)格，中介就會(huì)和買(mǎi)賣(mài)雙方商量，做低成交價(jià)到1萬(wàn)元/平方米左右。“和區(qū)域均價(jià)相差不大，一般是不會(huì)被退回來(lái)的，但是營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用就可以省了少則幾千，多則上萬(wàn)�！�
對(duì)于新近強(qiáng)征的賣(mài)房個(gè)人所得稅，規(guī)避和化解的方法就更多了。中原地產(chǎn)人士介紹，8月1日以來(lái)，目前只有一成左右的售出方選擇了按差價(jià)20%交繳，其余均為全額的1%或2%核定繳稅，一下子減輕了很多稅賦壓力。同時(shí)，做低房?jī)r(jià)的陰陽(yáng)合同，抵扣稅費(fèi)的假證明，假贈(zèng)與、假遺贈(zèng)橫行，這次強(qiáng)征的前景也實(shí)在堪憂(yōu)。
至于再次加息27個(gè)百分點(diǎn)，由于各大商業(yè)銀行被允許打85折，實(shí)際最低加息僅僅6個(gè)百分點(diǎn)，迫于盈利需求的商業(yè)銀行基本都采取了選擇下限“攬客”的做法，影響已經(jīng)微乎其微。
限外炒樓 地方細(xì)則難產(chǎn)
“現(xiàn)在限制外資炒房最大的問(wèn)題不是外資鉆空子，而是地方的籬笆根本沒(méi)有扎牢�！弊蛱�，一位專(zhuān)家不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地向記者表示。
在限制外資炒樓的171號(hào)文橫空出世時(shí)，就有海外基金表示，“其實(shí)一切限制都是可以滿(mǎn)足的，只是麻煩一點(diǎn)而已�！�
當(dāng)時(shí)的情況是，不少海外基金打算通過(guò)自己的國(guó)內(nèi)合作企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)投資的打算，或者將自己的員工派駐這些企業(yè)具體操作收購(gòu)事宜；另外，通過(guò)海外公司間的收購(gòu)，即在境外收購(gòu)國(guó)內(nèi)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的海外控股公司，也可以達(dá)到購(gòu)置房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終目的。
時(shí)至今日，更大的問(wèn)題是，盡管幾天前剛剛就有一個(gè)外管局的規(guī)范外匯進(jìn)入房地產(chǎn)的新通知，但是各大一線(xiàn)城市的地方細(xì)則依舊遲遲不出———外資購(gòu)房至少暫時(shí)還是通行無(wú)阻。相關(guān)部門(mén)同樣向記者確認(rèn)，仍然以從前的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。曾經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)喧嘩的“限外炒樓”，在地方細(xì)則未能明確的情況下，未免讓人有暫時(shí)形同虛設(shè)的感覺(jué)。
“地方也有地方的顧慮，細(xì)則的把握需要技巧；一方面，不能過(guò)于嚴(yán)格，這樣外資自住客會(huì)受到波及，另一方面，如果過(guò)于寬松，基本等于虛設(shè)，這的確是令地方頭痛的問(wèn)題�！币晃恢吭u(píng)人表示。
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