不知不覺間,“金九銀十”的銷售旺季已經(jīng)過去一半,2007年北京樓市的銷售周期也即將步入尾聲。與以往不同的是,今年的“金九”可謂空前冷清,一手房的成交量慘遭“滑鐵盧”,甚至有幾天全市的銷售情況竟不及2月這樣的傳統(tǒng)淡季,讓不少希望在9月賺個盆滿缽滿的開發(fā)商跌破了眼鏡。而受到9月慘淡的影響,“銀十”的情況也不被人所看好,因此準備開盤的項目個數(shù)也有所下降。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷中心統(tǒng)計,10月份預計開盤的項目僅為46個,僅為9月開盤數(shù)量的七成左右。
●“金九”遇冷臉“銀十”漸平淡
與不少購房人一樣,開發(fā)商在近來也一直處于觀望狀態(tài)。“如果9月市場表現(xiàn)好,賣得火,我們肯定在10月開盤;如果還像前幾個月那樣交易量不理想,恐怕也不會再去趕這個‘冷場’了。”海淀某樓盤的銷售經(jīng)理這樣向記者坦言。
而據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,“金九”開局的前三周,開盤項目個數(shù)達到了50余個,而預計在“十一”前最后一周還將有10余新盤放量。但是與此相反,樓市供應(yīng)量的增加并未能帶來銷售量的上揚。截至9月23日,9月的商品住宅日均銷售套數(shù)仍持續(xù)了8月以來的回落態(tài)勢,相比7、8月日均銷售498、456套的成績,到目前為止,9月商品房住宅期房和現(xiàn)房日均成交僅為423套,環(huán)比前兩個月分別下降了15%、7%,盡顯頹勢。在此背景下,“銀十”放量趨于緩和,只有46個項目打算開盤,也就不足為奇了。
中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認為,其實這種情況與以往也有些類似。他表示,“金九銀十”出現(xiàn)市場放量的大幅波動屬于正,F(xiàn)象,作為傳統(tǒng)的銷售旺季,“金九銀十”承載了開發(fā)商過多的期許,因此9月份上市量驟增。盡管如此,真正在戶型和價格上能與主流需求對接的樓盤依然并不多見,由此造成需求難以瞬間釋放,這樣的尷尬之下,10月入市的項目難免有所減少!叭ツ晖谝渤霈F(xiàn)了這一現(xiàn)象,2006年9月開盤項目個數(shù)為59個,達到了去年的供應(yīng)波峰,而10月放量驟減,僅有31個項目入市!
●中小戶型放量超過三分之一
盡管市場反響不及開發(fā)商預期,但受主流需求的影響,中小戶型項目的入市還是很有希望給樓市帶來一股暖流。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷數(shù)據(jù)顯示,10月小戶型項目放量繼續(xù)穩(wěn)步增加,預計將有16個中、小戶型項目開始銷售,超過了預計開盤項目總數(shù)的三分之一,其中有四成為純新盤首次開盤。在這些中小戶型樓盤當中,甚至還包括像位于宣武區(qū)核桃園的“錦上國際公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下戶型為主的“超小戶型”。可以看出,今年下半年小戶型項目加大供應(yīng)量漸漸已成為市場常態(tài),這一方面是因為“90/70”政策的限制,但更重要的原因,趙晨明指出,還是在于市場上對小戶型龐大的需求,引導開發(fā)商“棄大從小”!跋嘈旁谝院螅粜晚椖繑(shù)量還將進一步增加,包括老項目后期,也會越來越多地關(guān)注小戶型產(chǎn)品的需求!
據(jù)了解,10月入市的中小戶型項目各個環(huán)線區(qū)間均有所分布,七成項目的物業(yè)類型為公寓,預計開盤的整體均價為15000元/平方米。而在區(qū)域上,朝陽區(qū)不但顯現(xiàn)出樓市熱點的強勢,更體現(xiàn)出價格的強勢,位于朝陽區(qū)四環(huán)外的兩個項目華發(fā)頤園二期和亞奧·觀典國際公寓二期酒店式公寓均價已躥升至14000元/平方米和18000元/平方米;與之對比,宣武區(qū)預計開盤的錦上國際公寓位于二環(huán)內(nèi),開盤均價預計僅為18000元/平方米。對此趙晨明指出,環(huán)線區(qū)間價格倒掛的現(xiàn)象凸顯了朝陽區(qū)的區(qū)位價值,特別是亞奧板塊,受奧運會的利好,區(qū)域內(nèi)的道路交通、居住環(huán)境、商務(wù)配套得到了完善和提升,極大促進了區(qū)域樓市價值的提升。但過分倒掛所蘊含的投資風險,也值得一些有投資需求的置業(yè)者有所警覺。
●公寓放量超越普通住宅
10月放量的另一大特點在于公寓項目終于超過了普通住宅。據(jù)統(tǒng)計,預計開盤的項目中有23個為公寓項目,其中3個為酒店式公寓;而普通住宅預計只有19個項目在10月開盤。如果這些公寓能夠如期開盤,那么今年將首次出現(xiàn)單月公寓放量高于普通住宅項目的情況。
在這23個的公寓項目中,位于五環(huán)外的項目達到8個,甚至昌平、密云、房山、通州四區(qū)也都有新的公寓入市,這與以往多數(shù)公寓位于四環(huán)內(nèi)、最遠不超過五環(huán)的情況有了很大改變。趙晨明認為,如今購房人選擇購買居所已不僅僅停留在居住功能這一項上,購買人群越來越成熟和理性,甄選住宅的標準逐步細化,物業(yè)的舒適度、服務(wù)性也作為選擇購房的重要標準。為了迎合購房需求的變化,開發(fā)商提升了開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計和服務(wù)標準,使得公寓項目改變了以往多位于市中心的繁華地帶、主要客戶為高端消費群體的定位,更多的服務(wù)于普通購房人,從而造成了公寓放量同步整體樓市趨向郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)象。(高彤)