原因:去歲持幣觀望今年需求爆發(fā)
據(jù)《2006最新北京住宅價格變動趨勢研究報告》分析,北京的房價居高不下,主要有供求結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)以及宏觀調(diào)控政策等多方面的原因。
原因1 房源供不應(yīng)求
據(jù)預(yù)測,北京市到2010年常住總?cè)丝谟锌赡苓_(dá)到1700萬,由此推算,每年新增人口約35萬人左右。同時,本地居民家庭的置業(yè)升級、城市改造中所產(chǎn)生的需求和一部分家庭理財?shù)耐顿Y需求都使得北京的房價很難降低。
該報告指出,從2005年第四季開始,普通住宅期房大部分供應(yīng)面積減少,但需求強(qiáng)勁,在供應(yīng)萎縮的情況下成交面積大幅攀升,供不應(yīng)求成為此輪住宅價格上漲的根本原因。
原因2 土地供應(yīng)不足
從當(dāng)初的清河“地王”到最近的盧溝橋地塊,幾乎拍出的每一塊地價格都超出了人們的心理預(yù)期。
土地成本的增加加劇了房價的快速增長。自“8·31”大限后,北京的土地一律用招拍掛方式上市,2005年土地放量明顯不足,全年公開出讓的土地總數(shù)量不到年計劃的五分之一。在2006年可能轉(zhuǎn)化為實際供應(yīng)的土地中,75%是2004年“8·31”大限前“突擊闖關(guān)”成功的土地,其中8大城區(qū)占去80%.
原因3 宏觀調(diào)控影響
報告認(rèn)為,宏觀調(diào)控為此輪北京房價上漲積蓄了力量。中央兩大調(diào)控政策(土地新政與房貸新政)的推行,導(dǎo)致一些有投資實力而無土地儲備的企業(yè)難以通過招拍掛拿到住宅建設(shè)用地;一些有土地儲備而資金實力不足的企業(yè)難以進(jìn)行住房開發(fā);一些可供開發(fā)的土地由于歷史原因和新土地政策的出臺變得難以開發(fā),如此直接導(dǎo)致了市場供應(yīng)的減少。
由于北京房地產(chǎn)市場需求剛性特征,宏觀調(diào)控的政策效果沒有體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的銷售環(huán)節(jié)。旺盛的需求力量抵消了調(diào)控打壓需求的力量,2005年的觀望為2006年的需求爆發(fā)積蓄了能量。
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