至于全國三、四線城市，房價不僅沒有上漲，反而下跌的趨勢仍沒有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房價卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢。這幾個地區(qū)的住房銷售面積為8525萬平方米，占比為約35%，但住房銷售金額為5986億元，占比為53%�？梢姡�房價上漲的問題主要出在東部地區(qū)，特別是四大一線城市及東部二線城市。

　　第三，住房銷售由消費為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)。從今年5、6月份開始，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化，投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進入市場，成為市場主要的買家或炒作者，在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績r。

　　當(dāng)占國內(nèi)房地產(chǎn)市場絕對比例的東部地區(qū)房價快速上漲，特別是會將這一漲勢向中西部地區(qū)蔓延時，這種房價的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房價上漲過快的市場影響是全局性的。

　　部分東部地區(qū)房價在短期內(nèi)快速飆升，勢必會逐漸吹大中國的房地產(chǎn)泡沫。

　　現(xiàn)在，讓我們再來談第二個問題，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場之所以會產(chǎn)生全局性過熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房價的上漲(如今年5-6月份一線城市房價的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無限信貸擴張”的結(jié)果，這預(yù)示了“中國版”的次貸危機是會發(fā)生的。

　　為什么這么說呢？根據(jù)筆者的研究，上個世紀(jì)80年代發(fā)生的金融危機都與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)，如美國、日本、我國的香港和臺灣地區(qū)。當(dāng)時，這些國家和地區(qū)并不存在按揭貸款證券化或個人按揭貸款的“零首付”，但依然房地產(chǎn)泡沫會產(chǎn)生、吹大與破滅。

　　這說明，按揭貸款證券化或“零首付”只是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的一種方式。在筆者看來，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的根本原因或核心是信貸的無限擴張。當(dāng)大量的信貸資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場時，這種信貸資金的無限擴張，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱和房地產(chǎn)泡沫。

　　其實，支撐中國房地產(chǎn)市場運行的信貸擴張方式——信貸的無限擴張所面臨的潛在風(fēng)險是相當(dāng)大的，甚至與美國的次貸危機相比是“有過之而無不及”。

　　在美國，僅僅具有次級信用的借款人進入房地產(chǎn)市場是導(dǎo)致次貸危機的原因之一，但這部分借款人僅占美國按揭貸款人數(shù)的24%。其中，次級信用的借款人又可分為ABCD四個等級，問題往往是出在C、D級(即首付比例低的人)上。相比之下，中國所有的房貸借款人并沒有這樣的評級與區(qū)分。

　　另外，美國的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對不同的借款人會采取不同的風(fēng)險定價，如次級信用的人借款利率要比優(yōu)級信用的借款人要高一些。但是，中國住房按揭貸款人的市場準(zhǔn)入門檻很低，進入者十分便利，按揭貸款利率低且沒有差異化，導(dǎo)致風(fēng)險偏好越高的人就更愿意進入房地產(chǎn)按揭市場。

　　所以，中國住房按揭貸款的風(fēng)險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險暴露出來而已�？紤]到眼下中國大部分地區(qū)的房價仍在上漲，而房價上漲又是投機炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險，否則住房按揭貸款的風(fēng)險就會越聚越大，難說“中國版”的次貸危機不會發(fā)生。

　　(作者：易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)